Hartanah

7 Senarai Semak Sebelum Terciduk Dalam Pelaburan Hartanah

Image by succo from Pixabay

Banyak sekali cerita-cerita indah, gula-gula dan keseronokan yang dikongsikan dalam pelaburan hartanah. Kisah pelabur-pelabur hartanah yang berjaya dalam hartanah memang ramai.

Tetapi, ramai juga yang gagal dalam pelaburan hartanah.

Muflis? Ya, tidak sedikit jumlah rakyat Malaysia yang muflis dek hartanah. Portal Comparehero.my mencatatkan 26% daripada rakyat Malaysia muflis gara ara pelaburan hartanah.

Kredit Gambar: Instagram @kualalumpurcity

Sebenarnya, perkara ini boleh dielakkan dengan perancangan yang rapi dan betul. Risiko yang terbesar bakal kita hadapi dalam pelaburan hartanah adalah apabila kita:

  1. Gagal fahami pasaran hartanah
  2. Gagal melihat permintaan semasa & mendatang
  3. Lokasi hartanah yang sesuai
  4. Kelebihan dan kekurangan projek / unit hartanah tersebut

Baca : Bukan Semuanya Indah Dalam Pelaburan Hartanah

Kedua, kebanyakan pelabur hartanah tidak jelas akan permainan yang sedang mereka ceburi.

Mereka tidak pasti ingin mencapai perolehan modal (capital gain) atau aliran tunai (cashflow) daripada pelaburan mereka.

Ada juga yang meletakkan objektif pelaburan hartanah semata-mata sebagai dorongan dan motivasi. Antara objektifnya adalah ingin menghantar anak belajar ke luar negara, mencapai financial freedom dan ingin bersara awal dari kerja 9-5.

Penulis akan kongsikan senarai semak sebelum kita terjun ke dalam pelaburan hartanah mengikut objektif yaqni capital gain dan cashflow.

Baca : 5 Strategi Pelaburan Hartanah

Semoga pendedahan ini membantu kita mendapat gambaran sebenar akan apa yang perlu kita ketahui untuk mencapai salah satu dari objektif tersebut.

Jom kita tengok 7 senarai semak sebelum terciduk dalam pelaburah hartanah.

Kredit Imej : Instagram @kualalumpurcity

1. Lokasi

Suka atau tidak, lokasi adalah segala-galanya apabila kita bercakap soal pelaburan hartanah.

Lokasi yang baik mempunyai sekurang-kurangnya pengangkutan awam, pusat membeli-belah, kedai serbaneka (7-Eleven, Speedmart), hospital, sekolah, pusat komersial dan yang paling penting, lubuk pekerjaan.

Baca : Harga Hartanah Di 24 Kawasan Ini Akan Melonjak Menjelang 2021

Apabila kita inginkan aliran tunai yang positif, kita perlu tahu duit siapa yang bakal kita ambil.

Samada pekerja imigran, pelajar universiti, golongan profesional atau golongan berkeluarga yang bekerja di pusat perindustrian berdekatan lokasi rumah kita.

2. Permintaan Semasa

Melihat kepada trend permintaan semasa di kawasan tersebut, adakah boleh kita menggandakan aliran tunai anda kepada beberapa sumber lagi? Contohnya, adakah lokasi tersebut mendapat permintaan semasa yang tinggi daripada Airbnb?

Sekiranya ya, lebih baik kita sewakan unit kediaman tersebut secara harian dan mingguan berbanding kontrak tahunan. Dengan cara ini, kita boleh caj lebih mahal dan aliran tunai jadi lebih sedap!

3. Persaingan Semasa Dan Mendatang

Kenal pasti pasaran semasa sewaan di kawasan tersebut merangkumi rumah landed, flat, apartmen, kondominium, Semi-D dan banglo.

Jangan terkejut jika kita dapati ada banglo yang disewa pada harga RM3,000 sebulan dan apartmen 3 bilik disewakan pada angka RM2,000.

Kita juga perlu tahu adakah wujud projek hartanah atau unit kediaman yang bakal memberikan persaingan kepada di masa hadapan.

Adakah rugi sekiranya kita membeli unit kediaman apartmen di Kajang pada harga RM310,000 sedangkan projek apartmen baru yang terletak 500 meter dari MRT Kajang dijual pada harga RM280,000 sebelum diskaun Bumiputera?

4. Produk Bank

Hari ini, bank dilihat sangat mesra hartanah dengan memperkenalkan pelbagai produk pinjaman hartanah dengan kadar faedah yang tidak masuk akal!

10 tahun dahulu, adalah mustahil untuk kita dengar bank memberikan pinjaman hartanah dengan kadar faedah serendah 2.85% untuk pinjaman semi fleksi.

