Hartanah

Anak Muda, Jangan Tunggu Harga Rumah Turun

Mehmed AezhadFebruary 10, 2020 9:19 amFebruary 10, 2020

Sub Topik

Orang yang ada ilmu, bila-bila masa dia boleh beli rumah.

Perdebatan tentang waktu yang paling ideal untuk beli rumah telah lama berlaku dan kelihatannya tidak akan reda dalam masa terdekat. Dari kedai mamak hinggalah ke seminar hartanah berbayar, ianya kelihatan seperti tidak akan berkesudahan.

Baca : Bila Masa Yang Sesuai Untuk Beli Rumah?

Dari pandangan seorang pelabur, waktu yang paling sesuai beli rumah sebenarnya adalah apabila harga rumah sedang turun atau murah.

Dan waktu yang sesuai untuk menjual semula rumah tersebut atas kapasiti pelaburan (flip) setentunya saat trend harga rumah sedang meningkat.

Satu Pihak Harga Rumah Turun, Satu Pihak Lagi Nak Harga Rumah Naik

Sebenarnya, tiada waktu yang tepat untuk beli rumah atau tidak beli rumah. Hartanah adalah satu keperluan asas semua manusia tidak mengira warna kulit dan latar belakang.

Sekiranya kita berkeras untuk menunggu sehingga harga rumah benar-benar jatuh, maka kita berkemungkinan bakal membeli hartanah lelong atau projek hartanah yang mempunyai kadar NPL yang tinggi.

Baca : Pinjaman Rumah Tak Lulus Sebab Kau Terlalu Muda? Ini Penjelasannya

Satu perkara yang kita perlu tahu adalah, harga rumah tidak akan jatuh tanpa sebab yang munasabah. Projek hartanah yang cemerlang biasanya akan habis terjual seawal soft launching.

Dan hartanah yang gagal biasanya akan menawarkan diskaun, cashback, rebat dan bermacam-macam taktik untuk melariskan hartanah tersebut agar pemaju hartanah tidak menanggung kerugian yang tinggi.

Trend Harga Rumah Turun Di Malaysia Adalah Mitos?

Untuk rekod, sepanjang 30 tahun bermula tahun 1988 hingga tahun 2018, wujud penurunan harga rumah di Malaysia.

Pada tahun 1998, purata harga rumah di Malaysia turun sebanyak -9.5% kerana Krisis Ekonomi Asia yang turut melanda Malaysia ketika itu.

Baca : Harga Median Rumah Teres Di 8 Kawasan Lembah Klang Sepanjang Tahun 2019

Harga rumah jenis high-rise dan Semi-D juga mengalami penurunan masing-masing sebanyak 0.9% dan 1.4% pada tahun 2018 yang lalu.

Oleh yang demikian, penurunan harga rumah di Malaysia sebenarnya memang benar-benar pernah berlaku dan bukanlah mitos.

Baca : Harga Hartanah Di 24 Kawasan Ini Akan Melonjak Menjelang 2021

Tetapi, kenapa kita digalakkan untuk membeli rumah dan tunggu berbanding menunggu harga rumah untuk turun? Ini alasannya.

1. Lambakan Hartanah Di Bawah Harga Pasaran

Hari ini, wujud lambakan hartanah yang dijual di bawah harga pasaran (below market value). Maksud di bawah harga pasaran adalah pemilik hartanah atau pemaju hartanah ingin menjual hartanah tersebut lebih murah berbanding harga pasaran.

Contoh:-

Kondominium Evo Bangi dengan keluasan 750 kps ingin dijual pada harga RM280,000 sedangkan harga di pasaran adalah RM400,000.

Baca : Top 5 Pilihan Pelabur Hartanah Antarabangsa di Asia Pasifik

Kondominium Evo Bangi : RM400,000 (harga pasaran)

Harga jualan : RM280,000.

Diskaun : 30% daripada harga pasaran.

Baca : Top 10 Portal Carian Hartanah di Malaysia Tahun 2019

Dan sekiranya kita menyemak kediaman high-rise di portal online hari ini, wujud lambakan hartanah high-rise yang dijual di bawah harga pasaran khususnya di kawasan yang mempunyai lambakan bekalan hartanah jenis high-rise.

2. Entry Cost Rendah

Entry cost bermaksud kos untuk kita membeli sesuatu hartanah. Di antara pasaran undercon, subsale dan lelong, entry cost untuk pasaran undercon adalah yang paling murah.

Untuk rumah undercon, kita diwajibkan untuk membayar booking fee pada kadar yang ditetapkan pemaju.

Sekiranya permohonan pinjaman ditolak oleh pihak bank, booking fee akan dipulangkan kurang lebih satu bulan dari tarikh penyata bank.

Baca : Berapa Downpayment Untuk Rumah Subsale, Lelong dan Undercons?

Biasanya kos booking fee adalah RM500, RM1,000, RM3,000 atau RM5,000 bergantung kepada pemaju hartanah.

Kos pembelian hartanah undercon yang belum siap adalah lebih murah berbanding yang telah siap. Cumanya, kita perlu membayar progressive payment sahaja.

Sila jangan terkejut sekiranya kita mampu membayar booking fee menggunakan sistem QR Pay dari aplikasi e-Wallet seperti Fave!

3. Akses Pinjaman Mudah

10 tahun dahulu, kita mungkin terpaksa pergi ke 2-3 bank untuk mengetahui kadar faedah dan juga menghantar permohonan pembiayaan hartanah anda.

Hari ini, terima kasih kepada teknologi, kita mampu melakukan perbandingan kadar faedah bank dan membuat permohonan secara online.

Dari akses pinjaman pula, Bank Negara Malaysia (BNM) telah menurunkan kadar OPR kepada 2.75% pada Januari 2020 yang lalu selain menggalakkan akses pinjaman kepada pembeli rumah pertama.

Baca : Impak Positif BNM Turunkan Kadar OPR Dalam Industri Hartanah

Buktinya, Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang dilaksanakan pada Januari 2019 yang lalu telah berjaya menjual 28,000 unit kediaman bernilai RM21 bilion setakat November 2019.

Apa yang lebih membanggakan adalah hartanah bernilai RM21 bilion yang berjaya dijual adalah jauh melepasi sasaran jualan yang ditetapkan iaitu RM3 bilion.

Baca : 5 Jenis Pembiayaan Dan Pinjaman Rumah Di Malaysia

Lebih daripada 70% pembeli rumah dari Kempen Pemilikan Rumah (HOC) adalah dari kalangan pembeli rumah pertama yang rata-ratanya adalah anak muda.

Natijahnya, jangan tunggu untuk harga rumah turun. Belilah rumah seawal yang mungkin dan tunggu untuk harga rumah naik. Ini kerana harga rumah tidak pernah tunggu sesiapa!

Previous ArticleManfaat 5G Dan Perkembangan Terkini Di MalaysiaNext Article9 Fakta Menarik Mengenai Lelaki Terkaya Di Asia

LPPSA Kedua: Boleh Mohon Walaupun Pembiayaan Pertama Belum Habis, Ini Syarat & Kelayakannya

Majalah LaburOctober 3, 2026 7:09 pmOctober 3, 2026

Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?

Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.

Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.

Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan Bersih	Had Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000	RM1,000,000
RM10,000	RM950,000
RM9,500	RM930,000
RM9,000	RM900,000
RM8,500	RM880,000
RM8,000	RM850,000
RM7,500	RM830,000
RM7,000	RM800,000
RM6,500	RM780,000
RM6,000	RM730,000
RM5,500	RM670,000
RM5,000	RM610,000
RM4,500	RM550,000
RM4,000	RM480,000
RM3,500	RM430,000
RM3,000	RM350,000
Sehingga RM2,500	RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

Anggota Pentadbiran Persekutuan;
Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

Jenis 5 – Ambil Alih; dan
Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.

Artikel Terkini

Social Connect