Hartanah

Cara Jual Rumah Yang Masih Ada Hutang Bank (Terkini 2022)

Sepanjang tahun 2021, hartanah kediaman telah menyumbang sebahagian besar transaksi hartanah pada angka 198,812 dengan nilai RM76.9 bilion.

Data dari NAPIC menunjukkan, subsektor kediaman mencatatkan peningkatan 3.9% dalam jumlah transaksi berbanding tahun 2020 dengan pertambahan 16.7% dalam nilai.

Baca : Sekilas Pandang Pasaran Hartanah Bagi Separuh Tahun Pertama 2021 Di Malaysia

Peningkatan ini berpunca daripada peningkatan transaksi di empat negeri utama iaitu :-

  • Pulau Pinang sebanyak 16.3%
  • Selangor sebanyak 10.7%
  • Kuala Lumpur sebanyak 4.9%
  • Perak sebanyak 3.2%

Apa yang lebih mengejutkan, Selangor menyumbang jumlah nilai tertinggi dalam pasaran hartanah negara pada tahun 2021.

Sebanyak 24.5% jumlah dan nilai pasaran hartanah dengan 48,755 transaksi dicatatkan di Selangor.

Data di atas jelas menunjukkan pasaran hartanah sedang memulih selepas badai pandemik dan kelembapan ekonomi yang melanda Malaysia ekoran wabak dan ketidakstabilan politik.

Baca : Bagaimana Isu Politik Beri Kesan Kepada Harga Rumah Di Malaysia

Fokus artikel ini adalah untuk menunjukkan kepada anda cara jual rumah dari pasaran sekunder (subsales) yang masih ada hutang bank.

Jika anda ada unit kediaman subsales yang ingin dilepaskan pada kadar segera, baca artikel ini sampai habis.

Prosesnya sebenarnya lebih kurang sama dengan proses jual beli rumah biasa.

Langkah pertama yang anda perlu lakukan adalah dengan menggunakan khidmat ejen hartanah berdaftar yang sah.

Dapatkan harga terkini (market value) rumah anda menerusi khidmat ejen hartanah tersebut atau membuat rujukan secara online di Brickz.my.

Harga rumah yang anda ingin jual sangat penting kerana melibatkan :-

  1. Persaingan harga semasa
  2. Kadar hutang semasa rumah
  3. Kemampuan kewangan bakal pembeli
  4. Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)

Selepas ejen hartanah tersebut berjaya mendapatkan pembeli yang berminat dengan rumah anda, bakal pembeli itu perlu membayar booking fee.

Baca : Apa Jadi Bila Kita Bayar Booking Fee Rumah?

Booking fee yang turut dikenali sebagai earnest deposit adalah sejumlah wang yang telah ditetapkan untuk dibayar kepada pemilik hartanah sebagai tanda bahawa anda ingin membeli rumah tersebut.

Ia juga menyatakan bahawa pembeli bersedia dengan komitmen yang bakal digalas sebelum membuat pinjaman atau pembiayaan perumahan.

Langkah kedua, pembeli rumah perlu dapatkan pinjaman dari bank seperti orang lain melainkan pembeli ingin beli secara cash.

Baca : Adakah Berbaloi Beli Rumah Subsale Sebagai Rumah Pertama Anda?

Terdapat lebih daripada 17 institusi kewangan yang menawarkan perkhidmatan pinjaman wang untuk hartanah dan cara menilai semua produk institusi kewangan termasuk bank adalah dengan menggunakan portal RinggitPlus.com

Ketiga, jika pihak institusi kewangan atau bank membatalkan permohonan pembeli rumah anda, booking fee yang dibayar awal tadi akan dipulangkan semula dalam masa 30 hari – 60 hari mengikut klausa.

Baca : Boleh Dapat Semula Duit Booking Bila Pinjaman Perumahan Tak Diluluskan?

Keempat, jika permohonan pinjaman bank oleh pembeli berjaya, pemilik rumah dan pembeli rumah akan tandatangan Sales & Purchase Agreement (SPA).

Pemilik rumah dan pembeli rumah tidak perlu berjumpa empat mata dan semuanya akan diuruskan oleh ejen hartanah tersebut.

Kelima, pembeli akan tandatangan Surat Perjanjian Pinjaman. Dalam kes normal, tempoh di antara 3 bulan – 7 bulan akan diambil oleh bank A untuk membuat pengeluaran (disbursement) pada bank B.

Kelima, pembeli akan tandatangan Surat Perjanjian Pinjaman. Dalam kes normal, tempoh di antara 3 bulan – 7 bulan akan diambil oleh bank A untuk membuat pengeluaran (disbursement) pada bank B.

Contohnya :-

Pembeli mohon pinjaman dari CIMB tetapi pemilik masih ada baki hutang dengan Maybank sebanyak RM100,000 untuk pinjaman RM270,000 (90% daripada harga rumah).

RM100,000 akan keluar terlebih dahulu dari CIMB ke Maybank untuk menyelesaikan hutang lama. Tempoh masa yang diambil kurang lebih 21 hari ke 90 hari.

Kemudian, peguam hartanah akan minta baki RM170,000 untuk dimasukkan ke akaun legal firm.

Baca : 8 Penentu Kadar Faedah Pembiayaan Dan Pinjaman Hartanah Anda

Dalam fasa ini, peguam hartanah akan pastikan yang unit kediaman tersebut tiada hutang tertunggak dengan mana-mana pihak.

Fasa ini penting kerana peguam hartanah akan pastikan yang hartanah tidak mempunyai baki tertunggak hatta RM1 pun.

Antara hutang tertunggak yang ramai pemilik rumah terlepas pandang adalah :-

  • Cukai pintu
  • Cukai tanah
  • Maintenance fee
  • Bil elektrik (TNB)
  • Indah Water Konsortium (IWK)

Seterusnya, pemilik rumah perlu hantar borang pemakluman atas pelupusan hartanah kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri.

Sekiranya pemilik ada membuat untung hasil pelupusan hartanah itu, dia perlu membuat bayaran menerusi Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dan nisbahnya berbeza mengikut tahun.

Baca : Update Terkini Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)

Sekiranya tiada keuntungan, maka pemilik tidak perlu membayar cukai kepada LHDN.

Selepas itu, peguam hartanah akan menyelesaikan baki wang kepada pemilik rumah dan biasanya menggunakan cek.

Kesimpulannya, prosesnya tidaklah serumit yang disangka oleh ramai orang.

Baca : Ini Proses Lengkap Untuk Jual Kondo Anda

Pemilik dan pembeli rumah hanya perlu menggunakan khidmat ejen hartanah berdaftar yang sah dan sabar menanti.

Banyak perkara yang perlu anda ambil tahu sebelum memiliki rumah. 


InshaAllah, kami berhasrat untuk berkongsi ilmu yang kami ada mengenai hartanah kepada pembaca setia Majalah Labur.

Kunci pertama sebelum beli rumah adalah ilmu, ilmu dan ilmu. 

Lebih awal belajar, lebih cepat dapat menilai sesebuah rumah.Jika berminat boleh isi borang .

ILMU PREMIUM HARTANAHSEKARANG!

Previous ArticleNext Article

Rumah Tidak Terjual: Kerajaan Disaran Kenakan Syarat Ketat Pada Pemaju

KUALA LUMPUR, 21 April (Bernama) – Kerajaan disaran menetapkan dasar lebih ketat terhadap pemaju untuk menyelesaikan jualan unit kediaman siap dibina sekurang-kurangnya lebih 15 peratus daripada jumlah dibina sebelum meluluskan pembinaan baharu.

Pensyarah Kanan Fakulti Ekonomi dan Muamalat Universiti Sains Islam Malaysia Dr Muhammad Iqmal Hisham Kamaruddin berkata langkah itu bagi mengatasi isu rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 seunit yang tidak terjual di negara ini, sekali gus memastikan tidak berlaku lambakan penawaran dalam pasaran.

