Sub Topik
Data terbaru dari Bank Negara Malaysia (BNM) menerusi portal Housing Watch menunjukkan jumlah keseluruhan kediaman tidak terjual telah meningkat kepada 163,011 unit berbanding 160,672 unit pada suku keempat 2019.
Apa yang meresahkan adalah, data ini dua kali lebih banyak berbanding jumlah kediaman tidak terjual dari tahun 2004 sehingga tahun 2015 iaitu sebanyak 71,472 unit!
Mengikut negeri pula, Johor kekal johan untuk kediaman tidak terjual dengan nisbah 25% di Malaysia diikuti 17% oleh Selangor, Kuala Lumpur 13% dan selebihnya negeri-negeri lain.
Baca : 4 Sebab Kenapa Banyak Projek Terbengkalai Di Malaysia
Jenis hartanah yang tidak terjual pula, 2/3 datangnya daripada kediaman high-rise merangkumi apartmen, kondominium dan servis apartmen.
Kenapa ini terjadi?
Salah rakyat Malaysiakah yang tidak membeli rumah sehingga kediaman tidak terjual meningkat pada paras yang begitu membimbangkan?
Atau ada faktor lain yang menyebabkan isu ini berlarutan dan seakan tiada penghujungnya?
Dalam artikel kali ini, penulis akan merungkai punca lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia berdasarkan perspektif polisi dan isu permintaan dan penawaran.
Dan lambakan hartanah yang kita lihat hari ini, puncanya adalah apa yang berlaku 23 tahun yang lalu.
1. Polisi
Sungguhpun unit kediaman tidak terjual merupakan ‘normal’ dalam industri hartanah, isu di Malaysia dilihat semakin serius.
Kerajaan sebenarnya bimbang dengan jumlah dan nilai unit kediaman tidak terjual berdasarkan data dan statistik di seluruh negara.
Baca : Bagaimana Isu Politik Beri Kesan Kepada Harga Rumah Di Malaysia
Akan tetapi, tidak bagi pemaju hartanah yang melihatnya sebagai sebuah projek demi projek atau lokasi demi lokasi.
Pemaju hartanah juga menggunakan alasan isu lambakan hartanah yang semakin tidak terkawal untuk mendapat dukungan Kerajaan dengan menawarkan duti setem percuma kepada pembeli rumah.
Kesannya menyebabkan Kerajaan hilang salah satu punca pendapatan utama yang sepatutnya boleh digunakan pada saat-saat sukar pada hari ini.
Buat pengetahuan anda, isu lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia bermula selepas Krisis Kewangan Asia pada tahun 1997.
Cuma ketika itu, pemaju hartanah berjaya meyakinkan Kerajaan bahawa keadaan pasaran pada ketika itu adalah normal dan pasaran akan kembali pulih selepas beberapa tahun.
Baca : Fahami 4 Kitaran Hartanah Ini Dulu Sebelum Melabur
Hanya pada hari ini kita melihat kesannya. Direkodkan kesannya pada hari ini adalah 3 kali ganda lebih banyak dari segi jumlah unit kediaman dan 11 kali ganda lebih tinggi dalam nilai hartanah berbanding pada tahun 2004.
Pembangunan projek kediaman hartanah juga gagal mengikut jangkaan permintaan masa mendatang.
Ini menyebabkan kita melihat banyak projek perumahan mewah yang pada hari ini bukan sahaja gagal dijual, bahkan dilelong sehingga 40% – 50% jauh lebih murah berbanding harga pasaran.
Pihak Berkuasa Tempatan juga dikatakan tidak tahu tarikh sebenar pembangunan projek.
Pemaju hartanah juga acap kali akan menangguhkan pembinaan projek hartanah sehingga pada masa yang sesuai mengikut pandangan mereka.
Proses ini biasanya memakan masa bertahun-tahun.
2. Isu Permintaan Dan Penawaran
Pemaju hartanah juga gagal membuat kajian pasaran semasa mengikut demografi dan pendapatan isi rumah rakyat mengikut negeri.
Penggunaan indikator yang lebih spesifik seperti mengikut daerah atau negeri bantu pemaju hartanah mendapat gambaran sebenar permintaan.
Baca : Turun Naik Pasaran Hartanah Suku Pertama 2020
Ini sekaligus memastikan rakyat mengikut daerah dan negeri mampu membeli unit kediaman mengikut harga yang sesuai dengan gaji mereka.
Memandangkan bekalan rumah mampu milik di Malaysia tidak pernah cukup semenjak tahun 1970-an lagi, ada baiknya pemaju hartanah mula fokus kepada segmen ini.
Kesan daripada kegagalan dalam membuat kajian pasaran dan merancang projek pembangunan hartanah, 73% daripada jumlah keseluruhan unit kediaman hartanah tidak terjual di Malaysia berharga RM250,000 ke atas.
Baca : 73% Rumah Yang Tidak Terjual Adalah Dengan Harga Melebihi RM250,000
Terbaru, langkah paling proaktif yang dicadangkan pakar dalam pelaburan adalah dengan memperkenalkan pengosongan hartanah.
Dengan cukai ini, pemaju hartanah diharapkan mampu menjadi lebih rasional dan realistik dalam membuat pelancaran projek hartanah.
“Pengenalan cukai pengosongan di negara ini akan membolehkan pemaju menjadi lebih rasional dan berhati-hati merancang pelancaran projek masing-masing pada masa akan datang.“
– Thong Pak Leng, Penganalisis AmInvestment Bank
Masalah lambakan unit kediaman tidak terjual yang kini memasuki angka 6 digit tidak mungkin sama sekali mampu diselesaikan dalam masa terdekat apa lagi dengan keadaan ekonomi pada hari ini.
Pemaju hartanah digesa sekeras-kerasnya menurunkan harga rumah pada paras paling mampu milik.
Data daripada Jabatan Statistik Malaysia dan NAPIC menunjukkan, harga rumah maksimum di Selangor sepatutnya berada pada paras RM375,000.
Manakala harga rumah maksimum di seluruh Malaysia untuk golongan isi rumah berpendapatan sederhana (M40) sewajarnya berada pada paras RM282,000.
Pengecualian duti setem juga tidak mendatangkan sebarang impak jika harga rumah yang ingin dijual pemaju hartanah adalah melebihi RM500,000.
Baca : Bulan 12 Waktu Terbaik Untuk Window Shopping Rumah?
Dengan situasi pelabur antarabangsa tidak boleh memasuki pintu sempadan negara, unit kediaman dengan harga melebihi RM500,000 ke atas berkemungkinan akan terus kekal tidak berpenghuni.
Sumber Rujukan:
