Hartanah Strata, Apa Hak Anda Sebagai Pengguna?

Di Malaysia, kediaman bertingkat atau high rise seperti pangsapuri, apartment, kondominium dan service resident sangat lazim di bandar-bandar utama Malaysia. 

Bahkan, kediaman bertingkat seperti pangsapuri dan flat kos rendah juga kini sudah mula wujud di kawasan luar bandar untuk menampung keperluan semasa di setiap negeri. 

Asasnya, terdapat tiga jenis hak milik rumah di Malaysia iaitu :- 

  1. Master Title – Geran besar yang lazimnya di bawah pemaju hartanah 
  2. Individual Title – Untuk satu pemilik petak tanah lazimnya rumah landed
  3. Strata Title – Bangunan bertingkat dan setiap pemilik adalah berlainan dan berkongsi fasiliti yang sama

Baca : Perbezaan Master, Strata Dan Individual Title, Kena Ambil Tahu Sebelum Nak Beli Rumah

Untuk hartanah strata, pemilik setiap unit bertanggungjawab atas fasiliti dan ‘harta benda bersama’ seperti :- 

  • Lif 
  • Tangga 
  • Gymnasium 
  • Kolam Renang 
  • Pondok Pengawal
  • Dewan Serbaguna 
  • Ruang Pejalan Kaki

Memandangkan hartanah strata secara teknikal adalah ‘perkongsian satu bangunan yang sama’, hartanah strata ada banyak halangan berbanding individual title. Contohnya :- 

1. Masalah kebocoran dari tingkat atas / sebelah rumah 

2. Parking kereta yang sempit dan terhad untuk setiap unit 

3. Bunyi bising dari tingkat atas/bawah atau jiran sebelah anda 

4. Pemilik perlu membayar yuran penyelenggaraan seperti caj perkhidmatan, dana terikat

5. Bukan semua penduduk mesra haiwan lagi-lagi jika haiwan itu membawa penyakit berbahaya dan gangguan pada penduduk.

6. Pengurusan sampah & kebersihan adalah bersama melainkan JMB memberi kontrak pembersihan pada syarikat pembersihan 

Baca : Rumah Landed Tapi Strata? 5 Perkara Anda Perlu Tahu

Apa Undang-Undang Berkaitan Hartanah Strata? 

Setakat ini, semua hartanah strata di Malaysia perlu mengikut garis panduan yang termaktub dalam Akta Pengurusan Strata 2013

Fungsi akta ini adalah untuk menjaga kebajikan semua pemilik unit hartanah strata dengan pengurusan Joint Management Body (JMB). 

Tugas JMB bukan sekadar mengumpul yuran pengurusan hartanah, tetapi lebih kepada pemeliharaan harta benda bersama, menguatkuasakan peraturan pembangunan dan undang-undang kecil. 

Di peringkat lain, terdapat juga Tribunal Pengurusan Strata yang berfungsi sebagai badan sah untuk mendengar dan menangani sebarang tuntutan berkaitan hartanah yang mempunyai hak milik strata.

Tribunal ini berkuasa mengikut Seksyen 107 dalam Akta Pengurusan Strata 2013 dan mempunyai Pengerusi, Naib Pengerusi, 20 orang pegawai undang-undang dengan pengalaman minima 7 tahun – 8 tahun dalam pengurusan hartanah. 

Apa Kes Kritikal Melibatkan Hartanah Strata? 

Agak mengejutkan apabila terdapat banyak kes kritikal melibatkan hartanah strata di Malaysia. Antaranya ialah :- 

1. Pertikaian atau aduan melibatkan JMB 

2. Masalah kos penyelenggaraan ‘harta benda bersama’

3. Tuntutan mendapatkan semula caruman, caj atau bayaran

4. Tuntutan berkaitan dokumen dan jumlah insurans hartanah  

5. Tuntutan membatalkan pindaan undang-undang kecil yang dilaksanakan JMB

6. Tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya

Dengan Tribunal Pengurusan Strata, anda tidak perlu pergi ke mahkamah untuk menyelesaikan sebarang kes yang melibatkan kos RM250,000.

Baca : Sejarah Hak Milik Strata Di Malaysia Bermula Tahun 1926

Kenapa Anda Perlu Tahu Hak Sebagai Pemilik Strata? 

  • Bukti Pemilikan Hartanah. 

Tanpa hak milik strata, hartanah yang anda beli/diami itu sebenarnya masih lagi dalam status geran Master Title atau dalam bahasa lain, milik pemaju hartanah! 

Hak milik merupakan bukti anda sebagai pemilik unit tersebut secara sah dan bertanggungjawab atas ‘harta benda bersama’ dengan pemilik unit yang lain.

  • Cagaran Kepada Bank.

Sekiranya anda ingin mencagarkan apartmen/kondominium atau flat anda kepada bank, anda perlu kemukakan bukti terlebih dahulu. 

Tanpa geran strata ini, secara teknikalnya hartanah itu bukanlah milik anda sebaliknya milik pemaju hartanah dan anda tidak mampu cagarkan rumah kepada bank. 

Sangat penting untuk anda mempunyai bukti bahawa rumah yang anda beli itu di bawah nama anda.

  • Proses Awal Penubuhan MC 

90% hartanah strata baru di Malaysia masih diuruskan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) sementara hanya 10% telah menubuhkan Perbadanan Pengurusan (MC).

Selepas geran strata dikeluarkan, pemilik unit boleh mengadakan AGM dan ahli jawatankuasa untuk MC akan dipilih secara rasmi. 

