Hartanah Strata, Apa Hak Anda Sebagai Pengguna?

Di Malaysia, kediaman bertingkat atau high rise seperti pangsapuri, apartment, kondominium dan service resident sangat lazim di bandar-bandar utama Malaysia. 

Bahkan, kediaman bertingkat seperti pangsapuri dan flat kos rendah juga kini sudah mula wujud di kawasan luar bandar untuk menampung keperluan semasa di setiap negeri. 

Asasnya, terdapat tiga jenis hak milik rumah di Malaysia iaitu :- 

  1. Master Title – Geran besar yang lazimnya di bawah pemaju hartanah 
  2. Individual Title – Untuk satu pemilik petak tanah lazimnya rumah landed
  3. Strata Title – Bangunan bertingkat dan setiap pemilik adalah berlainan dan berkongsi fasiliti yang sama

Baca : Perbezaan Master, Strata Dan Individual Title, Kena Ambil Tahu Sebelum Nak Beli Rumah

Untuk hartanah strata, pemilik setiap unit bertanggungjawab atas fasiliti dan ‘harta benda bersama’ seperti :- 

  • Lif 
  • Tangga 
  • Gymnasium 
  • Kolam Renang 
  • Pondok Pengawal
  • Dewan Serbaguna 
  • Ruang Pejalan Kaki

Memandangkan hartanah strata secara teknikal adalah ‘perkongsian satu bangunan yang sama’, hartanah strata ada banyak halangan berbanding individual title. Contohnya :- 

1. Masalah kebocoran dari tingkat atas / sebelah rumah 

2. Parking kereta yang sempit dan terhad untuk setiap unit 

3. Bunyi bising dari tingkat atas/bawah atau jiran sebelah anda 

4. Pemilik perlu membayar yuran penyelenggaraan seperti caj perkhidmatan, dana terikat

5. Bukan semua penduduk mesra haiwan lagi-lagi jika haiwan itu membawa penyakit berbahaya dan gangguan pada penduduk.

6. Pengurusan sampah & kebersihan adalah bersama melainkan JMB memberi kontrak pembersihan pada syarikat pembersihan 

Baca : Rumah Landed Tapi Strata? 5 Perkara Anda Perlu Tahu

Apa Undang-Undang Berkaitan Hartanah Strata? 

Setakat ini, semua hartanah strata di Malaysia perlu mengikut garis panduan yang termaktub dalam Akta Pengurusan Strata 2013

Fungsi akta ini adalah untuk menjaga kebajikan semua pemilik unit hartanah strata dengan pengurusan Joint Management Body (JMB). 

Tugas JMB bukan sekadar mengumpul yuran pengurusan hartanah, tetapi lebih kepada pemeliharaan harta benda bersama, menguatkuasakan peraturan pembangunan dan undang-undang kecil. 

Di peringkat lain, terdapat juga Tribunal Pengurusan Strata yang berfungsi sebagai badan sah untuk mendengar dan menangani sebarang tuntutan berkaitan hartanah yang mempunyai hak milik strata.

Tribunal ini berkuasa mengikut Seksyen 107 dalam Akta Pengurusan Strata 2013 dan mempunyai Pengerusi, Naib Pengerusi, 20 orang pegawai undang-undang dengan pengalaman minima 7 tahun – 8 tahun dalam pengurusan hartanah. 

Apa Kes Kritikal Melibatkan Hartanah Strata? 

Agak mengejutkan apabila terdapat banyak kes kritikal melibatkan hartanah strata di Malaysia. Antaranya ialah :- 

1. Pertikaian atau aduan melibatkan JMB 

2. Masalah kos penyelenggaraan ‘harta benda bersama’

3. Tuntutan mendapatkan semula caruman, caj atau bayaran

4. Tuntutan berkaitan dokumen dan jumlah insurans hartanah  

5. Tuntutan membatalkan pindaan undang-undang kecil yang dilaksanakan JMB

6. Tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya

Dengan Tribunal Pengurusan Strata, anda tidak perlu pergi ke mahkamah untuk menyelesaikan sebarang kes yang melibatkan kos RM250,000.

Baca : Sejarah Hak Milik Strata Di Malaysia Bermula Tahun 1926

Kenapa Anda Perlu Tahu Hak Sebagai Pemilik Strata? 

  • Bukti Pemilikan Hartanah. 

Tanpa hak milik strata, hartanah yang anda beli/diami itu sebenarnya masih lagi dalam status geran Master Title atau dalam bahasa lain, milik pemaju hartanah! 

Hak milik merupakan bukti anda sebagai pemilik unit tersebut secara sah dan bertanggungjawab atas ‘harta benda bersama’ dengan pemilik unit yang lain.

  • Cagaran Kepada Bank.

Sekiranya anda ingin mencagarkan apartmen/kondominium atau flat anda kepada bank, anda perlu kemukakan bukti terlebih dahulu. 

Tanpa geran strata ini, secara teknikalnya hartanah itu bukanlah milik anda sebaliknya milik pemaju hartanah dan anda tidak mampu cagarkan rumah kepada bank. 

Sangat penting untuk anda mempunyai bukti bahawa rumah yang anda beli itu di bawah nama anda.

  • Proses Awal Penubuhan MC 

90% hartanah strata baru di Malaysia masih diuruskan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) sementara hanya 10% telah menubuhkan Perbadanan Pengurusan (MC).

Selepas geran strata dikeluarkan, pemilik unit boleh mengadakan AGM dan ahli jawatankuasa untuk MC akan dipilih secara rasmi. 

Baca : 5 Sebab Kita Perlukan Peguam Dalam Jual Beli Hartanah

Selepas proses ini, hartanah strata itu akan diuruskan oleh MC dan JMB akan dibubarkan. 

  • Elak Masalah Dengan Pemaju Hartanah 

Banyak projek high rise di Malaysia masih lagi dalam status Master Title dan pemilik tidak dapat menukar status geran kerana pemaju hartanah muflis.

Mangsanya, sudah tentu pemilik unit rumah itu kerana proses untuk menukar status geran dalam keadaan pemaju menghadapi komplikasi itu sangatlah sukar dan mustahil. 

Masa depan hartanah strata sebenarnya masih lagi kabur kerana masih banyak projek high rise yang masih gagal memberikan status geran strata kepada pemilik. 

Selain daripada isu pemaju hartanah muflis dan tidak mampu memohon status geran strata, proses birokrasi dengan pihak berwajib juga menjadi punca proses ini memakan masa bertahun lamanya. 

Akan tetapi, tiada masalah jika anda ingin jual rumah anda walaupun masih belum mendapat hak milik strata.

Baca : Ketahui Jenis-Jenis Hak Milik Tanah Yang Berbeza Sebelum Beli Rumah

Caranya adalah dengan melalui  Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment/DOA) antara pemilik strata (penjual) dengan pemilik baru strata (pembeli).

DOA menggariskan persetujuan membenarkan pemilik baru strata menggunakan hartanah tersebut tertakluk kepada syarat dan terma.

Ini bermakna, sehingga hak milik strata tak dikeluarkan, pemilik baru (sementara) tak boleh pindah milik, cagar atau jual kecuali dapat kebenaran pemaju.

Sumber Rujukan : 



Previous ArticleNext Article

PropertyGuru: Kediaman Bertanah Terus Menjadi Pilihan Utama, Namun Kesulitan Kewangan Telah Menjejaskan Permintaan Pembeli Pada Suku Lepas

PropertyGuru Malaysia mengumumkan bahawa Laporan Pasaran Hartanah Malaysia (MPMR) Q2 2022, dikuasakan oleh PropertyGuru DataSense, mencatatkan peningkatan 1.10% QoQ dan 3.64% YoY dalam Indeks Harga Jualan Hartanah Bertanah. Turut direkodkan adalah penurunan sebanyak 1.96% QoQ dalam Indeks Permintaan Jualan Hartanah Bertanah, walaupun mencatatkan peningkatan 5.21% YoY.

Trend dalam pasaran hartanah bertanah ini menunjukkan bahawa kediaman bertanah terus menjadi pilihan utama pembelian, walaupun buat masa ini bakal pembeli rumah terjejas oleh isu kemampuan dan kesulitan kewangan, sekali gus mengakibatkan permintaan yang lebih perlahan.

Shylendra Nathan, Pengurus Negara, Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my) berkongsi, “Walaupun kita perlahan-lahan melihat penambahbaikan dalam pasaran, sentimen pengguna masih terjejas oleh kesan berlarutan pasca COVID-19. Disebabkan kebimbangan terhadap peningkatan inflasi, bakal pembeli rumah lebih berhati-hati, mencari penstabilan semula dan jaminan pekerjaan yang lebih baik dalam iklim ekonomi semasa. Dengan kekurangan insentif kewangan untuk dimanfaatkan, pembeli mungkin teragak-agak untuk meneruskan rancangan pembelian mereka sehingga ekonomi stabil semula.”

Beliau menambah, “Sentimen pengguna dalam pasaran besar kemungkinan akan bertambah baik seiring dengan pemulihan ekonomi negara, yang kami harap dapat dilihat pada tahun ini. Sementara itu, kami dapati potensi untuk permintaan hartanah akan mula pulih pada suku akan datang, kerana rakyat Malaysia yang berkemampuan akan melihat hartanah sebagai lindung nilai terhadap inflasi. Dengan mengambil kira kelebihan nilai tanah, kenaikan harga hartanah bertanah menawarkan margin yang lebih besar untuk naiknilai modal dalam jangka panjang.”

Pasaran Perumahan Terus Berdepan Isu Jumlah Tinggi Unit Tidak Terjual

Menurut Tinjauan Kestabilan Kewangan 2H 2021 Bank Negara Malaysia (BNM), secara keseluruhannya terdapat penambahbaikan nyata dalam sektor ekonomi dan kewangan. Namun begitu, jumlah tinggi hartanah tidak terjual kekal sebagai isu utama bagi industri perumahan. Laporan menyatakan bahawa lebih 180,000 unit dalam pasaran perumahan masih tidak terjual, mencerminkan isu ketidakmampuan sedia ada yang diburukkan lagi oleh pandemik.

Ini konsisten dengan Indeks Bekalan MPMR, dengan trend peningkatan terus berlaku, memperoleh 0.31% QoQ dan 19.10% YoY pada Q1 2022 berdasarkan jumlah keseluruhan hartanah yang disenarai.

Dengan peningkatan inflasi global disebabkan pandemik, pertambahan semula permintaan akan menyebabkan kejejalan komoditi penting seperti bahan mentah, sekali gus mendorong kenaikan harga. Jumlah semasa unit rumah tidak terjual yang tinggi di Malaysia pula boleh menjadi peluang terakhir untuk membeli hartanah sebelum kemungkinan berlakunya kenaikan kos pembinaan.

Indeks Harga Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi Meningkat Walaupun Persekitaran Ekonomi Tidak Stabil

Menurut Indeks Harga Jualan Hartanah Bertingkat Tinggi MPMR, harga untuk hartanah berstrata jatuh sebanyak 0.23% QoQ pada Q1 2022 dan hanya mencatatkan kenaikan 0.51% YoY dalam tempoh sama. Walau bagaimanapun, bekalan hartanah bertingkat tinggi terus meningkat sebanyak 3.25% QoQ dan 18.24% YoY. Ini menunjukkan ketidakpadanan harga dengan hasrat pembeli untuk faktor-faktor lain seperti lokasi, kemudahan dan kebolehcapaian.

Walau bagaimanapun, dari sudut sewaan, Indeks Harga Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi naik sedikit sebanyak 0.91% QoQ dan meningkat sebanyak 0.20% YoY, manakala Indeks Permintaan Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi mencatatkan peningkatan QoQ sebanyak 6.08% dan lonjakan 111.23% YoY pada suku lepas. Ini menunjukkan bahawa bakal pembeli rumah terutamanya mereka yang telah menangguhkan rancangan pembelian buat sementara waktu bagi menunggu penstabilan ekonomi telah mengubah keutamaan mereka kepada menyewa.

“Hasrat pembelian pengguna sedang terjejas buat masa ini, seperti yang dapat dilihat dengan peningkatan dalam Indeks Permintaan Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi. Kami telah melihat corak permintaan yang stabil bagi golongan milenial yang menyatakan hasrat terhadap kondominium di lokasi strategik.  Bagaimanapun, kekurangan perolehan dan penanggungan bagi unit bertingkat tinggi ini, walaupun banyak yang tidak terjual, telah menunjukkan ketidakpadanan harga terhadap ‘selera’ semasa pembeli”, sambung Shylendra.

Walaupun terdapat petunjuk optimis yang pasaran akan bertambah baik dan pemulihan beransur-ansur dijangka berlaku pada separuh kedua tahun ini, pembeli rumah terus dihalang oleh ketidakmampuan, ketidakupayaan untuk mendapatkan pembiayaan, jaminan pekerjaan dan kestabilan ekonomi secara keseluruhan. Selain itu, dengan kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR) baru-baru ini oleh Bank Negara Malaysia daripada 1.75% kepada 2%, faedah gadai janji pembeli dan pemilik rumah sedia ada dan masa hadapan akan terjejas, seterusnya melemahkan keyakinan pembelian.

“Disebabkan itu, kita berkemungkinan hanya akan melihat penambahbaikan sentimen pengguna seiring dengan pemulihan persekitaran ekonomi dan ketersediaan inisiatif kerajaan yang akan menghasilkan jaminan kewangan yang lebih baik dalam tempoh ini. Pendekatan “tunggu dan lihat” yang diambil pembeli diburukkan lagi oleh ketidakstabilan politik yang berterusan dan ketidaktentuan dasar ekonomi dan kesihatan, yang terus melembapkan pasaran. Sementara kita menunggu penambahbaikan terhadap faktor-faktor luaran ini, penjual perlu mengambil inisiatif untuk memberi insentif kepada pembeli dengan pakej menarik untuk merangsang pasaran”, kata beliau.

Baca juga :