Ketahui 5 Perkara Ini Sebelum Terbeli Hartanah Undercon

Sub Topik

Sejak kebelakangan ini, ramai yang berminat untuk membeli rumah undercon kerana tak perlu mengeluarkan modal yang besar. Rumah primer atau under construction merupakan rumah yang masih dalam pembinaan. Jadi pembeli akan menjadi pemilik pertama untuk rumah jenis ini.

Baca : Rumah Mahal? 5 Teknik Ini Boleh Bantu Kita Beli Rumah Dengan Kos Minima

Terima kasih kepada Kerajaan menerusi kempen Home Ownership Campaign (HOC) yang dilaksanakan seawal Januari 2019 yang lalu telah banyak membantu pertumbuhan industri hartanah lagi – lagi dalam pasaran undercon.

Berdasarkan data yang dikeluarkan Rahim & Co menerusi Research Property Market Review 2019/2020 yang lalu, bekalan hartanah undercon kediaman meningkat 1.3% dari tahun ke tahun.

Baca : 6 Kelebihan Beli Rumah Baru Berbanding Rumah Subsale (Second Hand)

Kadar pertumbuhan pada suku pertama 2019 adalah pada angka 7% dengan 5,289 unit terjual dan nilai transaksi hampir RM4 bilion.

Seiring dengan pertumbuhan pasaran dan ekonomi tempatan kini, hartanah undercon dijangka akan terus menjadi pilihan utama berbanding pasaran subsale dan lelong.

Mungkin ramai dari pembaca yang sudah pun mempunyai pilihan projek undercon untuk dibeli tahun ini, tetapi pastikan anda baca artikel ini sampai habis supaya anda tidak terbeli hartanah undercon yang menyebabkan anda menangis tak berlagu di kemudian hari.

1. Non-Performing Loan

Non-Performing Loan (NPL) atau pinjaman tidak berbayar adalah satu senario di mana peminjam tidak membayar amaun pinjaman mengikut jadual dan tempih yang telah ditetapkan.

Setakat Oktober 2019 yang lalu, kadar NPL di Malaysia telah mencapai angka RM6.8 billion iaitu tertinggi sejak tahun 2011.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

“ Tahukah anda, kadar NPL pada tahun 2017 adalah pada angka RM5.57 billion dan RM5.99 billion pada tahun 2018. “

Sebagai pembeli hartanah kediaman, anda perlu menjauhi projek hartanah atau lokasi yang mempunyai kadar NPL yang tinggi.

Hal ini kerana, kadar NPL yang tinggi menunjukkan pelaburan di kawasan tersebut gagal dan tiada magnet hartanah.

Contoh magnet dalam hartanah yang utama adalah peluang pekerjaan, pusat perniagaan, dan pengangkutan awam seperti MRT dan LRT.

Kesannya, kurang dari tempoh lima tahun, ramai pemilik hartanah terpaksa menjual semula hartanah tersebut jauh lebih murah berbanding harga pasaran semasa.

2. Reputasi Pemaju

Memandangkan kebanyakan hartanah undercon memakan masa minima 3 tahun untuk disiapkan, anda sebagai pembeli mempunyai risiko untuk hartanah tersebut gagal disiapkan mengikut tempoh yang dijanjikan.

“ Reputasi pemaju hartanah merupakan faktor utama pembelian hartanah oleh golongan berumur 45 tahun ke atas di Malaysia. “

Paling teruk adalah apabila pemaju hartanah tersebut lari menyebabkan hartanah yang anda beli menjadi projek terbengkalai.

Baca : Top 10 Portal Carian Hartanah di Malaysia Tahun 2019

Isu rumah terbengkalai kini mula merebak ke hartanah subsidi Kerajaan apabila projek perumahan PR1MA Bandar Ekar, Rantau yang terletak di Negeri Sembilan terbengkalai gara – gara masalah yang dicetuskan kontraktor utama projek tersebut.

Sebagai langkah awal, sila semak reputasi, rekod dan profil pemaju hartanah yang membina projek hartanah anda agar tidak wujud risiko hartanah terbengkalai.

3. Pembayaran Faedah Progresif

Tahukah anda, sekiranya anda membeli hartanah undercon anda wajib membayar faedah progresif (progressive payment) sehingga hartanah tersebut siap dibina.

Bayaran ini mengikut peringkat pembinaan projek yang sedang dibina pemaju dan jumlah bayaran mengikut peratusan pembinaan hartanah tersebut.

Baca : 9 Bajet Yang Perlu Disediakan Sebelum dan Selepas Membeli Rumah

“ Orang yang beli rumah high-rise di tingkat paling tinggi bayar progressive payment paling sedikit! “

Sekiranya hartanah tersebut memakan masa 3 tahun untuk dibina, maka dalam tempoh 3 tahun tersebut, anda harus membayar komitmen bulanan kepada bank.

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Ini berbeza dengan hartanah dari pasaran subsale dan lelong yang hanya memerlukan entry cost dan sedia untuk diduduki bersama insan tercinta.

Sila rujuk infografik dari Hartabumi di bawah untuk Jadual Pembayaran Faedah Progresif.

4. Untung Modal

Sekiranya anda merancang untuk membuat pelaburan hartanah dengan flip rumah tersebut, hartanah undercon mungkin boleh memberikan anda pulangan untung modal yang besar.

Dengan syarat, anda perlu memastikan :-

a. Harga median selepas projek tersebut siap adalah lebih tinggi berbanding harga yang anda beli.

b. Wujud permintaan terhadap jenis hartanah tersebut.

c. Potensi sewaan pelbagai dari ; keluarga, pelajar, pekerja, pelancong di kawasan tersebut selepas projek selesai.

d. Kos selepas RPGT masih mampu memberi pulangan untung modal.

5. Renovasi

Selepas rumah yang anda beli siap dibina dan sedia untuk disewakan / diduduki, anda perlu mengeluarkan modal untuk melakukan renovasi.

Baca : Nak Renovate Rumah Tapi Bajet Ciput? Baca 5 Tips Ini

Antara renovasi asas yang anda perlu lakukan adalah menambah grill di setiap pintu dan tingkap, memasang kipas siling dan juga memasang penggera keselamatan.

Anggaran kos untuk renovasi asas ini adalah RM10,000 – RM15,000 mengikut keluasan dan jenis hartanah.

Proses membeli hartanah undercon memang mudah dan entry cost juga adalah jauh lebih rendah berbanding pasaran subsale dan lelong.

Baca : Apa Perlu Buat Bila Dapat Kunci Rumah Daripada Pemaju?

Tetapi terdapat beberapa risiko yang anda (pembeli) harus tahu dan penting untuk anda kurangkan risiko tersebut sekiranya anda bercadang untuk melabur.

Akhir kata, tetapkan pendirian anda dalam pembelian hartanah samada untuk pelaburan atau duduk.

Sumber Rujukan:

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

Akaun Deposit atau Simpanan
Rekod pekerjaan
Status perkahwinan
Kesihatan
Rekod jenayah
Butiran gaji
Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong **‘0’** bermakna kita buat bayaran *on-time* setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling *flawless*, **bank tak akan tergamak nak *reject* dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang**.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.