Kadar Sewa Di Malaysia Dijangka Tidak Meningkat Bagi Tahun 2021, Disebabkan 3 Perkara Ini

Sub Topik

Secara menyeluruh, unit kediaman hartanah di Malaysia untuk tahun 2020 dilihat mengalami penyusutan yang agak membimbangkan daripada jumlah transaksi hartanah dan nilai hartanah untuk 6 bulan pertama tahun 2020 berbanding tempoh sama tahun sebelumnya.

Data daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia (JPPH) atau yang dikenali sebagai NAPIC menunjukkan sebanyak 75,318 transaksi harta tanah kediaman bernilai RM25.61 bilion yang dicatatkan dalam tempoh H1 2020 menurun 24.6% dalam bilangan (unit), dan 26.1% dalam nilai berbanding tempoh yang sama tahun lalu.

Baca : Malaysia Keenam Tertinggi Bagi ‘Rental Yield’ Hartanah Asia Pada Tahun 2019

Prestasi pasaran hartanah di seluruh negeri di Malaysia juga menunjukkan penurunan angka yang kurang memberangsangkan dan pemain industri hartanah dilihat berdepan situasi sukar bermula Mac 2020 dan selepas tempoh moratorium tamat pada September 2020 yang lalu.

Baca : Norma Baharu Dalam Beli Rumah? Lihat Apa Yang Rakyat Malaysia Mahu

Sementara itu, portal iProperty pada 30 September 2020 yang lalu melaporkan permintaan sewa hartanah negara merosot pada kadar 5.6% dalam separuh pertama 2020.

“Walaupun terdapat peningkatan aktiviti pasaran dan langkah-langkah yang dicadangkan di bawah Pelan Jana Ekonomi Negara (PENJANA), pasaran harta tanah dijangka akan kekal perlahan pada separuh kedua tahun 2020 dan dijangka akan kekal perlahan sehingga tahun 2021”
– YB Zuraida Kamaruddin

Baca : Permintaan Sewa Meningkat Di KL Dan Selangor, Ini Faktanya

Akan tetapi, kawasan tumpuan utama di Lembah Klang seperti Shah Alam, Petaling, Wangsa Maju, Damansara Perdana dan Cheras masih lagi mencatatkan permintaan sewaan yang tinggi berbanding kawasan lain dengan kadar median sewa bulanan RM1,500 – RM2,000 sebulan.

Rental yield di kawasan tumpuan Lembah Klang masih lagi pada kadar yang selesa di antara 3.2% – 5.2%.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Kajian selidik yang dilakukan PricewaterhouseCoopers (PwC) berdasarkan Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2021 menunjukkan Kuala Lumpur berada dalam senarai terakhir untuk ramalan bandar dengan pertumbuhan sewaan tahun 2021 di belakang Jakarta, Manila, New Delhi dan Bangkok.

Baca : Top 5 Pilihan Pelabur Hartanah Antarabangsa di Asia Pasifik

Jom kita tengok 3 sebab mengapa kadar sewa di Malaysia dijangkan tidak akan meningkat pada tahun 2021.

1. Permintaan Menurun

Dengan keadaan kadar jangkitan virus COVID-19 di Malaysia yang semakin hari semakin tinggi, orang ramai dilihat menghadkan aktiviti mereka dan mengambil langkah selamat dengan terus kekal selamat di rumah masing – masing.

Baca : Harga Rumah Naik 313% Sejak 2002. Ini 4 Punca Dan 2 Solusinya

Setakat Oktober 2020 yang lalu, data dari Jabatan Perangkaan Malaysia melaporkan 784,200 rakyat Malaysia hilang pekerjaan dan angkanya meningkat 1.5% berbanding September 2020.

2. Pasaran Sedang Tenat

Sama ada kita sedar atau tidak, banyak pemilik unit kediaman yang mula menjual hartanah mereka 30% – 40% daripada harga pasaran bermula Oktober 2020 yang lalu ekoran kegagalan pelaburan hartanah.

Baca : 9 Checklist Sebelum Nak Melabur Dalam Hartanah

Sifirnya mudah. Bila tiada penyewa, pemilik tidak mampu membayar ansuran pinjaman hartanah daripada bank. Sebelum pihak bank melelong rumah tersebut, adalah lebih baik untuk pemilik hartanah menjualnya.

Sayangnya, pada saat ini tidak mudah untuk mencari pembeli dan proses jual beli rumah memakan masa berbulan-bulan lamanya.

3. Jangkaan Masa Depan

Para pelabur hartanah antarabangsa melihat dengan peningkatan kes jangkitan COVID-19 dan isu perebutan kuasa di antara komponen parti politik menyebabkan mereka melihat Malaysia merupakan risiko yang tinggi untuk pelaburan mereka.

Baca : Bagaimana Isu Politik Beri Kesan Kepada Harga Rumah Di Malaysia

Pelabur hartanah antarabangsa juga dilihat lebih cenderung untuk melabur ke Singapura, Jakarta, Hanoi dan Bangkok berbanding Malaysia.

Untuk menyedapkan hati, kita akan mengatakan apa yang berlaku hari ini adalah ‘kitaran hartanah’ yang normal seperti apa yang berlaku pada pasaran hartanah tahun 1997 dan 2008.

Baca : 6 Sebab Kenapa Malaysia Menjadi Destinasi Utama Pelabur Hartanah Antarabangsa

Apa yang pasti, selagi krisis kesihatan dan perebutan kuasa politik tidak menampakkan sebarang tanda-tanda positif, Malaysia akan hilang banyak sumber pendapatan yang berteraskan hartanah seperti pelaburan logistik, sewaan pejabat dan pelancongan.

Sumber Rujukan:

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.