Baca : 5 Sebab Kita Perlukan Peguam Dalam Jual Beli Hartanah

Selepas proses ini, hartanah strata itu akan diuruskan oleh MC dan JMB akan dibubarkan. 

  • Elak Masalah Dengan Pemaju Hartanah 

Banyak projek high rise di Malaysia masih lagi dalam status Master Title dan pemilik tidak dapat menukar status geran kerana pemaju hartanah muflis.

Mangsanya, sudah tentu pemilik unit rumah itu kerana proses untuk menukar status geran dalam keadaan pemaju menghadapi komplikasi itu sangatlah sukar dan mustahil. 

Masa depan hartanah strata sebenarnya masih lagi kabur kerana masih banyak projek high rise yang masih gagal memberikan status geran strata kepada pemilik. 

Selain daripada isu pemaju hartanah muflis dan tidak mampu memohon status geran strata, proses birokrasi dengan pihak berwajib juga menjadi punca proses ini memakan masa bertahun lamanya. 

Akan tetapi, tiada masalah jika anda ingin jual rumah anda walaupun masih belum mendapat hak milik strata.

Baca : Ketahui Jenis-Jenis Hak Milik Tanah Yang Berbeza Sebelum Beli Rumah

Caranya adalah dengan melalui  Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment/DOA) antara pemilik strata (penjual) dengan pemilik baru strata (pembeli).

DOA menggariskan persetujuan membenarkan pemilik baru strata menggunakan hartanah tersebut tertakluk kepada syarat dan terma.

Ini bermakna, sehingga hak milik strata tak dikeluarkan, pemilik baru (sementara) tak boleh pindah milik, cagar atau jual kecuali dapat kebenaran pemaju.

Sumber Rujukan : 

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM24.85 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM 19.50 RM 15.60.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

  • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
  • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
  • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
  • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
  • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
  • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
  • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
  • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

  • Akaun Deposit atau Simpanan
  • Rekod pekerjaan
  • Status perkahwinan
  • Kesihatan
  • Rekod jenayah
  • Butiran gaji
  • Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

  • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
  • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
  • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
  • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
  • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
  • Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna kita buat bayaran on-time setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling flawlessbank dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous ArticleNext Article

PKNS Akan Bangunkan 7,500 Unit Kediaman Di Cyberjaya, GDV RM3 Bilion

CYBERJAYA, 14 Julai (Bernama) — Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) bersedia untuk membangunkan projek kediaman dengan nilai pembangunan kasar (GDV) RM3 bilion dalam tempoh lapan hingga 10 tahun akan datang, melibatkan 7,500 unit pangsapuri mampu milik, teres dan bertingkat tinggi di Cyberjaya.

Ketua Pegawai Eksekutif kumpulan Datuk Mahmud Abbas berkata sebahagian daripada unit itu merupakan rumah mampu milik yang menyasarkan terutama pembeli generasi muda.

Bercakap kepada pemberita selepas melancarkan Aludra Residensi, iaitu projek ketiga PKNS di Cyberjaya di sini hari ini, beliau berkata PKNS komited untuk memastikan pembeli rumah generasi muda yang mempunyai tahap pendapatan tertentu berpeluang membeli rumah pertama serta menawarkan rumah mampu milik pada harga lebih rendah berbanding pesaingnya.

Aludra Residensi yang terdiri daripada 218 unit rumah bandar, dibangunkan di kawasan seluas 4.52 hektar dengan GDV RM125 juta.

Setiap unit dilengkapi dengan tiga bilik tidur dan dua bilik mandi dengan keluasan antara 1,035 kaki persegi dan 1,055 kaki persegi, dengan harga bermula daripada RM555,000.

Mahmud berkata 60 peratus daripada unit kediaman berkenaan telah terjual.

“Melangkah ke hadapan, kami mempunyai beberapa projek sedang dalam perancangan, dan antara projek utama adalah projek Shah Alam Central,” katanya sambil memaklumkan projek itu melibatkan pembinaan kawasan pusat perniagaan, yang dijangka dilancarkan September ini.

Simpanan tanah PKNS pada masa ini berjumlah 607 hektar.

Aludra Residensi menawarkan kemudahan komuniti berpagar dan berkawal, trek joging, taman permainan kanak-kanak dan kawasan rekreasi berlandskap selain rumah kelab persendirian yang eksklusif serta surau.

Keunikan projek ini terletak pada reka bentuknya serta pemilihan bahan yang menekankan ciri-ciri alam sekitar, sosial dan tadbir urus (ESG).

Selain itu, rumah kelab dan rumah pengawal dilengkapi dengan panel solar fotovoltan untuk menghasilkan elektrik rendah karbon.

Terletak di lokasi strategik, Aludra Residensi mudah diakses melalui dua lebuh raya utama iaitu Lebuhraya Utara-Selatan Hubungan Tengah (ELITE) dan Lebuhraya KL-Putrajaya (MEX).

Selain itu, lokasi projek ini juga berhampiran dengan beberapa bandar utama antaranya Cyberjaya iaitu 4 kilometer (km), Putrajaya (12km), Kuala Lumpur (35km), Shah Alam (28km) dan Lapangan Terbang Antarabangsa Kuala Lumpur (KLIA) (26km).

Layari laman sesawang www.pkns.gov.my untuk mendapatkan maklumat lanjut mengenai projek hartanah PKNS.

— BERNAMA