4 Kawasan Tumpuan Baru Pelabur Hartanah Di Shah Alam

Sub Topik

Terletak 27 kilometer dari Kuala Lumpur, bandaraya Shah Alam merupakan lokasi yang tidak asing lagi buat seluruh rakyat Malaysia khususnya warga Lembah Klang.

Dengan keluasan 290.3 km², kawasan yang dihuni oleh 617,149 orang ini merupakan lokasi yang sangat kompetitif daripada segi penawaran hartanah.

Ianya disebabkan oleh wujudnya peluang pekerjaan yang tinggi dan mungkin juga antara yang tertinggi di Malaysia; dan portfolio Shah Alam sebagai lubuk pendidikan tinggi di peringkat global.

Artikel “Kajian Menunjukkan Shah Alam Dan Bangi Merupakan Lokasi Yang Paling Ideal Untuk Diduduki “ yang ditulis pada Mac 2020 yang lalu telah pun menyentuh tentang kawasan ini dari sudut pandang seorang bakal pembeli rumah dan pelabur hartanah.

Artikel kali ini sedikit berbeza kerana pembaca bakal didedahkan dengan 4 lokasi utama pelaburan hartanah di Shah Alam.

Untuk rekod, harga median rumah di Shah Alam pada tahun 2019 mengikut data yang dikeluarkan portal Brickz.my adalah:

Teres : RM580,000
Semi-D : RM1,369,000
Apartmen : RM256,000
Kondominium : RM408,000
Banglo : RM1,935,000

Jadi, persoalannya kenapa melabur di Shah Alam? Ada rahsia baharu kah?

Jawapannya adalah projek LRT3.

LRT3 merupakan sebuah projek pengangkutan awam mega di Lembah Klang yang menghubungkan Bandar Utama dan Klang dengan lebih 10 stesen di Shah Alam.

Setakat hari ini, kadar kenaikan hartanah di lokasi yang terletak dalam radius 3KM dari pengangkutan awam adalah pada paras 10% – 20%.

Gugusan Seroja, Kota Damansara yang terletak 2.2KM dari MRT Kota Damansara mencatatkan peratus kadar kenaikan nilai hartanah sebanyak 20% dari tahun 2016 sehingga tahun 2018.

Setahun sebelum projek MRT siap, harganya adalah RM140,000 dan meningkat kepada RM168,500 setahun selepas projek MRT siap.

Jadi, di lokasi mana yang patut kita melabur?

Jom kita tengok beberapa kawasan tumpuan baru pelabur hartanah di sekitar Shah Alam seperti berikut.

1. Glenmarie – Stesen LRT Glenmarie

Merupakan lokasi elit dan lubuk emas hartanah kerana menjadi salah satu lokasi utama perindustrian, permotoran dan perkilangan di Shah Alam.

Tidak lupa juga terdapatnya institut pengajian tinggi bertaraf antarabangsa, pusat komersial, kawasan kediaman, Stadium MBPJ dan Taman Bandaran Kelana.

Harga median rumah di Glenmarie pada tahun 2019 adalah :-

Teres : RM1,650,000
Apartmen : RM200,000
Kondominium : RM585,000

2. Seksyen 13 – Stesen LRT Stadium

Kawasan terbaik untuk pelaburan kerana berdekatan Batu Tiga Industrial Park, pusat pengajian tinggi, pusat beli belah, pasaraya dan pelbagai akses lebuhraya ELITE, KNVE dan KESAS.

Seksyen 13, Shah Alam mempunyai banyak jenis hartanah yang boleh anda beli untuk pelaburan kerana wujudnya permintaan jangka panjang dari golongan pekerja, keluarga dan pelajar.

Harga median rumah di Seksyen 13 pada tahun 2019 adalah :-

Banglo : RM2,190,000
Semi-D : RM1,375,000
Teres : RM630,000

3. Seksyen 3 – LRT Persiaran Dato Menteri

Merupakan lokasi perniagaan utama di Shah Alam dengan pelbagai penawaran hartanah jenis komersial.

Antara yang menarik di sini adalah wujudnya pusat beli belah, hospital dan sekolah antarabangsa selain taman rekreasi awam.

Harga median rumah di Seksyen 3 pada tahun 2019 adalah :-

Banglo : RM1,750,000
Semi-D : RM910,000
Teres : RM510,000

4. Seksyen 7 – Stesen LRT Seksyen 7

Seksyen 7 berfungsi sebagai tarikan pelancong utama di Selangor dan menjadi tarikan keluarga di hujung minggu.

Lengkap dengan pelbagai booster hartanah dan pelbagai jenis hartanah untuk pelaburan hartanah.

Harga median rumah di Seksyen 7 pada tahun 2019 adalah :

Banglo : RM2,395,000
Semi-D : RM1,525,000
Teres : RM652,500

Kewujudan LRT Laluan Bandar Utama-Klang (LRT3) sebenarnya merupakan rahmat dan durian runtuh kepada pemilik rumah di kesemua empat kawasan yang dinyatakan di atas.

Sedar tidak sedar, kita harus mengakui yang pengangkutan awam sebenarnya memberikan impak yang besar kepada nilai hartanah setempat dalam radius kurang dari 3KM.

Kesimpulannya, jika anda ingin beli rumah atas kapasiti pelaburan atau diduduki di Shah Alam jangan ragu-ragu lagi. Shah Alam sememangnya bandar yang ideal.

Sumber Rujukan:

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.