Hartanah

Hartanah Strata, Apa Hak Anda Sebagai Pengguna?

Di Malaysia, kediaman bertingkat atau high rise seperti pangsapuri, apartment, kondominium dan service resident sangat lazim di bandar-bandar utama Malaysia. 

Bahkan, kediaman bertingkat seperti pangsapuri dan flat kos rendah juga kini sudah mula wujud di kawasan luar bandar untuk menampung keperluan semasa di setiap negeri. 

Asasnya, terdapat tiga jenis hak milik rumah di Malaysia iaitu :- 

  1. Master Title – Geran besar yang lazimnya di bawah pemaju hartanah 
  2. Individual Title – Untuk satu pemilik petak tanah lazimnya rumah landed
  3. Strata Title – Bangunan bertingkat dan setiap pemilik adalah berlainan dan berkongsi fasiliti yang sama

Baca : Perbezaan Master, Strata Dan Individual Title, Kena Ambil Tahu Sebelum Nak Beli Rumah

Untuk hartanah strata, pemilik setiap unit bertanggungjawab atas fasiliti dan ‘harta benda bersama’ seperti :- 

  • Lif 
  • Tangga 
  • Gymnasium 
  • Kolam Renang 
  • Pondok Pengawal
  • Dewan Serbaguna 
  • Ruang Pejalan Kaki

Memandangkan hartanah strata secara teknikal adalah ‘perkongsian satu bangunan yang sama’, hartanah strata ada banyak halangan berbanding individual title. Contohnya :- 

1. Masalah kebocoran dari tingkat atas / sebelah rumah 

2. Parking kereta yang sempit dan terhad untuk setiap unit 

3. Bunyi bising dari tingkat atas/bawah atau jiran sebelah anda 

4. Pemilik perlu membayar yuran penyelenggaraan seperti caj perkhidmatan, dana terikat

5. Bukan semua penduduk mesra haiwan lagi-lagi jika haiwan itu membawa penyakit berbahaya dan gangguan pada penduduk.

6. Pengurusan sampah & kebersihan adalah bersama melainkan JMB memberi kontrak pembersihan pada syarikat pembersihan 

Baca : Rumah Landed Tapi Strata? 5 Perkara Anda Perlu Tahu

Apa Undang-Undang Berkaitan Hartanah Strata? 

Setakat ini, semua hartanah strata di Malaysia perlu mengikut garis panduan yang termaktub dalam Akta Pengurusan Strata 2013. 

Fungsi akta ini adalah untuk menjaga kebajikan semua pemilik unit hartanah strata dengan pengurusan Joint Management Body (JMB). 

Tugas JMB bukan sekadar mengumpul yuran pengurusan hartanah, tetapi lebih kepada pemeliharaan harta benda bersama, menguatkuasakan peraturan pembangunan dan undang-undang kecil. 

Di peringkat lain, terdapat juga Tribunal Pengurusan Strata yang berfungsi sebagai badan sah untuk mendengar dan menangani sebarang tuntutan berkaitan hartanah yang mempunyai hak milik strata.

Tribunal ini berkuasa mengikut Seksyen 107 dalam Akta Pengurusan Strata 2013 dan mempunyai Pengerusi, Naib Pengerusi, 20 orang pegawai undang-undang dengan pengalaman minima 7 tahun – 8 tahun dalam pengurusan hartanah. 

Apa Kes Kritikal Melibatkan Hartanah Strata? 

Agak mengejutkan apabila terdapat banyak kes kritikal melibatkan hartanah strata di Malaysia. Antaranya ialah :- 

1. Pertikaian atau aduan melibatkan JMB 

2. Masalah kos penyelenggaraan ‘harta benda bersama’

3. Tuntutan mendapatkan semula caruman, caj atau bayaran

4. Tuntutan berkaitan dokumen dan jumlah insurans hartanah  

5. Tuntutan membatalkan pindaan undang-undang kecil yang dilaksanakan JMB

6. Tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya

Dengan Tribunal Pengurusan Strata, anda tidak perlu pergi ke mahkamah untuk menyelesaikan sebarang kes yang melibatkan kos RM250,000.

Baca : Sejarah Hak Milik Strata Di Malaysia Bermula Tahun 1926

Kenapa Anda Perlu Tahu Hak Sebagai Pemilik Strata? 

  • Bukti Pemilikan Hartanah. 

Tanpa hak milik strata, hartanah yang anda beli/diami itu sebenarnya masih lagi dalam status geran Master Title atau dalam bahasa lain, milik pemaju hartanah! 

Hak milik merupakan bukti anda sebagai pemilik unit tersebut secara sah dan bertanggungjawab atas ‘harta benda bersama’ dengan pemilik unit yang lain.

  • Cagaran Kepada Bank.

Sekiranya anda ingin mencagarkan apartmen/kondominium atau flat anda kepada bank, anda perlu kemukakan bukti terlebih dahulu. 

Tanpa geran strata ini, secara teknikalnya hartanah itu bukanlah milik anda sebaliknya milik pemaju hartanah dan anda tidak mampu cagarkan rumah kepada bank. 

Sangat penting untuk anda mempunyai bukti bahawa rumah yang anda beli itu di bawah nama anda.

  • Proses Awal Penubuhan MC 

90% hartanah strata baru di Malaysia masih diuruskan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) sementara hanya 10% telah menubuhkan Perbadanan Pengurusan (MC).

Selepas geran strata dikeluarkan, pemilik unit boleh mengadakan AGM dan ahli jawatankuasa untuk MC akan dipilih secara rasmi. 

Baca : 5 Sebab Kita Perlukan Peguam Dalam Jual Beli Hartanah

Selepas proses ini, hartanah strata itu akan diuruskan oleh MC dan JMB akan dibubarkan. 

  • Elak Masalah Dengan Pemaju Hartanah 

Banyak projek high rise di Malaysia masih lagi dalam status Master Title dan pemilik tidak dapat menukar status geran kerana pemaju hartanah muflis.

Mangsanya, sudah tentu pemilik unit rumah itu kerana proses untuk menukar status geran dalam keadaan pemaju menghadapi komplikasi itu sangatlah sukar dan mustahil. 

Masa depan hartanah strata sebenarnya masih lagi kabur kerana masih banyak projek high rise yang masih gagal memberikan status geran strata kepada pemilik. 

Selain daripada isu pemaju hartanah muflis dan tidak mampu memohon status geran strata, proses birokrasi dengan pihak berwajib juga menjadi punca proses ini memakan masa bertahun lamanya. 

Akan tetapi, tiada masalah jika anda ingin jual rumah anda walaupun masih belum mendapat hak milik strata.

Baca : Ketahui Jenis-Jenis Hak Milik Tanah Yang Berbeza Sebelum Beli Rumah

Caranya adalah dengan melalui  Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment/DOA) antara pemilik strata (penjual) dengan pemilik baru strata (pembeli).

DOA menggariskan persetujuan membenarkan pemilik baru strata menggunakan hartanah tersebut tertakluk kepada syarat dan terma.

Ini bermakna, sehingga hak milik strata tak dikeluarkan, pemilik baru (sementara) tak boleh pindah milik, cagar atau jual kecuali dapat kebenaran pemaju.

Sumber Rujukan : 

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

  • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
  • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
  • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
  • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
  • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
  • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
  • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
  • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

  • Akaun Deposit atau Simpanan
  • Rekod pekerjaan
  • Status perkahwinan
  • Kesihatan
  • Rekod jenayah
  • Butiran gaji
  • Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

  • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
  • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
  • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
  • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
  • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
  • Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna kita buat bayaran on-time setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling flawless, bank tak akan tergamak nak reject dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous ArticleNext Article

LPPSA Kedua: Boleh Mohon Walaupun Pembiayaan Pertama Belum Habis, Ini Syarat & Kelayakannya

Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?

Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.

Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.

Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan BersihHad Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000RM1,000,000
RM10,000RM950,000
RM9,500RM930,000
RM9,000RM900,000
RM8,500RM880,000
RM8,000RM850,000
RM7,500RM830,000
RM7,000RM800,000
RM6,500RM780,000
RM6,000RM730,000
RM5,500RM670,000
RM5,000RM610,000
RM4,500RM550,000
RM4,000RM480,000
RM3,500RM430,000
RM3,000RM350,000
Sehingga RM2,500RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

  • Anggota Pentadbiran Persekutuan;
  • Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
  • Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

  • Jenis 5 – Ambil Alih; dan
  • Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

  • Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
  • Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
  • Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.