Baca : Pakar Bisnes Ini Kongsi 5 Cara Mudah Untuk Lulus Pembiayaan Rumah

Kita boleh semak produk bank yang dilihat sesuai dengan objektif kita untuk mendapat aliran tunai (cashflow).

Samada dari jenis Basic Lending Rate, Semi Flexi atau Islamik. Apa yang penting, rekod CCRIS kita wajib cantik dan telah pun menyelesaikan sebarang hutang lapuk CTOS.

5. Demografi

Sekiranya kita memang ingin sasarkan kepada golongan profesional, adakah demografi penduduk dalam radius 1KM – 3KM dari kawasan itu adalah golongan profesional?

Sekiranya tidak, kita mungkin boleh berkira-kira untuk mencari hartanah di kawasan lain.

Kawasan yang mempunyai demografi penduduk dengan golongan profesional membolehkan kita mencapai capital gain yang tinggi bagi tempoh masa 5 – 10 tahun.

Baca : 12 Lokasi Hotspot Pelaburan Hartanah di Malaysia

Ini ditambah baik dengan wujudnya sekolah antarabangsa, hospital swasta, pusat komersial, pusat membeli-belah dan taman rekreasi.

6. Kadar Kenaikan Harga

Untuk rekod, kadar kenaikan harga rumah di Malaysia bersifat dinamik. Tetapi, ini berbeza di Kuala Lumpur dan Selangor yang memperlihatkan kadar peningkatan 13.96% dan 13.07%.

Dalam masa 7 tahun sahaja, harga rumah di Kuala Lumpur telah meningkat 97.7% pada tahun 2017 dan 91.5% di Selangor untuk tempoh masa yang sama.

Oleh yang demikian, adalah sangat penting untuk kita ketahui lokasi yang ideal dengan kadar kenaikan harga rumah untuk mendapat manfaat besar sekiranya objektif kita dalam pelaburan hartanah adalah perolehan modal (capital gain).

7. Reputasi Pemaju Hartanah

Untuk golongan pembeli rumah pertama, mereka tiak mengendahkan akan reputasi pemaju hartanah. Ini berbeza dengan golongan yang berumur dan pembeli rumah kedua dan seterusnya.

Pemaju hartanah yang baik pada kebiasaannya bukan sekadar menjual unit kediaman, sebaliknya menjual gaya hidup, konsep dan kehidupan komuniti yang luar dari biasa.

Baca : Top 10 Portal Carian Hartanah di Malaysia Tahun 2019

Rumah yang dibina oleh pemaju yang mempunyai reputasi yang tinggi tidak sukar untuk dijual dan sekiranya disewakan, pasti ada orang yang ingin menyewa!

Kesimpulannya, senarai semak ini bergantung kepada objektif anda sebagai pelabur hartanah samada anda ingin capai cashflow atau capital gain. Ingin kedua-duanya?

Tiada masalah. Lakukan kajian secara teliti dan anda bakal berjumpa dengan unit kediaman yang membolehkan kita mendapat kedua-duanya.

Apa yang penting adalah, setiap objektif mempunyai risikonya yang tersendiri. Siapa menduga Pasir Gudang, Johor yang mencapai rental yield yang sedap kini sukar disewakan akibat pencemaran kimia di Sungai Kimkim.

Begitu juga dengan projek high-rise di Cyberjaya yang dijangka mampu memberikan cashflow yang cantik.

Ada pemilik yang sudah dua tahun lamanya gagal mendapat pembeli rumah sungguhpun dijual pada harga 30% di bawah harga pasaran.

Sumber Rujukan:

Anda Nak Beli Rumah, Tapi Adakah Anda Tahu Tahap Kewangan Anda?

Takut-takut ianya kurang memuaskan, nanti nak apply pinjaman tak lepas pula.

  • Bagaimana pula dengan hutang kad kredit, bayar tepat pada masanya atau tidak?
  • Pernahkah anda terlibat dengan sebarang masalah undang-undang atau muflis?
  • Berapa pula Debt to service ratio (DSR) anda?

Dengan TechRevo, kini anda boleh dapatkan laporan kewangan dengan cepat dan mudah.

Bukan itu sahaja, semua pengiraan berkenaan dengan permohonan pinjaman akan dilakukan berdasarkan apa yang bank mahu.

Yang lagi bestnya, di penghujung laporan nanti ada pilihan bank dengan tawaran terbaik khusus untuk anda.

Dengan harga promosi RM14.90, anda akan dapat:

✅ Ketepatan 99% pengiraan DSR + kelayakan pinjaman perumahan
✅ Laporan CCRIS untuk 12 bulan
✅ Kes undang-undang, muflis

Dapatkan laporan TechRevo hari ini juga -> https://tinyurl.com/techrevo

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian