Hartanah

Ketahui 5 Perkara Ini Sebelum Terbeli Hartanah Undercon

Photo by Aleksandar Pasaric from Pexels

Sejak kebelakangan ini, ramai yang berminat untuk membeli rumah undercon kerana tak perlu mengeluarkan modal yang besar. Rumah primer atau under construction merupakan rumah yang masih dalam pembinaan. Jadi pembeli akan menjadi pemilik pertama untuk rumah jenis ini.

Baca : Rumah Mahal? 5 Teknik Ini Boleh Bantu Kita Beli Rumah Dengan Kos Minima

Terima kasih kepada Kerajaan menerusi kempen Home Ownership Campaign (HOC) yang dilaksanakan seawal Januari 2019 yang lalu telah banyak membantu pertumbuhan industri hartanah lagi – lagi dalam pasaran undercon.

Berdasarkan data yang dikeluarkan Rahim & Co menerusi Research Property Market Review 2019/2020 yang lalu, bekalan hartanah undercon kediaman meningkat 1.3% dari tahun ke tahun.

Baca : 6 Kelebihan Beli Rumah Baru Berbanding Rumah Subsale (Second Hand)

Kadar pertumbuhan pada suku pertama 2019 adalah pada angka 7% dengan 5,289 unit terjual dan nilai transaksi hampir RM4 bilion.

Seiring dengan pertumbuhan pasaran dan ekonomi tempatan kini, hartanah undercon dijangka akan terus menjadi pilihan utama berbanding pasaran subsale dan lelong.

Mungkin ramai dari pembaca yang sudah pun mempunyai pilihan projek undercon untuk dibeli tahun ini, tetapi pastikan anda baca artikel ini sampai habis supaya anda tidak terbeli hartanah undercon yang menyebabkan anda menangis tak berlagu di kemudian hari.

1. Non-Performing Loan

Non-Performing Loan (NPL) atau pinjaman tidak berbayar adalah satu senario di mana peminjam tidak membayar amaun pinjaman mengikut jadual dan tempih yang telah ditetapkan.

Setakat Oktober 2019 yang lalu, kadar NPL di Malaysia telah mencapai angka RM6.8 billion iaitu tertinggi sejak tahun 2011.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

“ Tahukah anda, kadar NPL pada tahun 2017 adalah pada angka RM5.57 billion dan RM5.99 billion pada tahun 2018. “

Sebagai pembeli hartanah kediaman, anda perlu menjauhi projek hartanah atau lokasi yang mempunyai kadar NPL yang tinggi.

Hal ini kerana, kadar NPL yang tinggi menunjukkan pelaburan di kawasan tersebut gagal dan tiada magnet hartanah.

Contoh magnet dalam hartanah yang utama adalah peluang pekerjaan, pusat perniagaan, dan pengangkutan awam seperti MRT dan LRT.

Kesannya, kurang dari tempoh lima tahun,  ramai pemilik hartanah terpaksa menjual semula hartanah tersebut jauh lebih murah berbanding harga pasaran semasa.

2. Reputasi Pemaju

Memandangkan kebanyakan hartanah undercon memakan masa minima 3 tahun untuk disiapkan, anda sebagai pembeli mempunyai risiko untuk hartanah tersebut gagal disiapkan mengikut tempoh yang dijanjikan.

“ Reputasi pemaju hartanah merupakan faktor utama pembelian hartanah oleh golongan berumur 45 tahun ke atas di Malaysia. “

Paling teruk adalah apabila pemaju hartanah tersebut lari menyebabkan hartanah yang anda beli menjadi projek terbengkalai.

Baca : Top 10 Portal Carian Hartanah di Malaysia Tahun 2019

Isu rumah terbengkalai kini mula merebak ke hartanah subsidi Kerajaan apabila projek perumahan PR1MA Bandar Ekar, Rantau yang terletak di Negeri Sembilan terbengkalai gara – gara masalah yang dicetuskan kontraktor utama projek tersebut.

Sebagai langkah awal, sila semak reputasi, rekod dan profil pemaju hartanah yang membina projek hartanah anda agar tidak wujud risiko hartanah terbengkalai. 

3. Pembayaran Faedah Progresif

Tahukah anda, sekiranya anda membeli hartanah undercon anda wajib membayar faedah progresif (progressive payment) sehingga hartanah tersebut siap dibina.

Bayaran ini mengikut peringkat pembinaan projek yang sedang dibina pemaju dan jumlah bayaran mengikut peratusan pembinaan hartanah tersebut.

Baca : 9 Bajet Yang Perlu Disediakan Sebelum dan Selepas Membeli Rumah

“ Orang yang beli rumah high-rise di tingkat paling tinggi bayar progressive payment paling sedikit! “

Sekiranya hartanah tersebut memakan masa 3 tahun untuk dibina, maka dalam tempoh 3 tahun tersebut, anda harus membayar komitmen bulanan kepada bank.

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Ini berbeza dengan hartanah dari pasaran subsale dan lelong yang hanya memerlukan entry cost dan sedia untuk diduduki bersama insan tercinta.

Sila rujuk infografik dari Hartabumi di bawah untuk Jadual Pembayaran Faedah Progresif.

Kredit: Hartabumi

4. Untung Modal

Sekiranya anda merancang untuk membuat pelaburan hartanah dengan flip rumah tersebut, hartanah undercon mungkin boleh memberikan anda pulangan untung modal yang besar.

Dengan syarat, anda perlu memastikan :-

a. Harga median selepas projek tersebut siap adalah lebih tinggi berbanding harga yang anda beli.

b. Wujud permintaan terhadap jenis hartanah tersebut.

c. Potensi sewaan pelbagai dari ; keluarga, pelajar, pekerja, pelancong di kawasan tersebut selepas projek selesai.

d. Kos selepas RPGT masih mampu memberi pulangan untung modal.

5. Renovasi

Selepas rumah yang anda beli siap dibina dan sedia untuk disewakan / diduduki, anda perlu mengeluarkan modal untuk melakukan renovasi.

Baca : Nak Renovate Rumah Tapi Bajet Ciput? Baca 5 Tips Ini

Antara renovasi asas yang anda perlu lakukan adalah menambah grill di setiap pintu dan tingkap, memasang kipas siling dan juga memasang penggera keselamatan.

Anggaran kos untuk renovasi asas ini adalah RM10,000 – RM15,000 mengikut keluasan dan jenis hartanah.

Proses membeli hartanah undercon memang mudah dan entry cost juga adalah jauh lebih rendah berbanding pasaran subsale dan lelong.

Baca : Apa Perlu Buat Bila Dapat Kunci Rumah Daripada Pemaju?

Tetapi terdapat beberapa risiko yang anda (pembeli) harus tahu dan penting untuk anda kurangkan risiko tersebut sekiranya anda bercadang untuk melabur.

Akhir kata, tetapkan pendirian anda dalam pembelian hartanah samada untuk pelaburan atau duduk.

Sumber Rujukan:

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM24.85 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM 19.50 RM 15.60.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

  • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
  • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
  • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
  • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
  • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
  • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
  • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
  • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

  • Akaun Deposit atau Simpanan
  • Rekod pekerjaan
  • Status perkahwinan
  • Kesihatan
  • Rekod jenayah
  • Butiran gaji
  • Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

  • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
  • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
  • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
  • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
  • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
  • Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna kita buat bayaran on-time setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling flawless, bank dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous ArticleNext Article

Kerancakan Semula Projek Infrastruktur Mega Dorong Sektor Pembinaan

KUALA LUMPUR, 30 Nov (Bernama) — Beberapa projek infrastruktur mega yang dihidupkan semula telah memberikan dorongan yang amat diperlukan kepada sektor pembinaan Malaysia, sekali gus, memacu indeks saham pembinaan di Bursa Malaysia ke paras tertinggi dua tahun sebanyak 20.74 peratus tahun setakat 27 Nov selain mencatatkan pertumbuhan industri yang lebih mantap.

Indeks Pembinaan di bursa mencecah paras 184.19 pada 27 Nov 2023, berbanding 152.51 yang dicatatkan pada Januari lepas. Kali terakhir, indeks itu melebihi paras semasa ialah pada 14 April 2021 iaitu 188.58 . 

Pecutan projek mega oleh kerajaan, khususnya infrastruktur rangkaian rel serta jalan raya, menjadi pemangkin kepada sektor pembinaan kerana ia meningkatkan mobiliti dan merangsang aktiviti ekonomi di sepanjang laluan itu.

Ini selaras dengan gesaan Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim untuk mempercepatkan pembangunan kerajaan serta projek infrastruktur di samping memudahkan proses antara kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri. 

Antara projek infrastruktur utama di negara ini ialah pelancaran 5G, Lebuhraya Pantai Timur 3, projek tebatan banjir, Lebuhraya Pantai Barat, Laluan Rel Pantai Timur, Lebuh Raya Utama Tengah, Transit Aliran Massa 3 (MRT3), Transit Aliran Ringan Bayan Lepas (BLLRT) di Pulau Pinang, kesinambungan Lebuhraya Pan Borneo dan Sistem Transit Rapid Johor-Singapura.

Prestasi Yang Lebih Baik

Berikutan pecutan beberapa projek infrastruktur mega seperti yang diumumkan oleh kerajaan, sektor itu mula melihat masa depan yang menjanjikan di tengah-tengah peluang kontrak baharu yang diberikan kepada syarikat pembinaan tempatan. 

Menjelang suku pertama 2023, sektor pembinaan mencatatkan momentum positif dari tahun ke tahun, dengan nilai kerja yang dilaksanakan naik 9.4 peratus kepada RM32.2 bilion, disokong oleh dua kali ganda. pertumbuhan digit dalam subsektor kejuruteraan awam.

Seterusnya, nilai kerja pada suku kedua 2023 mencecah 8.1 peratus, bernilai RM32.4 bilion.

Ia melantun semula pada suku ketiga 2023 untuk mencatat pertumbuhan 9.6 peratus berbanding suku kedua, dengan nilai kerja siap sebanyak RM33.4 bilion, didorong semula oleh pertumbuhan dua angka dalam subsektor kejuruteraan awam.

Jabatan Perangkaan Malaysia menjelaskan prestasi suku ketiga mencerminkan suku keenam berturut-turut sejak suku kedua 2022, yang mana kadar positif dikekalkan.

Sementara itu, prestasi bagi sembilan bulan pertama 2023 merekodkan nilai sebanyak RM98 bilion, menunjukkan peningkatan 9.0 peratus berbanding 6.6 peratus yang dicatatkan dalam tempoh yang sama tahun sebelumnya.

Selain itu, majoriti penganalisis percaya bahawa sektor itu dijangka terus mencatat pertumbuhan kukuh pada suku keempat 2023 serta untuk tahun penuh 2023, disokong oleh peningkatan dalam projek berkaitan kerajaan serta pengembangan berterusan dalam output sektor swasta.

Industri itu juga dijangka mendapat keuntungan daripada Kajian Separuh Penggal Rancangan Malaysia Ke-12 yang disemak semula, yang mana siling perbelanjaan pembangunan dinaikkan kepada RM415 bilion daripada RM400 bilion. 

Sehubungan itu, syarikat analitik di London, GlobalData, dalam pangkalan data Projek Pembinaannya, telah menyenaraikan lima projek pembinaan terbesar yang dijangka bermula pada suku ketiga iaitu fasiliti pembungkusan cip Pulau Pinang, Pemulihan Fasa II Landasan Berkembar Lembah Klang, Pusat Data Hiperskala AirTrunk JHB1 di Johor, kemudahan pengeluaran bateri litium di Kedah dan kilang pembuatan fotovoltan solar Serendah.

Pembinaan

Ketua Pegawai Eksekutif Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (CIDB) Malaysia Datuk Mohd Zaid Zakaria memberitahu lembaga itu kekal optimistik mengenai pertumbuhan industri pembinaan selepas era pandemik.

Malaysia telah mencapai sasaran nilai pembinaannya sebanyak RM150 bilion pada 2022 dan sedang dalam perjalanan untuk mencapai jumlah yang sama pada 2023, katanya. 

“Nilai kerja dalam sektor pembinaan Malaysia melonjak sebanyak 9.6 peratus dari tahun ke tahun pada suku ketiga 2023 kepada sejumlah RM33.4 bilion,” katanya kepada Bernama.

Mohd Zaid berkata terdapat 9,144 projek pembinaan setakat September 2023, menonjolkan kerancakan industri itu.

“Usaha ini mewakili pelaburan yang besar, dengan RM63 bilion dikhususkan untuk inisiatif swasta dan RM84 bilion bagi projek kerajaan. 

“Paling penting, 91 peratus daripada projek ini diuruskan oleh kontraktor tempatan, bukti kepakaran mereka dalam membentuk landskap infrastruktur Malaysia,” jelasnya.

Unjuran Positif Tetapi Keadaan Kekal Mencabar Berikutan Kenaikan Kos Bahan Bina 

Sementara itu, kenaikan kos bahan binaan telah memberi cabaran kepada industri. 

Mohd Zain berkata, harga pasir menokok kepada RM45 setan pada September 2023 daripada RM42 setan yang disaksikan semasa Januari tahun ini.

Begitu juga, harga konkrit campuran siap melonjak sehingga RM302 setan metrik (m3) pada September daripada RM280 setan m3.

Kenaikan kos logistik juga telah membebankan kos keseluruhan projek dalam jangka pendek dan panjang yang pasti akan menjejaskan pengguna akhir, katanya.

Dari segi tenaga kerja pembinaan, industri pada masa ini mempunyai bekalan pekerja am yang mencukupi tetapi berdepan masalah kekurangan tenaga mahir.

Oleh itu, beliau berkata CIDB bersedia untuk menyokong inisiatif dalam melatih lebih ramai pekerja  pembinaan tempatan dalam pasaran yang mendapat permintaan tinggi oleh industri. 

Mengenai hal yang sama, Presiden Persatuan Kontraktor Pembinaan Malaysia, Oliver HC Wee berkata selain usaha memantapkan kemahiran buruh, elemen pematuhan dan tadbir urus perlu dititikberatkan.

“Dengan peraturan yang sedia ada dan penguatkuasaan secara tiba-tiba, industri tertakluk kepada peningkatan kos akibat daripada perkara seperti perancah dan isu pekerjaan,” katanya.

Projek Terkini

Dalam Belanjawan 2023 yang disemak semula yang dibentangkan pada Februari, Anwar yang juga Menteri Kewangan berkata kerajaan berhasrat untuk mengkaji semula kos projek MRT3 dengan mengurangkan jumlah keseluruhan kepada bawah RM45 bilion, berbanding kos RM68 bilion yang disebut pada 2018.

Semakan semula itu akan mewakili satu usaha bagi mengurangkan kos perolehan, selain mencapai penjimatan yang boleh diagihkan semula untuk manfaat rakyat.

Oleh itu, MRT3 adalah projek yang dinanti-nantikan oleh pemain pembinaan, kerana penganalisis menjangkakan projek rel mega itu merupakan projek baharu yang akan menjadi pemangkin pertumbuhan industri pembinaan tempatan selepas siapnya MRT2.

Mengenai BLLRT, rancangannya adalah untuk laluan awal bermula dari Lapangan Terbang Antarabangsa Pulau Pinang di Bayan Lepas ke Komtar di George Town dan seterusnya ke Tanjung Bungah, manakala fasa seterusnya laluan itu akan menyaksikan pembinaan pautan rentas saluran ke Butterworth, seterusnya ke Kepala Batas dan Simpang Ampat di tanah besar. 

Fasa pertama dianggarkan menelan belanja RM10 bilion sebagai sebahagian daripada Pelan Induk Pengangkutan Pulau Pinang tetapi ia berkemungkinan menjadi lebih tinggi memandangkan laluan itu mungkin dilanjutkan ke Tanjung Bungah.

Namun, ketiadaan butiran mengenai pelan tersebut sehingga sekarang menyebabkan kekecewaan di kalangan kontraktor.

Projek Lebuhraya Pan Borneo yang melibatkan Sabah dan Sarawak, Fasa 1A projek di Sabah sudah 85 peratus siap setakat 9 Okt 2023 dan dijangka siap sepenuhnya pada 2025.

 Fasa 1B projek itu, yang mungkin mengambil masa lima tahun untuk diselesaikan akan bermula selepas tender dimuktamadkan.

Projek bahagian Sabah melibatkan 35 pakej kerja sepanjang 706 kilometer yang bermula pada Julai 2016.

Sementara itu, bahagian kerja Sarawak akan siap sepenuhnya tahun hadapan.

Belanjawan 2024

Semasa pengumuman Belanjawan 2024 pada 13 Okt lepas, kerajaan telah memperuntukkan RM72.7 bilion untuk pelaksanaan kerja pembinaan kerajaan, yang kebanyakannya merangkumi projek penyelenggaraan serta pembaikan sekolah, kuarters, jalan persekutuan, tandas awam dan longkang. 

Daripada jumlah itu, Sabah dan Sarawak muncul sebagai penerima utama, yang mana, kedua-dua negeri akan menerima perbelanjaan pembangunan yang lebih tinggi iaitu RM6.6 bilion dan RM5.8 bilion.

Syarikat pembinaan yang telah terlibat dahulu dalam pelbagai projek di kedua-dua negeri itu mungkin akan mendapat manfaat paling besar. 

Antara projek itu ialah projek Fasa 2 Jalan Hubungan Sarawak-Sabah bernilai RM7.4 bilion yang akan dimulakan menjelang hujung tahun ini.

Bagi Semenanjung Malaysia pula, Lebuhraya Utara-Selatan dari Sedenak ke Simpang Renggam akan dilanjutkan daripada empat kepada enam lorong dengan kos RM931 juta.

Belanjawan 2024 turut mengumumkan penyambungan pembinaan semula lima stesen untuk Laluan Transit Aliran Ringan 3 (LRT3). ) yang sebelum ini dibatalkan.

Dengan penyambungan semula ini, projek yang menelan belanja RM4.7 bilion itu akan memanfaatkan kira-kira dua juta penduduk.

Pelancaran 5G pula menyaksikan kerajaan mengumumkan rancangan awal tahun ini untuk beralih kepada model rangkaian dwi sebaik sahaja pelancaran semasa di bawah Digital Nasional Bhd mencapai liputan sasaran 80 peratus kawasan berpenduduk.

Menteri Komunikasi dan Digital Fahmi Fadzil semasa di Dewan Rakyat pada 9 Okt lepas berkata sebanyak 5,873 tapak 5G telah dibangunkan setakat 30 Sept atau dalam makna lain, kawasan rangkaian berpenduduk sebanyak 70.2 peratus. 

Ringkasnya, Mohd Zaid berkata projek-projek di bawah Belanjawan 2024 ini akan membuka lebih banyak peluang untuk kerja pembinaan kepada kontraktor kecil dan sederhana (G1 hingga G4) selain merancakkan industri pembinaan negara.

“Kami menjangkakan untuk melihat lebih banyak projek datang daripada sektor swasta. Biasanya, kira-kira 60 peratus nilai pembinaan datang daripada projek swasta.

“Pelaksanaan projek ini memerlukan kontraktor dan kakitangan pembinaan mahir yang mempunyai kecekapan yang diiktiraf,” tambahnya.

CIDB akan menyediakan latihan kemahiran yang diperlukan bagi projek-projek ini, katanya berkata.

Kemampanan

Industri pembinaan merupakan penyumbang besar kepada pelepasan karbon serta penyusutan sumber dengan kesan pengganda sebanyak 2.03 peratus disebabkan kaitannya dengan lebih 120 industri berbeza, yang mana 90 peratus daripada syarikat terlibat terdiri daripada perusahaan kecil dan sederhana.

Namun, dengan pembangunan teknologi baharu dan amalan mampan, pelepasan karbon dapat dikurangkan.

Untuk memulakan usaha itu, cabang penyelidikan dan pembangunan CIDB, ​​Institut Penyelidikan Pembinaan Malaysia telah menandatangani memorandum persefahaman dengan YTL Cement Bhd untuk menyokong peralihan industri kepada pembinaan mampan.

Institut berkenaan serta YTL Cement akan bekerjasama bagi meningkatkan kesedaran tentang karbon yang dihasilkan oleh sektor pembinaan dengan menyediakan saluran perbincangan dan pemindahan pengetahuan dalam kalangan pengamal serta pakar industri.

— BERNAMA