Hartanah

Apa Itu ‘Rental Arbitrage’ Untuk Pelabur Hartanah?

Photo by Max Vakhtbovych from Pexels

Tahukah anda, sebenarnya anda boleh buat pelaburan hartanah dan jana pendapatan tanpa menjadi pemilik rumah?

Ya, memang ramai sedia maklum akan perkara ini dan setentunya anda akan mengagak ianya adalah REIT.

Bukan REIT, sebaliknya ‘rental arbitrage’. Konsepnya lebih kurang sama dengan sublet.

Bezanya adalah :-

  • Sublet : Sewakan satu rumah dalam tempoh panjang
  • Rental Arbitrage : Sewakan rumah dalam tempoh pendek

Baca : Strategi Pelaburan Hartanah Yang Simple Tapi Menguntungkan

Masih tidak dapat tangkap konsep ini? Baik, cuba anda bayangkan Airbnb.

Sebuah platform menyewa kediaman dengan peluang merasai kehidupan sebenar di sesebuah lokasi.

Caranya adalah dengan mencari rumah untuk disewa kemudian anda sewa rumah tersebut untuk jangka panjang contohnya 1 – 2 tahun.

Anda boleh sewakan rumah itu mengikut hari dan minggu atau mana – mana yang lebih menguntungkan anda.

Bagaimana Nak Mula Rental Arbitrage?

Memulakan pelaburan hartanah dengan konsep rental arbitrage sebenarnya adalah lebih mudah berbanding sublet.

Pertama, anda perlu cari rumah yang sesuai untuk penginapan jangka pendek.

Golongan yang biasanya menyewa rumah dalam jangka masa pendek (harian) adalah pengembara dan pelancong.

Kemudian, anda mengikat kontrak sewa rumah tersebut dalam tempoh satu tahun ke dua tahun.

Biasanya, penyewa akan memberikan anda diskaun sekiranya anda menyewa untuk satu tempoh yang lama.

Seterusnya, anda iklankan rumah tersebut di platform penginapan online seperti :-

  • Airbnb
  • VRBO
  • Booking
  • Expedia
  • HomeToGo
  • Homestay

Baca : Terpaksa Menjual Bijirin Sarapan Untuk Langsaikan Hutang, Ini Kisah Suka-Duka Pengasas Airbnb

Anda boleh jana keuntungan 200% dengan konsep rental arbitrage ini.

Andai kata kadar sewa rumah itu adalah RM1,500, dan anda menetapkan kadar sewa satu malam adalah RM150, anda boleh jana RM4,500 dan untung RM3,000 sebulan!

RM3,000 setiap bulan adalah RM36,000 setahun!

Kelebihan Rental Arbitrage?

Stigma orang awam yang pelaburan hartanah memerlukan modal tinggi tidak benar. Anda tidak perlu beli rumah untuk mula pelaburan hartanah dengan konsep ini.

Baca : Rumah Boleh Jadi Aset Dan Beban

Apa yang lebih menarik, pelaburan boleh mula dengan cepat kerana anda tidak perlu memohon pinjaman bank dan menunggu proses dokumentasi pemilikan hartanah yang biasanya memakan masa 3-6 bulan.

Dari sudut kos pula, anda tidak perlu keluarkan belanja besar berbanding membeli sebuah unit kediaman.

Ini kerana anda hanya perlu membayar deposit rumah sewa dan mungkin sedikit modal untuk perabot dalaman rumah sahaja.

Rental arbitrage sudah lama dikenali sebagai salah satu pelaburan ‘high cashflow’ kerana return on investment yang anda perolehi setiap bulanan boleh mencecah 100% – 200%.

Baca : ROI Mana Yang Anda Pilih Untuk Pelaburan Hartanah?

Margin Tambahan Dalam Rental Arbitrage

Ini merupakan tips untuk anda tingkatkan margin tambahan dalam pelaburan hartanah dengan konsep ini. Caranya :-

1. Mewajibkan deposit

2. Fi wajib kemas rumah

3. Caj untuk sabun pencuci baju

4. Caj ke atas setiap bahan makanan / bahan mandian digunakan pelanggan

Cara fikirnya adalah dengan menetapkan satu amaun Average Revenue Per User (ARPU).

Contohnya, ARPU anda adalah RM50, fikirkan cara untuk dapatkan RM50 itu selain sewa harian.

Baca : Pendapatan Aktif vs Pendapatan Pasif

Sebelum anda mulakan rental arbitrage, ada baiknya anda tahu yang konsep ini berisiko tinggi kerana sifatnya yang bermusim dan unit anda mungkin hanya penuh sewaktu cuti sekolah dan cuti umum sahaja.

Rumah jenis high rise seperti apartmen dan kondominium juga lebih sukar kerana kebanyakan JMB mempunyai undang – undang yang menghalang pemilik atau penyewa membuat Airbnb.

Selain itu, anda juga wajib ambil tahu jumlah kos utiliti seperti :-

  • Internet
  • Bil elektrik
  • Kos pembersihan rumah
  • Margin diambil platform sewaan rumah

Dan paling mustahak, bukan semua pemilik kediaman akan bersetuju sekiranya anda (penyewa) menyewakan kediaman mereka kepada orang yang mereka tidak kenali.

Sumber Rujukan :

Previous ArticleNext Article

Axis REIT: Pengambilalihan Kedua Tahun Ini

Saranan BELI dan harga sasar (TP) MYR2.42 dikekalkan, potensi kenaikan harga saham sekitar 20%, dengan kadar hasil dividen 5.2% untuk FY26F

Axis REIT telah mengumumkan pengambilalihan keduanya untuk tahun 2026, iaitu sebuah perjanjian jualan dan pajakan semula bernilai MYR128j dengan City-Link Express (M) untuk sebuah pusat pengedaran di Bandar Saujana Putra, Selangor. Kami memandang agak positif akan perkara ini kerana ia masih menepati strategi REIT ini untuk memperoleh aset-aset perindustrian yang memberikan kenaikan hasil sambil menyokong sasaran pengambilalihan pihak pengurusan sebanyak kira-kira MYR350j sepanjang FY26-27.

Butiran mengenai pengambilalihan

Axis REIT mengambil alih hartanah ini dengan bayaran tunai sebanyak MYR128j (kira-kira 2% daripada jumlah aset), yang dibiayai menerusi pembiayaan bank sedia ada. Hartanah ini sekarang dihuni 100% oleh pemilik dan akan dipajak semula kepada City-Link Express untuk tempoh tetap selama 15 tahun, dengan kenaikan sewaan yang dipersetujui semasa tempoh pajakan. Pengambilalihan ini menawarkan pendapatan berulang yang stabil, dengan sokongan daripada struktur pajakan semula yang panjang dan kadar hasil kasar awal yang baik sebanyak 6.2%.

Pengambilalihan ini dijangka selesai pada 4Q26. Selepas perjanjian selesai dimeterai, paras hutang Axis REIT dijangka meningkat kepada kira-kira 35.1%, dengan ruang untuk mengambil pinjaman sekitar MYR840j lagi (berdasarkan penyata kewangan 1Q26 yang terkini).

Butiran mengenai hartanah

Aset ini terdiri daripada dua tanah komersial bersambung dengan status pegangan pajakan selama 99 tahun (baki tempoh pajakan lebih kurang 68 tahun), di samping bangunan-bangunan pusat pengedaran, blok pejabat dan fasiliti sokongan. Hartanah ini mempunyai jumlah kawasan boleh disewakan sebanyak kira-kira 355 ribu kps (sekitar 2% daripada jumlah NLA) dan terletak di Bandar Saujana Putra dengan akses kepada Rangkaian Pusat Lebuh Raya Utara Selatan E6 atau ELITE, Lebuh Raya Lembah Klang Selatan (SKVE), Lebuh Raya Pesisir Barat (WCE), dan Lebuh Raya Shah Alam atau KESAS. Hal ini menyokong kegunaannya sebagai hab logistik dan pengedaran.

Pandangan kami

Kami memandang agak positif akan perjanjian ini, dan setelah ia selesai, kami menjangka ia akan memberikan sumbangan positif mulai FY27, dengan pendapatan sewaan tahunan sekitar MYR7.9j (kira-kira 2% daripada hasil FY27). Perkara ini diterjemahkan kepada kadar hasil kasar sebanyak 6.2% sebelum mengambil kira kos pembiayaan yang berkaitan dengan pinjaman baru. Kami menjangka pengambilalihan ini secara bersihnya akan menaikkan kadar hasil semasa Axis REIT untuk FY27F sebanyak 5.3%.

Sementara itu, tempoh pajakan semula selama 15 tahun kepada pengendali sedia ada, di samping kenaikan sewaan yang termasuk dalam perjanjian, menawarkan prospek jelas untuk pendapatan dalam jangka sederhana. Walaupun ia dibiayai sepenuhnya menggunakan hutang, paras hutang Axis REIT selepas memeterai perjanjian ini masih dalam keadaan terkawal, dengan adanya kapasiti kunci kira-kira yang mencukupi untuk langkah pengambilalihan lain.

Ramalan dan penilaian

Sementara menunggu selesainya pengambilalihan ini dan bayangan lanjut daripada pihak pengurusan, kami kekalkan ramalan perolehan dan TP MYR2.42 yang diperoleh melalui kaedah DDM (dengan kiraan premium ESG 2% kerana markah REIT ini ialah 3.1), iaitu kadar dividen kira-kira 5% untuk FY26F mengikut TP. Risiko negatif: Tiada pembaharuan bagi pajakan-pajakan REIT yang tamat tempoh, kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah daripada jangkaan, dan cadangan pengambilalihan aset terbatal.

Asas Penilaian

Model diskaun dividen (DDM)

Faktor Pemacu Utama

Permintaan lebih tinggi untuk hartanah perindustrian yang disokong oleh penembusan pasaran e-dagang yang berterusan, penstrukturan semula rantai bekalan dan kemasukan pelaburan asing langsung yang kukuh dalam segmen pembuatan.

Risiko Utama

i. Pajakan yang tamat tempoh tidak diperbaharui
ii. Kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah berbanding jangkaan
iii. Cadangan pengambilalihan aset dibatalkan

Profil Syarikat

Axis REIT sebuah REIT yang mempunyai portfolio perniagaan pelbagai, dan berpengkhususan dalam hartanah komersial dan perindustrian.

Carta Saranan

Penganalisis
Loong Kok Wen CFA +603 2302 8116 ([email protected])

Penafian :
Laporan penyelidikan ini disediakan oleh pasukan Penyelidikan RHB (RHB Research Team) dari RHB Investment Bank Bhd.