Sub Topik
Sekitar awal 1990-an sehingga tahun 2016, pelaburan hartanah berasaskan pelancongan menjadi topik hangat pelabur hartanah elitis.
Manakan tidak, pelaburan hartanah berasaskan pelancongan mempunyai lebih daripada 22 cara untuk menjana pendapatan yang sah.
1 daripada 10 orang rakyat Malaysia bekerja dalam sektor pelancongan dan industri pelancongan adalah penyumbang ketiga terbesar KDNK Malaysia bagi tempoh 5 tahun berturut-turut.
Contoh terdekat adalah negeri Terengganu yang menerima kunjungan luar biasa dari pelancong Eropah, Taiwan, Jepun, Singapura dan benua Amerika kerana wujudnya Duyong Marina Resort yang dirancang menjadi ‘high-end tourism’ setaraf Dubai dan Abu Dhabi.
Ekonomi domestik pada zaman Monsoon Cup berada pada paras yang sangat selesa dan keadaan ini memaksa golongan muda dan tua Terengganu mempelajari bahasa Inggeris dek ramainya pelancong yang berkunjung ke Terengganu atas kapasiti melancong dan meneroka budaya dan masyarakat tempatan.
Hari ini, Duyong Marina Resort sedang berada dalam fasa pulih daripada kerugian yang dianggarkan bermula tahun 2016 yaqni RM20 juta.
“Situasi industri pelancongan di Malaysia hari ini ibarat sebiji telur dibelah lapan.”
Mana silapnya?
Di atas kertas, terdapat banyak kelebihan yang tidak dapat disangkal akan pelaburan hartanah berasaskan pelancongan.
Tetapi, dari satu sudut lain, kekurangannya adalah lebih besar kerana kebergantungannya kepada kekerapan kehadiran pelancong.
Hari ini, dengan keadaan dunia sedang dilanda badai wabak kesihatan yang kronik, memilih untuk melabur dalam hartanah berasaskan percutian adalah tindakan yang kurang bijak. Ini sebabnya.
Jom kita tengok sebab-sebabnya kita perlu elak daripada membeli hartanah percutian untuk pelaburan.
1. Perbelanjaan
Kos operasi untuk menjalankan sebuah premis percutian merangkumi perbelanjaan harian, utiliti, pembiayaan pinjaman, insurans, cukai, lesen dan yuran.
Hatta anda sebagai pelabur telah mengeluarkan belanja yang besar sekalipun, itu bukanlah jaminan premis tersebut meriah dengan hiruk piruk pelancong dalam dan luar negara.
2. Kos Renovasi & Penyelenggaraan
Setiap 3-5 tahun, premis pelancongan tersebut wajib melalui fasa renovasi yang memakan masa berbulan-bulan lamanya bagi membaik pulih fasiliti dan infrastruktur supaya selamat untuk didiami seiring undang-undang yang ditetapkan Majlis Perbandaran Tempatan dan pihak keselamatan.
Risiko ini sangat besar untuk ditanggung gara-gara pelancongan merupakan satu perniagaan bermusim dan faktor ini diburukkan lagi dengan musim tengkujuh yang melanda negeri-negeri di pantai timur menyebabkan segala operasi perlu dihentikan bermula November sehingga Mac.
3. Risiko (Bermusim)
Sebahagian besar premis percutian hanya ‘hidup’ dengan kehadiran pelancong tempatan dan luar negara saat cuti sekolah dan cuti hujung tahun sahaja.
Risiko yang terpaksa ditanggung pelabur hartanah adalah mereka berdepan kekosongan sewaan bagi unit-unit chalet, resort dan apartmen dan ini akhirnya menyebabkan aliran tunai bulanan terganggu.
Isu ini pernah mendapat liputan Harian Metro pada April 2016 yang lalu di mana, dua orang pelabur gagal membayar sewa sejumlah RM10,000 sebulan dari Januari hingga Mac.
4. Kos Tersembunyi
Lumrah kehidupan manusia, pasti ada yang baik dan ada yang kurang baik. Bagaimana dengan kecurian, kerosakan yang dilakukan penyewa premis anda tanpa anda sedari?
Suka atau tidak, itu soal nombor dua. Anda tetap perlu mengeluarkan belanja untuk kos-kos tersembunyi tersebut.
Kadangkala, deposit RM100 langsung tidak mencukupi untuk melindungi kerosakan yang berlaku lebih-lebih lagi terhadap barang elektronik.
Sebagai langkah persediaan, sediakan 10% daripada modal anda sebagai dana kecemasan sekiranya berlaku sebarang isu yang memerlukan kos belanja dalam kadar segera.
5. Kurang Fleksibiliti
Secara dasarnya, pelancong yang gemar melancong hanya akan melawat sesebuah lokasi pelancongan satu atau dua kali semumur hidup mereka sebelum beralih ke destinasi baru yang memberikan kepuasan dan pengalaman baru kepada mereka.
Untuk anda sebagai pelabur mengharapkan kehadiran pelanggan yang sama setiap tahun adalah satu tindakan yang salah.
Kebanyakan premis pelancongan kurang fleksibiliti dalam mempelbagaikan fasiliti dan infra untuk menggalakkan kehadiran pelancong yang sama.
6. Ekonomi & Pandemik
Industri pelancongan sangat bergantung kepada kuasa beli dan ekonomi domestik untuk berbelanja dan melancong.
Apabila keadaaan ekonomi berada dalam keadaan tidak menentu, orang awam memilih untuk meyimpan wang dan kurang berbelanja.
Perkara ini turut berlaku apabila sebuah pandemik melanda dan orang ramai memilih untuk duduk di rumah berbanding melancong atas faktor kesihatan dan penguatkuasaan undang – undang.
Jangan salah sangka pula, risiko ada di mana-mana dan tidak terbatas kepada pelaburan hartanah berasaskan pelancongan semata-mata.
Akan tetapi, sekiranya aliran tunai adalah alasan utama anda berkecimpung dalam pelaburan hartanah pelancongan, anda mungkin perlu berfikir semula.
Yang pasti, anda perlu melakukan pemasaran digital untuk pasaran domestik dan luar negara secara konsisten supaya premis anda tidak sepi.
Sumber Rujukan:
