KUALA LUMPUR, 5 Mei (Bernama) — Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) percaya bahawa kenaikan gaji penjawat awam pada Disember ini boleh membawa kepada lebih banyak peluang untuk kumpulan itu membeli hartanah.
Presidennya, Datuk NK Tong berkata walaupun kenaikan kos sara hidup dan bahan binaan terus menjejaskan kemampuan orang ramai dan pemaju, berita mengenai kenaikan gaji penjawat awam dapat memberikan sedikit kelegaan.
“Bagi pekerja yang mencarum kepada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), walaupun terdapat kebimbangan mengenai penstrukturan semula akaun pencarum, apabila Akaun 1 telah dinaikkan kepada 75 peratus, mereka masih mempunyai sehingga 25 peratus daripada simpanan mereka untuk digunakan membeli rumah idaman mereka, dalam Akaun 2 dan 3 mereka,” katanya kepada Bernama.
Beliau berkata walaupun cadangan kenaikan gaji itu mungkin tidak dapat mengurangkan isu rumah tidak mampu dibeli di Malaysia dengan segera, REHDA berharap langkah itu akan memberi impak positif yang berterusan kepada industri dan negara dalam jangka masa panjang.
Ditanya bagaimana pemaju akan menguruskan kos binaan yang meningkat, katanya ia terpulang kepada pemaju untuk menjadi inovatif.
“Mereka boleh terus menurunkan margin mereka untuk menyerap kos tersebut yang meningkat dengan ketara beberapa tahun ini.
“Selain itu, kos juga boleh dicerminkan daripada yang dipindahkan kepada pengguna yang akan membawa kepada kenaikan harga. Cara lain adalah dengan menggantikan bahan dengan kualiti dan ketahanan yang sama. Ini mungkin disebabkan ringgit yang rendah.
“Oleh itu, terpulang kepada pemaju untuk menjadi inovatif,” katanya.
Beliau berkata kos pematuhan adalah satu lagi isu berterusan yang termasuk kelewatan untuk kelulusan.
Kos pematuhan termasuklah masa dan perbelanjaan yang ditanggung oleh pemaju untuk mematuhi dasar, perundangan dan peraturan kerajaan yang meningkatkan kos menjalankan perniagaan.
Tong menjelaskan dengan peningkatan kos tenaga yang tidak dapat dielakkan di peringkat global, yang merupakan input utama kepada bahan binaan, kos pematuhan sekurang-kurangnya perlu dikurangkan, tanpa menjejaskan peraturan dan undang-undang.
PEMAJU TIDAK BOLEH KECEWAKAN PELANGGAN
Mengulas mengenai isu pembeli tidak berpuas hati dengan hartanah yang baru dibeli berikutan bahan dan mutu kerja yang tidak berkualiti, Tong berkata pembeli mungkin boleh menghadapi situasi tersebut.
“Jika kami (pemaju) mahu menjalankan perniagaan dalam jangka masa panjang, kami tidak boleh mengecewakan pelanggan. Pembeli mempunyai hak untuk membawa penjual ke mahkamah untuk mendapatkan ganti rugi jika mereka telah dianiaya.
“Mereka perlu lebih bijak dan teliti dalam memilih untuk membeli hartanah.
“Pembeli juga perlu mempertimbangkan pasaran sekunder (unit yang sebelumnya dimiliki atau bangunan yang sudah ada) kerana apa yang mereka lihat adalah apa yang mereka dapat,” katanya.
Kira-kira 85 peratus daripada urus niaga setiap tahun adalah dalam pasaran sekunder, katanya.
IBS MASIH BUKAN PILIHAN UTAMA UNTUK PROJEK SWASTA
Sementara itu, walaupun negara menghadapi masalah untuk melatih kumpulan pekerja asing baharu dalam industri selepas pandemik COVID-19, sistem binaan berindustri (IBS) tidak cukup menarik untuk pemaju.
Tong berkata ini kerana Malaysia masih tidak mempunyai ekonomi skala untuk melaksanakan sistem itu.
“IBS akan meningkatkan kualiti dan baik untuk diguna pakai tetapi ia akan menjadi lebih mahal buat masa ini kerana kita perlu menyelaraskan dan menambah pengeluaran.
“Mungkin projek kerajaan paling sesuai untuk IBS berikutan mereka telah melaksanakan ribuan unit.
Sebagai contoh, Projek Perumahan Rakyat, mengandaikan mereka mempunyai reka bentuk standard,” katanya.
Bagaimanapun, katanya penggunaan IBS yang tidak mencukupi untuk menampung jumlah pengeluaran yang rendah akan menyebabkan kenaikan harga.
IOI Properties Group Bhd (IOIPG) secara rasmi memulakan langkah besar dalam pasaran modal dengan mencadangkan penyenaraian IOI REIT di Pasaran Utama Bursa Malaysia. Dengan penilaian aset mencecah RM7.58 bilion, entiti ini bakal menjadi salah satu REIT terbesar di Malaysia, sekali gus mengubah landskap pelaburan hartanah tempatan.
Senang cakap, IOI Properties nak kumpulkan aset-aset “lubuk duit” mereka (seperti mall, hotel dan pejabat) ke dalam satu bakul besar yang dipanggil REIT.
Nilai Aset: RM7.58 bilion
Status: Bakal disenaraikan di Pasaran Utama Bursa Malaysia
Peluang: Bila disenaraikan nanti, pelabur (termasuk kita) boleh beli unit dalam REIT ini untuk dapatkan dividen hasil daripada kutipan sewa mall dan pejabat mereka
1. Pecahan Portfolio Aset (Retail, Hotel dan Pejabat)
Kekuatan IOI REIT terletak pada kualiti asetnya yang mempunyai kadar penghunian (occupancy rate) yang tinggi dan lokasi strategik. Contohnya bila pergi IOI City Mall Putrajaya pada hujung minggu, nak cari parking pun boleh pening kepala. Itu sebenarnya petanda yang sangat bagus untuk pelabur.
Segmen Retail (Pusat Beli-Belah)
Ini adalah pemacu utama pendapatan bagi IOI REIT:
Nama Aset
Lokasi
Bilangan Kedai (Anggaran)
IOI City Mall
Putrajaya
700+ Unit
IOI Mall Puchong
Puchong
450+ Unit
IOI Mall Kulai
Johor
140+ Unit
Segmen Hospitaliti & Pejabat
Hotel: Termasuk aset berprestasi tinggi seperti Putrajaya Marriott Hotel, Le Méridien Putrajaya dan Palm Garden Hotel.
Pejabat: Menara IOI City (Fasa 1 & 2) yang menempatkan pelbagai penyewa korporat gergasi dan agensi kerajaan.
2. Rasional Strategik: Mengapa IOI REIT Penting?
Langkah IOIPG memisahkan aset-aset ini ke dalam REIT mempunyai objektif kewangan yang jelas:
Pencairan nilai: Memberi nilai pasaran yang jelas kepada aset hartanah pelaburan IOIPG yang selama ini “tersembunyi” dalam kunci kira-kira syarikat induk.
Struktur modal yang lebih ‘ringan’: Hasil daripada penyenaraian ini boleh digunakan untuk mengurangkan hutang korporat atau membiayai projek pembangunan baharu (seperti IOI Central Boulevard di Singapura).
Dividen konsisten: Sebagai REIT, entiti ini diwajibkan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan boleh agih sebagai dividen kepada pemegang unit, menjadikannya pilihan utama pelabur yang mencaripendapatan pasif.
3. Peluang Pelaburan
Nak buka kedai sendiri dalam mall? Fuh, modal bukan sikit. Deposit saja dah boleh beli sebiji kereta, belum kira stok barang dan gaji pekerja lagi. Memang nampak mustahil untuk orang biasa macam kita.
IOI Properties akan membuka ruang buat kita semua untuk ‘tumpang sekaki’ dalam kejayaan aset mereka. Melalui IOI REIT, anda tidak perlu menunggu jadi jutawan untuk memiliki hartanah sendiri; anda boleh mula membina portfolio ‘tuan tanah’ anda sendiri dengan unit-unit REIT yang sah dan dikawal selia. Juga tak perlu pusing kepala fikir nak jual barang apa, tak perlu upah pekerja dan tak perlu risau kedai laku ke tidak.
1. Bila anda melabur dalam IOI REIT, secara tak langsung penyewa anda adalah jenama-jenama besar dunia yang ada dalam mall tersebut. Mereka ni jarang culas bayar sewa.
2. Bayangkan anda tengah tidur atau tengah bercuti, tapi 700+ kedai di IOI City Mall dan 450+ kedai di IOI Mall Puchong tetap “bekerja” untuk anda. Pada tahun 2025 sahaja, hasil tempat letak kereta daripada aset-aset IOI menyumbang sebanyak RM64.7 juta. Setiap sen sewa yang mereka bayar kepada IOI, sebahagiannya akan diagihkan kepada anda sebagai dividen.
3. Tak perlu RM1 juta dalam bank. Dengan modal serendah beberapa ratus ringgit (harga beberapa unit saham REIT), anda sudah boleh mula membina portfolio hartanah pelaburan sendiri. Anda tambah unit sikit demi sikit setiap bulan, lama-lama jumlah sewa yang anda terima pun makin tebal.
Status Syariah
Untuk melayakkan sesebuah REIT itu mendapat status patuh Syariah, pendapatan daripada penyewa yang menjalankan aktiviti tidak patuh Syariah (seperti bank konvensional, penjualan minuman keras atau insurans konvensional) mestilah tidak melebihi 20% daripada jumlah pendapatan kasar REIT tersebut.
Mereka memiliki banyak hotel (Marriott, Le Méridien) yang biasanya mempunyai jualan alkohol atau pusat hiburan. Jika pendapatan dari bahagian ini terlalu tinggi, ia boleh menjejaskan status syariah.
Kita perlu menunggu prospektus rasmi dikeluarkan nanti. Dalam dokumen itu nanti, akan ada ruangan khas yang menyatakan sama ada Majlis Penasihat Syariah Suruhanjaya Sekuriti meluluskan penyenaraian ini sebagai Islamic REIT atau tidak.
Setakat ini, pasaran kita sudah ada beberapa REIT gergasi yang berstatus tidak patuh Syariah disebabkan komposisi penyewa mereka seperti:
IGB REIT (Mid Valley/The Gardens)
Pavilion REIT
Sunway REIT (Walaupun mereka ada banyak instrumen Islam, status induk masih konvensional atas faktor hotel/pub).
Kalau IOI berjaya jadikan REIT ini patuh Syariah, ia akan jadi “game changer” sebab dana-dana Islam yang besar akan masuk melabur secara agresif.
Sabar dulu, IOI REIT ni masih menunggu ‘lampu hijau’ daripada Suruhanjaya Sekuriti. Anggaplah fasa menunggu ini sebagai waktu terbaik untuk anda mengkaji prestasi mall-mall mereka. Boleh rujuk laporan tahunan IOI Properties.
Risiko Yang Perlu Diperhatikan
Pelabur yang bijak tidak hanya melihat pada potensi keuntungan, tetapi juga perlu realistik dengan cabaran semasa. Ada dua faktor besar yang bakal menguji daya tahan IOI REIT:
Kuasa beli menurun: Kalau ekonomi gawat atau orang mula berjimat, jualan kedai mungkin akan terkesan.
Krisis tenaga: Menguruskan mall berkeluasan berjuta kaki persegi memerlukan penggunaan tenaga yang sangat besar. Isu tenaga global dan kenaikan tarif elektrik merupakan risiko yang boleh menipiskan margin keuntungan bersih.
Saingan E-Commerce: Walaupun “budaya mall” sangat kuat di Malaysia, saingan daripada platform atas talian tetap ada. Strategi IOI untuk menggabungkan elemen pengalaman (seperti taman tema indoor dan gelanggang ais) adalah kunci untuk memastikan mall mereka kekal relevan dan tidak hanya bergantung kepada jualan barangan fizikal semata-mata.
Syarat untuk membeli REIT adalah sama seperti anda membeli saham syarikat di Bursa Malaysia.
Berikut adalah syarat-syarat asas yang anda perlukan:
1. Mempunyai Akaun CDS & Akaun Trading
Mestilah berumur 18 tahun ke atas
Akaun CDS (Central Depository System): Tempat untuk simpan “geran” digital unit REIT anda.
Akaun Trading: Akaun dengan syarikat broker (seperti CGSI, M+ Online, Webull) untuk urusan jual-beli.
2. Mempunyai Modal Pelaburan
Minimum belian: 1 lot bersamaan 100 unit.
Contoh modal: Jika harga 1 unit REIT ialah RM1.00, maka modal minimum anda adalah RM100 (tak termasuk caj broker/stamping).
Penafian : Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.
BUKU INI WAJAR DIMILIKI OLEH MEREKA YANG BERANI BERIMPIAN !
Ramai yang nak gandakan duit simpanan dalam saham tapi fikir berpuluh kali. Jadi buku ini adalah step pertama. Bila baca buku ini, boleh 99% stay ahead dari orang lain! Bonusnya dapat jimat banyak masa.
Kami juga faham yang 2 sebab utama kenapa anak muda masih belum mula melabur saham adalah sebab TAKUT dan BELUM CUKUP DUIT. Yelah, kita melabur sebab nak tenang, bukan nak risau setiap masa.
Sambil kami terlibat dalam pasaran saham, sambil pandaikan orang lain tentang saham.
Terima kasih yang tidak terhingga kepada anda semua yang tak putus-putus menyokong kami dari awal sehingga ke hari ini.
Berita Baik : Kami sedang buat jualan penghabisan stok di Shopee!!