“Bagi mengimbangi penawaran secara berlebihan, kerajaan boleh membuat ketetapan lebih ketat seperti kebenaran bagi setiap projek pembangunan di kawasan perumahan baharu tertakluk kepada jumlah lambakan kediaman di kawasan sedia ada.

“Sebagai contoh, sekiranya jumlah unit kediaman tidak terjual melebihi 15 peratus di sesuatu kawasan, pihak kerajaan perlu mengetatkan kelulusan dengan tidak membenarkan pembinaan unit kediaman baharu sehingga jumlah unit kediaman tidak terjual itu berkurangan,” katanya ketika dihubungi Bernama.

Beliau berkata demikian bagi mengulas itu rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 seunit yang direkodkan menjadi komponen hartanah paling banyak tidak terjual di negara ini pada suku ketiga 2024.

Berdasarkan laporan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), kediaman yang tidak terjual itu mewakili 31.9 peratus komponen hartanah meliputi 7,003 unit bernilai RM2.78 bilion pada 2024.

Muhammad Iqmal juga berkata kerajaan sewajarnya memastikan harga hartanah di sesuatu kawasan itu bersesuaian dengan kemampuan dan pendapatan purata penduduk di tempat berkenaan.

Sebagai contoh, jika purata isi rumah penduduk di sesebuah negeri itu mempunyai keupayaan untuk membeli sebuah hartanah berjumlah RM500,000, beliau berkata seharusnya rumah yang ditawarkan juga tidak melebihi RM500,000 seunit.

Beliau berkata ini berikutan ketidakseimbangan antara pendapatan isi rumah dengan harga kediaman turut menjadi punca utama kepada isu lambakan rumah.

“Hal ini kerana pendapatan tidak berkadaran dengan julat harga rumah berikutan penengah pendapatan purata isi rumah di Malaysia sekitar RM6,338 sebulan pada 2023 manakala Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) terkini adalah pada harga RM483,879 seunit.

“Dalam situasi ini, kebanyakan rumah dalam julat RM300,000 hingga RM500,000 memerlukan sekurang-kurangnya komitmen bulanan antara RM1,500 hingga RM2,500 sekali gus jumlah komitmen bulanan itu memerlukan pendapatan bulanan sekurang-kurangnya RM4,000 ke atas dan ia mewakili lebih 60 peratus daripada pendapatan individu terbabit,” katanya.

Selain itu, Muhammad Iqmal berkata faktor lain melibatkan kemampuan untuk menyediakan deposit sekurang-kurangnya 10 peratus daripada nilai kediaman.

Dalam pada itu, beliau berkata trend purata harga kediaman melalui IHRM menunjukkan peningkatan sehingga 2024 walaupun masih banyak unit kediaman yang tidak terjual.

“Sebagai contoh harga purata kediaman di Malaysia bernilai RM465,604 pada 2023 dan meningkat kepada RM483,879 pada 2024.

“Pada 2023, harga purata rumah teres setingkat ialah RM238,600 dan meningkat kepada RM251,500 pada 2024, manakala bagi rumah teres dua tingkat, purata harga naik daripada RM442,549 kepada RM466,506 dalam tempoh sama,” katanya. 

Beliau menyatakan perkara itu jelas bertentangan dengan teori ekonomi di mana lebihan penawaran akan membawa kepada penurunan harga.

“Dalam hal ini, harga kediaman bukan sahaja tidak mengalami penurunan malah semakin meningkat dari semasa ke semasa dan anggapan bahawa harga kediaman yang tidak terjual di antara lima hingga 10 tahun akan menjadi lebih rendah adalah tidak benar.

“Jadi kediaman sedia ada perlu diberikan penurunan harga melalui diskaun dan rebat agar menjadi kompetitif dengan pasaran kediaman baharu,” jelasnya.

Beliau menjelaskan lambakan rumah tidak terjual juga boleh menjejaskan makroekonomi kerana pemaju yang gagal menjual unit yang mencukupi berisiko gagal membayar pinjaman, sekali gus memberi kesan kepada sektor kewangan.

–BERNAMA