Hartanah, Pembiayaan

5 Jenis Pembiayaan Dan Pinjaman Rumah Di Malaysia

Di Malaysia terdapat pelbagai jenis pinjaman perumahan yang ditawarkan oleh hampir 17 bank di Malaysia.

Untuk mereka yang bercita-cita untuk membeli rumah, anda dinasihatkan untuk menyemak kelayakan kewangan dan nisbah hutang sebelum memohon sebarang pinjaman perumahan dari mana-mana bank melalui Debt Service Ratio (DSR).

Baca : Ketahui Debt Service Ratio (DSR) Anda Untuk Harga Rumah Yang Mampu Dimiliki Berdasarkan Gaji

“Semakin rendah nisbah Debt Service Ratio anda, semakin cerah peluang anda untuk mendapat pinjaman perumahan dari institusi kewangan atau bank.”

Hari ini, terdapat banyak portal hartanah dan laman web pengurusan kewangan yang menawarkan servis pengiraan DSR secara online dalam masa 60 saat sahaja. 

Baca :Ramai kata tak mampu beli rumah. Bukan tak mampu tapi “tak tahu”

Selepas menyemak kemampuan kewangan dan mengetahui peratusan DSR kita, tibalah masa untuk melihat senarai produk pembiayaan yang ditawarkan pihak bank yang sesuai dengan keperluan dan kelayakan anda.

Jom kita tengok 5 jenis pembiayaan dan pinjaman yang ada di Malaysia.

1. Pinjaman Kadar Tetap (Fixed Rate Loan)

Kadar faedah pinjaman yang ditetapkan adalah untuk keseluruhan tempoh dan pihak bank pada kebiasaannya menawarkan pakej ini di bawah pinjaman Islam.

Kadar faedah untuk pinjaman perumahan jenis ini adalah lebih tinggi daripada pinjaman konvensional.

Mereka yang membuat keputusan untuk memilih pakej ini selalunya adalah golongan yang prihatin terhadap kadar faedah yang berubah-ubah mengikut OPR yang ditetapkan Bank Negara Malaysia.

Kadar faedah pinjaman yang berubah-ubah walaupun rendah, akan merugikan peminjam.

2. Pinjaman Jangka Asas (Basic Term Loan)

Pakej ini adalah yang paling popular dan asas yang ditawarkan oleh mana-mana institusi kewangan atau bank untuk pinjaman pembiayaan perumahan.

Ramai pembeli rumah memilih pakej konvensional ini kerana ianya lebih mudah dan sederhana. Kita akan membayar sejumlah ansuran tetap sepanjang tempoh pinjaman anda tanpa mempunyai kemudahan atau fleksibiliti untuk mengurangkan pinjaman pada bila-bila masa.

Baca : 5 Situasi Yang Membenarkan Anda Mengambil Pinjaman Peribadi

Ini bermaksud, apabila kita membayar amaun yang lebih untuk ansuran bulanan, ianya tidak akan mengurangkan kadar faedah dan tempoh bulanan pinjaman anda.

Awas! Jangan terlalu awal ingin menyelesaikan hutang rumah dalam masa 2-5 tahun pertama bagi pakej ini, bank akan mengenakan penalti 3% terhadap kita.

3. Pembiayaan Islamik (Islamic Financing)

Pinjaman Islamik mengguna pakai konsep Murabahah di bawah prinsip Syariah di mana wujud larangan untuk mengenakan faedah atau riba.

Akan tetapi, pembiayaan Islamik berfungsi melalui perjanjian Jual Beli atau Perkongsian Bersama di mana bank membeli rumah dan menyewakannya kepada kita secara ansuran dalam satu tempoh masa.

Baca : 4 Alasan Kerap Mengapa Permohonan Pinjaman Peribadi Anda Ditolak

Perkara ini dapat difahami melalui pembiayaan Islamik jenis Musyarakah Mutanaqisah. Sebagai contoh:

“ Anda memohon pembiayaan perumahan dari bank dengan 10% deposit. Bank pada mulanya mempunyai pegangan 90% ke atas harta itu. Tetapi selepas beberapa lama anda membayar ansuran pembiayaan perumahan anda, bank akan menurunkan pegangan sahamnya, turun kepada 80%, 70% dan seterusnya sehingga titik di mana jumlah pembiayaan dibayar sepenuhnya.”

Pakej pembiayaan Islamik yang lain adalah jenis Bai Bithaman Ajil. Ini berlaku di mana bank membeli hartanah tersebut dan menjual kembali kepada kita pada harga yang dipersetujui bersama. Kebiasaannya, harganya adalah lebih mahal. 

4. Pinjaman Separa Flexi (Semi-Flexi Loan)

Jika kita dalam proses mencari pakej yang terbaik untuk pinjaman perumahan, kita disarankan untuk mengambil pakej semi flexi loan ini.

Hal ini kerana, pakej ini membolehkan faedah pinjaman dikurangkan jika kita membuat bayaran lebih berbanding ansuran bulanan pinjaman yang telah ditetapkan.

Baca : Sebenarnya Menyimpan Itu Merugikan Duit, Jadi Apa Perlu Kita Buat?

Kita sebagai peminjam dapat mengurangkan wang dan masa untuk pembiayaan perumahan. Akan tetapi, kita tidak dapat menarik balik wang pendahuluan yang telah dibayar untuk kegunaan kecemasan.

Jika kita berkeras untuk melakukannya, berkemungkinan besar kita akan dikenakan penalti oleh pihak bank.

5. Pinjaman Penuh Flexi (Full-Flexi Loan)

Ciri-ciri pinjaman ini adalah lebih kurang sama dengan pinjaman separa flexi. Akan tetapi melalui pakej ini, kita mampu menarik balik / mengguna semula bayaran pendahuluan dan tidak dikenakan sebarang bayaran tambahan mahu pun penalti oleh pihak bank.

Kita juga mampu mengurangkan jumlah faedah pinjaman perumahan mengikut bajet.

Sebagai misalan, jika faedah pinjaman rumah adalah RM300,000 dan kita ingin membayar secara lump sum sebanyak RM100,000 ke atas pinjaman tersebut; melalui pakej ini, faedah pinjaman kita telah dikurangkan dan jumlah faedah pinjaman terkini adalah RM200,000 dan bukan lagi RM300,000.

Banyak penjimatan kita akan perolehi, bagus untuk mereka yang baru dapat bonus dan ingin singkatkan tempoh pembayaran balik.

Jangan terkejut jika kita diberikan buku cek untuk mengeluarkan wang pendahuluan pada bila-bila masa dengan kemudahan yang diberikan ini. Sungguhpun begitu, sekiranya kita menggunakannya, faedah akan dikenakan seperti biasa.

Akan tetapi, pakej pinjaman Full-Flexi Loan ini tidak banyak yang ditawarkan oleh pihak bank pada hari ini. Kebanyakan hanya menawarkan pakej Semi-Flexi Loan sahaja.

Baca : Konsep Simpan, Belanja, Kongsi dan Labur – Cuba Buat Ini Untuk Anak Anda

Untuk melihat kadar faedah dan pakej terkini pembiayaan pinjaman perumahan dari bank, kita boleh melawat portal-portal kewangan secara online dan tidak lagi perlu ke bank.

Sebelum berkira-kira untuk memilih pakej yang ditawarkan bank, ada baiknya kita pastikan DSR kita berada dalam keadaan sihat supaya lebih banyak pakej yang bank mampu tawarkan kepada kita.

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

  • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
  • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
  • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
  • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
  • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
  • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
  • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
  • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

  • Akaun Deposit atau Simpanan
  • Rekod pekerjaan
  • Status perkahwinan
  • Kesihatan
  • Rekod jenayah
  • Butiran gaji
  • Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

  • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
  • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
  • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
  • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
  • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
  • Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna kita buat bayaran on-time setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling flawless, bank tak akan tergamak nak reject dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous ArticleNext Article

LPPSA Kedua: Boleh Mohon Walaupun Pembiayaan Pertama Belum Habis, Ini Syarat & Kelayakannya

Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?

Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.

Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.

Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan BersihHad Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000RM1,000,000
RM10,000RM950,000
RM9,500RM930,000
RM9,000RM900,000
RM8,500RM880,000
RM8,000RM850,000
RM7,500RM830,000
RM7,000RM800,000
RM6,500RM780,000
RM6,000RM730,000
RM5,500RM670,000
RM5,000RM610,000
RM4,500RM550,000
RM4,000RM480,000
RM3,500RM430,000
RM3,000RM350,000
Sehingga RM2,500RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

  • Anggota Pentadbiran Persekutuan;
  • Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
  • Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

  • Jenis 5 – Ambil Alih; dan
  • Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

  • Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
  • Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
  • Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.