Adakah Diskaun, Cashback & Rebat Mengurangkan Keuntungan Pemaju?

Sub Topik

Sebelum kita teruskan dengan topik utama, ada baiknya kita semua fahamkan dulu maksud dan perbezaan di antara diskaun, cashback dan rebat.

Ketiga-tiga tawaran ini merupakan istilah yang tidak asing lagi dan kerap digunapakai dalam industri hartanah.

Diskaun

Maksud diskaun dalam hartanah adalah satu jumlah penolakan harga dan amaun yang akan tertera di dalam perjanjian Sales & Purchase Agreement (SPA).

Pada kebiasannya, pemaju hartanah memberikan diskaun Bumiputera kepada pembeli Bumiputera dan amaun diskaun bergantung kepada negeri di mana hartanah tersebut dibeli.

“Tahukah anda, Kuala Lumpur dan Pulau Pinang mempunyai kadar diskaun Bumiputera paling rendah di Malaysia iaitu 5% dan negeri Johor dan Melaka mempunyai kadar diskaun Bumiputera tertinggi di Malaysia dengan angka 15%.”

Baca : Ini Kuota Pemilikan Hartanah Bumiputera Di Setiap Negeri

Rebat

Rebat pula merupakan diskaun yang diberikan pemaju hartanah dengan menghapuskan pembayaran deposit unit kediaman yang ingin dibeli.

Ini bermakna, sekiranya kita membeli sebuah rumah kondominium undercon di Kelana Jaya dengan harga RM500,000, maka deposit yang perlu disediakan adalah RM50,000 atau 10% daripada nilai hartanah.

Cashback

Pemaju hartanah akan memberikan cashback sebanyak RM50,000 dan ini bermakna, kita tidak perlu mengeluarkan sebarang kos untuk deposit.

Cashback pula diberikan oleh pemaju hartanah kepada anda dan selalunya pakej cashback diberikan sekali dengan rebat kepada pembeli hartanah.

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Nampak menarik bukan? Tunggu dulu!

Apa yang ramai orang tidak nampak adalah jumlah pinjaman bank kita akan turut meningkat sekiranya mengambil tawaran diskaun dan cashback ini.

Pemaju hartanah menggalakkan pembelian unit kediaman dengan menyediakan entry cost yang rendah tetapi menyebabkan pembeli rumah menanggung bayaran ansuran pinjaman hartanah kepada bank yang lebih tinggi daripada biasa.

Bagaimana ini berlaku?

Harga sebenar rumah di dalam Sales & Purchase Agreement tidak termasuk rebat.
Cashback bukan duit percuma dari pemaju tetapi pinjaman yang kita wajib bayar kepada pihak bank.

Jadi, kenapa pemaju hartanah galak menawarkan diskaun, cashback dan rebat?

Nak Lariskan Jualan Rumah

Sekiranya kita mengikuti trend semasa industri hartanah bermula tahun 2014-2015, kita akan mendapati industri hartanah berdepan dengan pasaran ekonomi tidak menentu semenjak tahun 2015 lagi.

Pemaju hartanah gagal menjual unit kediaman mereka dan ini menyebabkan wujudnya masalah baru iaitu lambakan hartanah tidak terjual di seluruh negara khususnya di Selangor, Johor, Pulau Pinang dan Sabah.

Apabila wujudnya lambakan hartanah dengan keadaan pasaran yang tidak menentu, maka muncullah pula spekulasi-spekulasi liar di dada akhbar, forum online dan sosial media bahawa harga rumah akan turun.

Apabila orang awam merasakan harga rumah akan turun, maka mereka akan menangguhkan hasrat untuk membeli hartanah sehingga harga benar-benar turun mengikut kadar yang mereka inginkan.

Ini memaksa ramai pemilik rumah yang ingin menjual unit kediaman mereka menjual pada harga rugi atau di bawah harga pasaran. Sekiranya rumah apartment tanpa lif di Puncak Alam dijual pada harga RM135,000, belum tentu Cik Ummi yang berumur 30 tahun dan sedang mencari rumah akan membelinya.

Beliau pasti akan meminta kurang atau ‘harga kawtim’ sekurang-kurangnya 5% ke 15% daripada harga sebenar di pasaran semasa.

Spekulasi seterusnya yang merugikan pemaju hartanah adalah apabila sewaktu project launching, pemaju menerima booking yang banyak dari pembeli. Akan tetapi, sebaliknya berlaku apabila projek tersebut siap, tiada orang yang membeli unit kediaman projek tersebut.

Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?

Ini menyebabkan pemaju terpaksa menggunapakai teknik tradisional ini yaqni memberikan diskaun, rebat dan cashback pada kadar yang luar dari kebiasaan.

Bukan setakat pemaju hartanah yang rugi, bank turut rugi sekiranya projek tersebut gagal dijual kepada pembeli. Ini kerana pemaju hartanah membuat pinjaman lebih daripada dua buah bank untuk membangunkan sebuah projek.

Kesannya, suka atau tidak pemaju hartanah terpaksa menurunkan nilai intrinsik mereka.

“ Nilai intrinsik adalah ukuran nilai aset. Langkah ini dicapai dengan cara pengiraan objektif atau model kewangan yang kompleks, dan bukannya menggunakan harga pasaran aset yang sedang diperdagangkan.”

Langkah terakhir pemaju hartanah adalah dengan mendaftarkan projek mereka untuk menyertai Kempen Pemilikan Rumah (HOC) atau mana-mana portal jualan hartanah secara online.

Satu perkara yang kita perlu tahu adalah, hartanah yang baik tidak memerlukan sebarang cashback dan rebat sebagai pelaris. Hartanah yang baik selalunya akan terjual sebelum sempat projek tersebut siap.

Yang paling kasihan adalah, ramai orang Malaysia khususnya pembeli rumah pertama yang kurang ilmu dan pengalaman tergoda dengan tawaran-tawaran yang dirasakan menarik hakikatnya… tidak.

Baca : Bila Main Tibai Beli Rumah, Ini 6 Kesannya

Persoalannya sekarang, adakah diskaun, cashback dan rebat mengurangkan keuntungan pemaju?

Strategi Terakhir

Apabila pemaju gagal menjual unit kediaman mereka dalam jangka masa yang mereka rancang, maka mereka akan menggunakan strategi terakhir ini iaitu memberikan diskaun, rebat dan cashback kepada pembeli.

Jangan terkejut jika kita mendapati projek yang menawarkan ketiga-tiga tawaran menarik ini biasanya sudah tidak terjual lebih daripada 9 bulan dari tarikh pelancaran.

Perundangan

Setakat hari ini, tiada badan atau lembaga yang bertanggungjawab mengawal, menyelia dan menyemak harga rumah mahu pun undang-undang bagi harga rumah yang ditetapkan pemaju swasta.

Kesannya, pembeli berisiko tinggi untuk dimanipulasi harga oleh pemaju hartanah yang memberikan tawaran cashback dan rebat, hakikatnya dibeli pada harga asal!

Pendanaan

Pemaju hartanah yang menawarkan potongan rebat dan cashback tambahan akan menggunakan dana mereka sendiri untuk menanggung sebahagian kos. Ini menyebabkan margin keuntungan mereka adalah lebih rendah.

Hari ini, dengan keadaan pasaran yang tidak stabil, adalah lebih baik untuk pemaju hartanah mendapatkan semula modal mereka berbanding fokus kepada mencapai ROI yang tinggi.

Kesan Kepada Pasaran

Potongan otongan ini sebenarnya memberikan impak negatif kepada industri hartanah kerana harga unit kediaman yang diiklankan tidak menggambarkan nilai sebenar aset dan bertentangan dengan amalan industri yang memerlukan tahap ketelusan yang tinggi.

Dan amalan ini kekal subur dan menjadi strategi wajib pemaju hartanah kerana wujud pembeli yang memang inginkan unit kediaman yang dijual mempunyai tawaran rebat dan cashback.

Ketelusan Pemaju Diragui

Hari ini, pasaran hartanah Malaysia dikuasai oleh pemaju besar dengan kedudukan tunai yang baik. Mereka mempunyai kuasa untuk menurunkan dan menaikkan harga rumah di pasaran kerana mereka turut memiliki bank tanah yang banyak.

Fenomena ini menyebabkan harga hartanah meningkat lebih pantas daripada yang sepatutnya dan memberi kesan buruk kepada pasaran hartanah bagi jangka masa panjang.

Di atas kertas, diskaun, cashback dan rebat sedikit sebanyak mengurangkan kadar margin keuntungan pemaju hartanah hanya sekiranya mereka telus dalam harga asal projek hartanah dalam pasaran.

Boleh sahaja mereka katakan mereka mengurangkan margin keuntungan sehingga 25%, sedangkan unit kediaman dijual pada harga 25% lebih mahal berbanding harga normal.

Akan tetapi, sebenarnya tawaran-tawaran tersebut tidak memberi kesan kepada pemaju hartanah kerana kos pembinaan dan kos akhir tidak diketahui pihak pembeli.

Mungkin satu hari nanti, industri hartanah akan menjadi lebih telus dengan penglibatan langsung Kerajaan dengan sistem perundangan berpusat agar isu harga tidak lagi menjadi isu.

Sumber Rujukan:

KUALA LUMPUR, 21 April (Bernama) – Kerajaan disaran menetapkan dasar lebih ketat terhadap pemaju untuk menyelesaikan jualan unit kediaman siap dibina sekurang-kurangnya lebih 15 peratus daripada jumlah dibina sebelum meluluskan pembinaan baharu.

Pensyarah Kanan Fakulti Ekonomi dan Muamalat Universiti Sains Islam Malaysia Dr Muhammad Iqmal Hisham Kamaruddin berkata langkah itu bagi mengatasi isu rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 seunit yang tidak terjual di negara ini, sekali gus memastikan tidak berlaku lambakan penawaran dalam pasaran.

“Bagi mengimbangi penawaran secara berlebihan, kerajaan boleh membuat ketetapan lebih ketat seperti kebenaran bagi setiap projek pembangunan di kawasan perumahan baharu tertakluk kepada jumlah lambakan kediaman di kawasan sedia ada.

“Sebagai contoh, sekiranya jumlah unit kediaman tidak terjual melebihi 15 peratus di sesuatu kawasan, pihak kerajaan perlu mengetatkan kelulusan dengan tidak membenarkan pembinaan unit kediaman baharu sehingga jumlah unit kediaman tidak terjual itu berkurangan,” katanya ketika dihubungi Bernama.

Beliau berkata demikian bagi mengulas itu rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 seunit yang direkodkan menjadi komponen hartanah paling banyak tidak terjual di negara ini pada suku ketiga 2024.

Berdasarkan laporan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), kediaman yang tidak terjual itu mewakili 31.9 peratus komponen hartanah meliputi 7,003 unit bernilai RM2.78 bilion pada 2024.

Muhammad Iqmal juga berkata kerajaan sewajarnya memastikan harga hartanah di sesuatu kawasan itu bersesuaian dengan kemampuan dan pendapatan purata penduduk di tempat berkenaan.

Sebagai contoh, jika purata isi rumah penduduk di sesebuah negeri itu mempunyai keupayaan untuk membeli sebuah hartanah berjumlah RM500,000, beliau berkata seharusnya rumah yang ditawarkan juga tidak melebihi RM500,000 seunit.

Beliau berkata ini berikutan ketidakseimbangan antara pendapatan isi rumah dengan harga kediaman turut menjadi punca utama kepada isu lambakan rumah.

“Hal ini kerana pendapatan tidak berkadaran dengan julat harga rumah berikutan penengah pendapatan purata isi rumah di Malaysia sekitar RM6,338 sebulan pada 2023 manakala Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) terkini adalah pada harga RM483,879 seunit.

“Dalam situasi ini, kebanyakan rumah dalam julat RM300,000 hingga RM500,000 memerlukan sekurang-kurangnya komitmen bulanan antara RM1,500 hingga RM2,500 sekali gus jumlah komitmen bulanan itu memerlukan pendapatan bulanan sekurang-kurangnya RM4,000 ke atas dan ia mewakili lebih 60 peratus daripada pendapatan individu terbabit,” katanya.

Selain itu, Muhammad Iqmal berkata faktor lain melibatkan kemampuan untuk menyediakan deposit sekurang-kurangnya 10 peratus daripada nilai kediaman.

Dalam pada itu, beliau berkata trend purata harga kediaman melalui IHRM menunjukkan peningkatan sehingga 2024 walaupun masih banyak unit kediaman yang tidak terjual.

“Sebagai contoh harga purata kediaman di Malaysia bernilai RM465,604 pada 2023 dan meningkat kepada RM483,879 pada 2024.

“Pada 2023, harga purata rumah teres setingkat ialah RM238,600 dan meningkat kepada RM251,500 pada 2024, manakala bagi rumah teres dua tingkat, purata harga naik daripada RM442,549 kepada RM466,506 dalam tempoh sama,” katanya.

Beliau menyatakan perkara itu jelas bertentangan dengan teori ekonomi di mana lebihan penawaran akan membawa kepada penurunan harga.

“Dalam hal ini, harga kediaman bukan sahaja tidak mengalami penurunan malah semakin meningkat dari semasa ke semasa dan anggapan bahawa harga kediaman yang tidak terjual di antara lima hingga 10 tahun akan menjadi lebih rendah adalah tidak benar.

“Jadi kediaman sedia ada perlu diberikan penurunan harga melalui diskaun dan rebat agar menjadi kompetitif dengan pasaran kediaman baharu,” jelasnya.

Beliau menjelaskan lambakan rumah tidak terjual juga boleh menjejaskan makroekonomi kerana pemaju yang gagal menjual unit yang mencukupi berisiko gagal membayar pinjaman, sekali gus memberi kesan kepada sektor kewangan.

–BERNAMA

Artikel Terkini

Social Connect