Sub Topik
Seiring dengan peningkatan penduduk Malaysia, permintaan rumah dari pasaran undercon, subsale dan lelong turut meningkat.
Ini belum masuk permintaan hartanah mampu milik khususnya dari golongan B40 dan M40 yang sejak bertahun – tahun dizalimi dengan tangga gaji yang rendah dan tidak setimpal dengan kadar inflasi dan harga rumah yang tidak menampakkan sebarang petanda untuk menjadi lebih mesra harga.
Baca : Layak Beli Rumah, Tapi Belum Tentu Mampu
Persoalan-persoalan seperti kenapa harga rumah mahal sungguhpun projek hartanah tersebut terletak di kawasan pinggir bandar kini terjawab.
Isu bagi topik ini sememangnya kompleks kerana melibatkan lebih daripada satu parti dan elemen dalam penentuan nilai sebuah rumah.
Akan tetapi, pokok pangkal yang menentukan nilai sebuah rumah adalah penilaian hartanah oleh penilai hartanah berdaftar yang sah.
Buat pengetahuan anda, penentu nilai hartanah adalah bridging loan atau pinjaman bank yang diberikan institusi kewangan kepada pemaju hartanah.
Penentu seterusnya adalah end financing atau pembiayaan akhir, satu perjanjian antara pemaju hartanah dan pembeli rumah dalam membantu mendapatkan pinjaman pembiayaan hartanah tersebut.
Pada kebiasaannya, hasil 90% dari harga belian dari pembiayaan akhir akan digunakan untuk melunaskan bridging loan.
Penilai Hartanah Penentu Nilai Sebenar Hartanah
Penilai hartanah merupakan satu entiti yang dilantik pihak institusi kewangan untuk melakukan penilaian harta tanah sebelum sebarang proses pembangunan harta tanah.
Penilai hartanah yang dilantik pihak institusi kewangan tidak melibatkan orang tengah yang boleh di undi secara proksi dan dipilih secara rambang mengikut sistem institusi bank.
Pernah berlaku nilai harta tanah yang dinilai institusi kewangan adalah lebih tinggi berbanding nilai semasa pasaran.
Baca : Harga Dan Transaksi Hartanah Malaysia 2008–2018
Dan ada juga waktu nilai pasaran semasa adalah lebih tinggi berbanding apa yang dinilai institusi kewangan.
Buat pengetahuan anda, adalah normal sekiranya saat pembangunan sebuah projek, nilai projek tersebut tinggi gara – gara wujud permintaan yang tinggi akan projek tersebut.
Selepas projek tersebut selesai, apa yang berlaku adalah nilai semasa projek tersebut merudum kerana pelbagai faktor.
Antara yang paling popular adalah pembatalan projek mega, pandemik, kelembapan ekonomi domestik dan spekulasi hartanah.
Baca : Transaksi Hartanah Di Malaysia Pada Suku Pertama 2020 Adalah Positif
Kos Penilaian Hartanah Di Malaysia
- 0.25% ke atas RM 100,000 pertama
- 0.2% ke atas baki sehingga RM 2 juta
- 0.167% ke atas baki sehingga RM 7 juta
- 0.125% ke atas baki sehingga RM 15 juta
- 0.1% ke atas baki sehingga RM 50 juta
- 0.0067% ke atas baki sehingga RM200 juta
- 0.05% ke atas baki sehingga RM500 juta
- 0.04% ke atas baki lebih RM500 juta
Proses Penilaian Hartanah
Dalam proses penilaian hartanah, terdapat empat parti yang terlibat yaqni :-
- Bank
- Pemaju
- Majlis Perbandaran
- Jabatan Tanah & Galian
Proses peringkat awal bermula apabila pemaju hartanah perlu memohon pinjaman dari bank untuk membangunkan sebuah projek hartanah samada mereka mempunyai bank tanah atau membeli tanah dan membangunkan projek.
Baca : Bank Mana Paling Perform Di Malaysia?
Kemudian, pihak bank akan menilai permohonan pemaju hartanah berdasarkan sistem bank dengan melantik penilai hartanah berdaftar yang sah.
Berdasarkan laporan yang dikeluarkan penilai hartanah, bank akan memberikan bridging loan kepada pemaju.
Pada kebiasaannya, pemaju hartanah akan memohon lebih daripada 2 bank untuk permohonan pinjaman dan bank – bank tersebut akhirnya menjadi panel bank bagi projek hartanah tersebut.
Harga hartanah menentukan diskaun kecuali rebat, cashback dan pelbagai tawaran – tawaran dari pemaju hartanah. Hal ini kerana, rebat, cashback dan tawaran lain diwujudkan semasa atau selepas pembangunan projek tersebut.
Saat pemaju hartanah ingin memohon permit dari Majlis Perbandaran, mereka perlu mempunyai Surat Perintah Pembangunan barulah mereka diberikan permit oleh Jabatan Tanah & Galian.
Akan tetapi, semua proses ini tidak berguna sekiranya pemaju hartanah gagal mendapatkan bridging loan dan end financing dari bank.
Punca Harga Rumah Naik
Perkara yang tidak diingini berlaku kerana wujud pemaju hartanah yang berpakat dengan pemilik hartanah untuk melanjutkan projek hartanah sehingga harga nilai hartanah meningkat kepada satu paras yang ingin disasar dan dicapai.
Dan kerana itulah berlaku projek yang telah lama diiklankan atau dipasarkan tetapi masih belum mampu dihuni. Faktor terbesar adalah harga yang dijual tidak mencapai margin keuntungan yang diidamkan.
Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019
Selain itu, harga rumah meningkat secara mendadak di spesifik projek/kawasan kerana wujud booster hartanah yang baru seperti lebuhraya, pengangkutan awam dan apa sahaja pembangunan yang meningkatkan nilai hartanah.
Faktor seterusnya adalah apabila nilai hartanah diaudit bank rendah tetapi wujud permintaan yang tinggi kerana faktor luaran seperti migrasi secara besar – besaran ke satu kawasan dan tawaran diskaun yang tinggi untuk unit kediaman.
Punca Harga Rumah Turun
Berbalik kepada asas ekonomi iaitu permintaan dan penawaran. Apabila permintaan terhadap sesebuah projek menurun, secara automatik pemaju hartanah akan menggunakan strategi buang harga.
Baca : Home Ownership Campaign (HOC 2.0): Rahmat Untuk Pemaju Atau Pembeli?
Faktor lain adalah kerana end financing mempunyai tempoh yaqni 9 bulan sehingga 12 bulan sebelum permit perlu dimohon semula dari Jabatan Tanah & Galian oleh pemaju hartanah.
Dan apabila kedua – dua perkara ini berlaku serentak, pemaju hartanah kaan menawarkan rebat dan cashback sungguhpun margin keuntungan mereka adalah lebih rendah dengan harapan semua unit kediaman terjual dengan lebih lancar.
Pemaju hartanah akan cuba menyiapkan projek hartanah mereka mengikut tarikh yang telah ditetapkan supaya tidak tersenarai sebagai pemaju dan projek yang bermasalah oleh Majlis Perbandaran.
Kesan apabila pembangunan projek hartanah tidak mengikut masa yang ditetapkan, nilai projek akan turun dan pemaju terpaksa memperbaharui end financing dan permit.
Natijahnya, nilai sesebuah hartanah dipengaruhi oleh bridging loan dan end financing. Sungguhpun begitu, sekiranya kita teliti dengan lebih mendalam, sistem penilaian hartanah masih mempunyai ruang untuk penambah baikan.
End financing yang dipohon pemaju hartanah juga wajar disemak dan diteliti dengan terperinci bagi mengelakkan pemaju hartanah mengambil kesempatan atas peluang yang diberikan.
Baca : Nak Tingkatkan Pemilikan Hartanah Bumiputera? Ini Caranya
Suka atau tidak, cara untuk merancakkan industri hartanah adalah dengan penawaran harga yang lebih mesra pengguna.
Dengan cara ini, baharu lah rakyat Malaysia akan membeli dan hasrat meningkatkan pemilikan hartanah di kalangan Bumiputera akan terlaksana dengan sendirinya.
Sumber Rujukan:
