Halal Haram, Pembiayaan

3 Perbezaan Perbankan Islam dan Perbankan Konvensional

Islamik banking vs konvensional

Kami pasti masih ramai yang masih keliru dengan apa yang membezakan perbankan Islam dan perbankan konvensional kan? Ada yang mengambil sikap tak endah, asalkan produk yang ditawarkan tersebut adalah yang paling murah.

“Islamik bank adalah back door riba?”

Amboi. Ada juga pihak yang sesedap rasa kata tiada beza di antara kedua-duanya, dan hanya terma yang digunakan sahaja berbeza. Boleh dengar apa kata Dr. Zaharuddin Abd Rahman tentang isu ini.

Dah tonton video di atas? Jom kita tengok pula apakah perbezaan di antara perbankan Islam dan perbankan konvensional.

Untuk makluman, kebanyakan maklumat di dalam artikel ini adalah merujuk kepada dokumen yang dikeluarkan oleh Bank Muamalat bertajuk Perbandingan Antara Perbankan Islam dan Konvensional.

1. Perbezaan Daripada Segi Aspek Asas (Fundamental)

Kalau diikutkan, daripada segi fundamental pun banyak perbezaannya.

  Perbankan IslamPerbankan Konvensional
1Wahyu Daripada Allah vs Pemikiran ManusiaIni kerana ‘manual’ yang Allah S.W.T. sediakan kepada manusia adalah Al-Quran, dan Nabi kita Muhammad S.A.W. telah memberikan contoh bagaimana mengendalikan ‘manual’ tersebut sepanjang hidup kita.Bila akal dan pengalaman manusia dijadikan asas rujukan, maka ia terdedah kepada seribu satu macam kelemahan kerana manusia itu lemah.
2Iman & Taqwa vs Pemikiran & Kepuasan DuniawiPelaksanaan sistem Islam memerlukan iman & taqwa di dalam diri, maka setiap peraturan Allah adalah amanah. Setiap amanah tidak akan dipandang rendah oleh setiap mukallaf yang bertaqwa.Tidak dipandu dengan nilai iman & taqwa. Oleh yang demikian, dalam pengendalian perbankan konvensional, banyak perkara yang tidak sehaluan dengan kehendak Islam berlaku.
3Tanggungjawab Agama vs Tuntutan ManusiaTanggungjawab melaksanakan perintah Allah dan Rasul-Nya adalah terkandung di dalam Al-Quran dan As-Sunnah, contohnya pengharaman ribaBerasaskan semata-mata kepada pemikiran manusia maka terlalu banyak aktiviti yang bercanggah dengan Islam termasuklah sistem riba yang menjadi paksi kepada sistem perbankan konvensional.
4Patuh Perintah Allah vs Langgar Perintah AllahSetiap aktiviti yang dilakukan, sebagai contoh; membangunkan produk-produk yang baru, sistem perbankan Islam wajib meneliti persoalan halal dan haram sesuatu urusniaga yang ingin dilaksanakan.Tidak menilai urusniaga mereka dengan nilaian kacamata Allah S.W.T. Seolah-olah tidak menyedari bahawa segala urusniaga yang dilakukan akan dicatat oleh para malaikat Allah S.W.T. sama ada beroleh pahala atau dosa.
5Redha Allah & Manusia vs Redha ManusiaSetiap urusniaga yang dijalankan akan berpayungkan kehendak Islam dan mencari keredhaan Allah S.W.T. semata-mata serta mengambil kira maslahah manusia.Tidak dipandu oleh panduan Ilahi yang akhirnya boleh membawa kepada kecelakaan di dalam kehidupan mereka. Ini terbukti dengan keingkaran mentaati perintah Allah S.W.T. dalam urusniaganya iaitu semata-mata untuk mengejar keuntungan duniawi.
6Keadilan Matlamat Utama vs Keuntungan Matlamat UtamaAdil ialah meletakkan sesuatu di tempatnya yang betul. Keadilan dalam Islam ialah bersifat menyeluruh iaitu memenuhi keadilan ke atas semua pihak yang berkontrak. Manfaat yang Allah S.W.T. kurniakan dikongsi bersama dengan pihak-pihak yang terlibat.Amalan urusniaga yang terkeluar dari orbit Islam menyebabkan keadilan itu tidak dapat diserlahkan dengan sempurna.
 

2. Perbezaan Daripada Segi Urus Tadbir Dan Operasi

Sekarang kita lihat pula perbezaan daripada segi management dan operation di antara perbankan Islam dan konvensional seperti berikut:

  Perbankan IslamPerbankan Konvensional
1PemantauanSegala urusan perbankan Islam akan dipantau oleh Ahli/Majlis Jawatankuasa Penasihat Syariah dan Audit Syariah. Mereka adalah individu yang bertanggungjawab dalam memastikan kepatuhan hukum Syariah di sesebuah bank.Tidak mempunyai pemantauan dari segi Syariah
2Pematuhan SyariahMelaksanakan transaksi yang mematuhi kehendak Syariah. Segala perolehan atau hasil yang terbit daripada urusan perbankan yang tidak mematuhi Syariah dan garis panduan Syariah akan disalurkan kepada badan-badan amal.Tidak ada peruntukan untuk mematuhi prinsip-prinsip Syariah
3LebihanMemperoleh keuntungan dengan cara yang tidak bercanggah dengan Islam. Keuntungan (profit) adalah terhasil daripada kontrak jual beli dan perkongsian untung rugi (pelaburan).Mengaut keuntungan melalui pelbagai cara tanpa mempedulikan adakah ia mematuhi syarak atau sebaliknya. ’Interest’ terhasil daripada lebihan (pertambahan) daripada jumlah pinjaman/hutang yang diberikan.
4Hubungan Bank Dengan PelangganHubungan di antara pihak bank (pembiaya) dan pelanggan terbentuk daripada transaksi jual beli, pelaburan atau perkongsian untung rugi.Hubungan di antara pihak bank (lender) dengan pelanggan (borrower) terbentuk daripada transaksi pinjaman/hutang.
5Tindakan Lambat BayarCaj yang dikenakan berdasarkan kos sebenar atau 1% sepertimana yang digariskan oleh BNM (gantirugi/ta’widh).Denda yang dikenakan adalah tidak berdasarkan kos sebenar bahkan denda tersebut digandakan dan menyebabkan jumlah hutang pelanggan bertambah-tambah (compounding).
6ZakatTerlibat dalam pembayaran zakat. Ia merupakan tanggungjawab sosial pihak perbankan Islam.Tidak ada peruntukan untuk mengeluarkan zakat.
7DakwahTerlibat di dalam gerakan dakwah Islamiah kepada masyarakat. Sebagai contoh, memberikan kesedaran kepada masyarakat tentang pengharaman riba, memberi khutbah jumaat, forum dan penyelidikan tentang muamalat Islam.Tidak mengambil berat terhadap aktiviti dakwah Islamiah.
8AqadSistem Kewangan Islam adalah berteraskan akad yang telah dipersetujui oleh Syarak seperti Bai’ Bithaman Ajil (BBA), Wadi’ah, Mudarabah, Musyarakah dan sebagainya.Operasinya adalah tidak berteraskan akad-akad yang sah dari sudut Syarak dan kebanyakkannya terlibat dalam sistem pinjaman yang berteraskan riba.
 

3. Perbezaan Daripada Segi Produk

A. Perbezaan Daripada Segi Deposit

  Perbankan IslamPerbankan Konvensional
1Produk DepositAkaun Simpanan/SemasaAkaun Simpanan/Semasa
2Kontrak Yang DigunakanAl-Wadi’ah Yad DhamanahTidak relevan
3PulanganBerdasarkan budi bicara bankPulangan (Faedah) telah dijamin
 

B. Perbezaan Daripada Segi Pembiayaan

  Perbankan IslamPerbankan Konvensional
1KemudahanPembiayaan PeribadiPinjaman Peribadi
2KontrakTawarruq atau Bai’ Al-InahPinjaman
3KeuntunganTerhasil daripada jualanTerhasil daripada faedah atas transaksi pinjaman
4AsetKomoditi atau aset yang dibenarkan syarakTiada
5Amaun Yang Perlu DibayarAmaun adalah tetap sepanjang tempoh pembiayaan atau dikurangkan/diberikan rebat sekiranya pelanggan membayar keseluruhan pembiayaan lebih awalAmaun akan berubah mengikut perubahan Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate ’BLR’)
    
6Pemilikan AsetMesti dimiliki oleh penjualTidak relevan
7Lewat BayarGantirugi (ta’widh) akan dikenakanPenalti dalam bentuk ‘compounding’ akan dikenakan
8InsuransTakafulKonvensional
 

C. Perbezaan Daripada Segi Pelaburan

  Perbankan IslamPerbankan Konvensional
1Produk DepositAkaun pelaburan am / akaun pelaburan khasDeposit tetap
2Kontrak Yang DigunakanAl-MudharabahTidak relevan
3PulanganPerkongsian keuntungan mengikut peratusan yang dipersetujuiFaedah / Dividen
 

Hanya Perbankan Islam Di Hati Orang Islam

Semoga segala yang dikongsikan kali ini dapat membuka mata orang ramai, khususnya masyarakat Islam untuk memilih perbankan Islam. Hentikanlah segala stereotaip dan tohmahan terhadap perbankan Islam, kononnya:

  • Produk perbankan Islam lebih mahal daripada produk konvensional
  • Produk perbankan Islam pun amalkan riba seperti produk konvensional
  • Pakai je terma Arab, sudah menghalalkan produk perbankan Islam
  • Takde pun beza produk perbankan Islam dengan produk konvensional?

Belajar tukar sebutan anda. Jangan fikir ia hanya sekadar berbeza sebutan, ia sangat berbeza dari segi aplikasi dan maksudnya:

– Islamic Loan ❌
– Islamic Financing ✔️

– Pinjaman Islamik ❌
– Pembiayaan Islamik ✔️

– Interest ❌
– Profit ✔️

– bunga ❌
– Keuntungan ✔️

Baca juga artikel seterusnya : Perbezaan Utama Pinjaman Islamik dengan Pinjaman Konvensional

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

LPPSA Kedua: Boleh Mohon Walaupun Pembiayaan Pertama Belum Habis, Ini Syarat & Kelayakannya

Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?

Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.

Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.

Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan BersihHad Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000RM1,000,000
RM10,000RM950,000
RM9,500RM930,000
RM9,000RM900,000
RM8,500RM880,000
RM8,000RM850,000
RM7,500RM830,000
RM7,000RM800,000
RM6,500RM780,000
RM6,000RM730,000
RM5,500RM670,000
RM5,000RM610,000
RM4,500RM550,000
RM4,000RM480,000
RM3,500RM430,000
RM3,000RM350,000
Sehingga RM2,500RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

  • Anggota Pentadbiran Persekutuan;
  • Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
  • Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

  • Jenis 5 – Ambil Alih; dan
  • Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

  • Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
  • Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
  • Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.