Sub Topik
Sebelum kita teruskan dengan topik utama, ada baiknya kita semua fahamkan dulu maksud dan perbezaan di antara diskaun, cashback dan rebat.
Ketiga-tiga tawaran ini merupakan istilah yang tidak asing lagi dan kerap digunapakai dalam industri hartanah.
Diskaun
Maksud diskaun dalam hartanah adalah satu jumlah penolakan harga dan amaun yang akan tertera di dalam perjanjian Sales & Purchase Agreement (SPA).
Pada kebiasannya, pemaju hartanah memberikan diskaun Bumiputera kepada pembeli Bumiputera dan amaun diskaun bergantung kepada negeri di mana hartanah tersebut dibeli.
“Tahukah anda, Kuala Lumpur dan Pulau Pinang mempunyai kadar diskaun Bumiputera paling rendah di Malaysia iaitu 5% dan negeri Johor dan Melaka mempunyai kadar diskaun Bumiputera tertinggi di Malaysia dengan angka 15%.”
Baca : Ini Kuota Pemilikan Hartanah Bumiputera Di Setiap Negeri
Rebat
Rebat pula merupakan diskaun yang diberikan pemaju hartanah dengan menghapuskan pembayaran deposit unit kediaman yang ingin dibeli.
Ini bermakna, sekiranya kita membeli sebuah rumah kondominium undercon di Kelana Jaya dengan harga RM500,000, maka deposit yang perlu disediakan adalah RM50,000 atau 10% daripada nilai hartanah.
Cashback
Pemaju hartanah akan memberikan cashback sebanyak RM50,000 dan ini bermakna, kita tidak perlu mengeluarkan sebarang kos untuk deposit.
Cashback pula diberikan oleh pemaju hartanah kepada anda dan selalunya pakej cashback diberikan sekali dengan rebat kepada pembeli hartanah.
Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat
Nampak menarik bukan? Tunggu dulu!
Apa yang ramai orang tidak nampak adalah jumlah pinjaman bank kita akan turut meningkat sekiranya mengambil tawaran diskaun dan cashback ini.
Pemaju hartanah menggalakkan pembelian unit kediaman dengan menyediakan entry cost yang rendah tetapi menyebabkan pembeli rumah menanggung bayaran ansuran pinjaman hartanah kepada bank yang lebih tinggi daripada biasa.
Bagaimana ini berlaku?
- Harga sebenar rumah di dalam Sales & Purchase Agreement tidak termasuk rebat.
- Cashback bukan duit percuma dari pemaju tetapi pinjaman yang kita wajib bayar kepada pihak bank.
Jadi, kenapa pemaju hartanah galak menawarkan diskaun, cashback dan rebat?
Nak Lariskan Jualan Rumah
Sekiranya kita mengikuti trend semasa industri hartanah bermula tahun 2014-2015, kita akan mendapati industri hartanah berdepan dengan pasaran ekonomi tidak menentu semenjak tahun 2015 lagi.
Pemaju hartanah gagal menjual unit kediaman mereka dan ini menyebabkan wujudnya masalah baru iaitu lambakan hartanah tidak terjual di seluruh negara khususnya di Selangor, Johor, Pulau Pinang dan Sabah.
Apabila wujudnya lambakan hartanah dengan keadaan pasaran yang tidak menentu, maka muncullah pula spekulasi-spekulasi liar di dada akhbar, forum online dan sosial media bahawa harga rumah akan turun.
Apabila orang awam merasakan harga rumah akan turun, maka mereka akan menangguhkan hasrat untuk membeli hartanah sehingga harga benar-benar turun mengikut kadar yang mereka inginkan.
Ini memaksa ramai pemilik rumah yang ingin menjual unit kediaman mereka menjual pada harga rugi atau di bawah harga pasaran. Sekiranya rumah apartment tanpa lif di Puncak Alam dijual pada harga RM135,000, belum tentu Cik Ummi yang berumur 30 tahun dan sedang mencari rumah akan membelinya.
Beliau pasti akan meminta kurang atau ‘harga kawtim’ sekurang-kurangnya 5% ke 15% daripada harga sebenar di pasaran semasa.
Spekulasi seterusnya yang merugikan pemaju hartanah adalah apabila sewaktu project launching, pemaju menerima booking yang banyak dari pembeli. Akan tetapi, sebaliknya berlaku apabila projek tersebut siap, tiada orang yang membeli unit kediaman projek tersebut.
Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?
Ini menyebabkan pemaju terpaksa menggunapakai teknik tradisional ini yaqni memberikan diskaun, rebat dan cashback pada kadar yang luar dari kebiasaan.
Bukan setakat pemaju hartanah yang rugi, bank turut rugi sekiranya projek tersebut gagal dijual kepada pembeli. Ini kerana pemaju hartanah membuat pinjaman lebih daripada dua buah bank untuk membangunkan sebuah projek.
Kesannya, suka atau tidak pemaju hartanah terpaksa menurunkan nilai intrinsik mereka.
“ Nilai intrinsik adalah ukuran nilai aset. Langkah ini dicapai dengan cara pengiraan objektif atau model kewangan yang kompleks, dan bukannya menggunakan harga pasaran aset yang sedang diperdagangkan.”
Langkah terakhir pemaju hartanah adalah dengan mendaftarkan projek mereka untuk menyertai Kempen Pemilikan Rumah (HOC) atau mana-mana portal jualan hartanah secara online.
Satu perkara yang kita perlu tahu adalah, hartanah yang baik tidak memerlukan sebarang cashback dan rebat sebagai pelaris. Hartanah yang baik selalunya akan terjual sebelum sempat projek tersebut siap.
Yang paling kasihan adalah, ramai orang Malaysia khususnya pembeli rumah pertama yang kurang ilmu dan pengalaman tergoda dengan tawaran-tawaran yang dirasakan menarik hakikatnya… tidak.
Baca : Bila Main Tibai Beli Rumah, Ini 6 Kesannya
Persoalannya sekarang, adakah diskaun, cashback dan rebat mengurangkan keuntungan pemaju?
Strategi Terakhir
Apabila pemaju gagal menjual unit kediaman mereka dalam jangka masa yang mereka rancang, maka mereka akan menggunakan strategi terakhir ini iaitu memberikan diskaun, rebat dan cashback kepada pembeli.
Jangan terkejut jika kita mendapati projek yang menawarkan ketiga-tiga tawaran menarik ini biasanya sudah tidak terjual lebih daripada 9 bulan dari tarikh pelancaran.
Perundangan
Setakat hari ini, tiada badan atau lembaga yang bertanggungjawab mengawal, menyelia dan menyemak harga rumah mahu pun undang-undang bagi harga rumah yang ditetapkan pemaju swasta.
Kesannya, pembeli berisiko tinggi untuk dimanipulasi harga oleh pemaju hartanah yang memberikan tawaran cashback dan rebat, hakikatnya dibeli pada harga asal!
Pendanaan
Pemaju hartanah yang menawarkan potongan rebat dan cashback tambahan akan menggunakan dana mereka sendiri untuk menanggung sebahagian kos. Ini menyebabkan margin keuntungan mereka adalah lebih rendah.
Hari ini, dengan keadaan pasaran yang tidak stabil, adalah lebih baik untuk pemaju hartanah mendapatkan semula modal mereka berbanding fokus kepada mencapai ROI yang tinggi.
Kesan Kepada Pasaran
Potongan otongan ini sebenarnya memberikan impak negatif kepada industri hartanah kerana harga unit kediaman yang diiklankan tidak menggambarkan nilai sebenar aset dan bertentangan dengan amalan industri yang memerlukan tahap ketelusan yang tinggi.
Dan amalan ini kekal subur dan menjadi strategi wajib pemaju hartanah kerana wujud pembeli yang memang inginkan unit kediaman yang dijual mempunyai tawaran rebat dan cashback.
Ketelusan Pemaju Diragui
Hari ini, pasaran hartanah Malaysia dikuasai oleh pemaju besar dengan kedudukan tunai yang baik. Mereka mempunyai kuasa untuk menurunkan dan menaikkan harga rumah di pasaran kerana mereka turut memiliki bank tanah yang banyak.
Fenomena ini menyebabkan harga hartanah meningkat lebih pantas daripada yang sepatutnya dan memberi kesan buruk kepada pasaran hartanah bagi jangka masa panjang.
Di atas kertas, diskaun, cashback dan rebat sedikit sebanyak mengurangkan kadar margin keuntungan pemaju hartanah hanya sekiranya mereka telus dalam harga asal projek hartanah dalam pasaran.
Boleh sahaja mereka katakan mereka mengurangkan margin keuntungan sehingga 25%, sedangkan unit kediaman dijual pada harga 25% lebih mahal berbanding harga normal.
Akan tetapi, sebenarnya tawaran-tawaran tersebut tidak memberi kesan kepada pemaju hartanah kerana kos pembinaan dan kos akhir tidak diketahui pihak pembeli.
Mungkin satu hari nanti, industri hartanah akan menjadi lebih telus dengan penglibatan langsung Kerajaan dengan sistem perundangan berpusat agar isu harga tidak lagi menjadi isu.
Sumber Rujukan:
