Hartanah

Ulasan Industri Hartanah Sepanjang Tahun 2020, 6 Perkara Yang Berlaku

Photo by Azri Suratmin from Pexels

Kita tidak boleh menafikan yang krisis kesihatan yang melanda awal Mac 2020 yang lalu telah melumpuhkan sedikit sebanyak aktiviti hartanah di seluruh negara. Impak COVID-19 yang paling besar tentunya penjarakan sosial 1 meter yang secara langsung membataskan pergerakan pasaran hartanah tempatan.

2020 boleh dikatakan satu tahun yang penuh tragis untuk semua golongan dan peringkat umur. Apapun kita perlu akui yang krisis kesihatan ini membantu kita muhasabah diri dan mengenal pasti masalah dan keperluan sebenar kehidupan kita.

2021 yang baru tiba juga tidak menampakkan sebarang sinar sungguhpun Kerajaan membenarkan segolongan rakyat Malaysia mengeluarkan wang mereka dari akaun 1 KWSP menerusi i-Sinar.

Satu benda yang mengejutkan sepanjang tempoh PKP berlangsung, berlaku transaksi jual beli hartanah sungguhpun pada kadar yang minima.

Apa sebenarnya yang terjadi pada industri hartanah sepanjang tahun 2020 yang lalu?

Sama-sama kita baca satu persatu 6 perkara yang berlaku di dalam industri hartanah sepanjang tahun 2020.

1. Transaksi Hartanah Menurun

Pada suku pertama 2020 yang lalu, data yang dikeluarkan NAPIC menunjukkan berlaku penyusutan jumlah transaksi hartanah dengan angka 115,476 unit berbanding 160,165 unit tempoh yang sama tahun sebelumnya.

Baca : Transaksi Dan Nilai Hartanah Malaysia Suku Ketiga 2020 Menurun

75,318 unit adalah dari unit kediaman yang menyaksikan penyusutan 24.6% diikuti hartanah komersial 37.4%, perindustrian, agrikultur dan pembangunan harta tanah masing-masing pada angka 36.9%, 32.% dan 28.6%.

2. Lambakan Unit Kediaman Tak Terjual Meningkat

Masalah lambakan hartanah tidak terjual nampaknya semakin parah pada tahun 2020 apabila krisis kesihatan dan kelembapan ekonomi melanda dunia.

Baca : Lambakan Hartanah Hari Ini Berpunca Dari 23 Tahun Yang Lalu

Data daripada NAPIC menunjukkan berlaku peningkatan sebanyak 31,661 unit kediaman tidak terjual bermaksud kenaikan sebanyak 3.3%.

31.7% merupakan hartanah pada harga RM300,000 dan pecahannya adalah:

  • 53.2% : high-rise
  • 29% : teres
  • 12.4% : Semi-D dan detached
  • 1.6% : Rumah kos rendah
  • 3.8% : lain – lain

Johor kekal johan sebagai negeri tertinggi di Malaysia dengan unit kediaman tak terjual pada angka 19.5% siikuti Selangor 16.4%.

3. Banyak Rumah Bawah RM300,000 Dibina

Sedar atau tidak, pemaju hartanah tetap meneruskan pelancaran projek hartanah baharu dengan 13,294 unit dilancarkan pada suku pertama 2020.

50.1% daripadanya adalah pada harga di bawah RM300,000 dan 33.7% pada harga RM300,000 – RM500,000.

Baca : Menurut Pakar, 4 Cara Ini Mampu Selesaikan Isu Rumah Mampu Milik

Apa yang menarik adalah, hartanah jenis landed mendominasi pasaran dengan angka 69.7% dan bakinya adalah hartanah jenis berstrata.

Negeri Sembilan merekodkan 2,797 pelancaran unit kediaman baharu sungguhpun berada jauh daripada ibu kota Kuala Lumpur.

4. Pejabat & Kedai Sepi Tanpa Penyewa

Ini merupakan kesan terbesar PKP apabila Kerajaan telah mewajibkan sebahagian besar rakyat Malaysia untuk bekerja dari rumah (work from home).

Maka, tidak mengejutkan apabila kadar penghunian ruang pejabat jatuh drastik sehingga 74.3%.

Selain daripada itu, kompleks beli belah juga berdepan cabaran apabila berlaku penurunan sebanyak 76.7% kadar penghunian.

Baca : Kebangkitan Hartanah SOHO Selepas COVID-19 Selesai

Sungguhpun selepas PKPB dan PKPP dilancarkan, kita dapat lihat di kebanyakan kompleks membeli-belah, banyak kedai yang masih kosong.

5. Indeks Harga Rumah Menurun

Buat pertama kalinya, indeks harga rumah di Malaysia mencatatkan penurunan sebanyak 0.7% semenjak tahun 2010.

Baca : 73% Rumah Yang Tidak Terjual Adalah Dengan Harga Melebihi RM250,000

Indeks harga rumah di Malaysia berada pada nisbah 199.7 mata pada suku pertama 2020 sebelum turun kepada 198.3 mata pada suku kedua 2020.

Buat pengetahuan anda, indeks harga rumah di Malaysia pada suku pertama 2010 adalah 97.25 mata.

6. PENJANA

Bagi merancakkan aktiviti industri hartanah, Tan Sri Muhyidin Yassin telah mengumumkan satu kempen rangsangan digelar Pelan Jana Semula Ekonomi Negara (PENJANA).

Melalui kempen itu, pengecualian duti setem akan diberikan ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi pembelian rumah kediaman yang bernilai di antara RM300,000 hingga RM2.5 juta.

Menerusi PENJANA, pembeli rumah sepanjang tempoh 1 Jun 2020 sehingga 31 Mac 2021 menikmati potongan cukai dalam pembelian hartanah dan diskaun sekurang-kurangnya 10% daripada pemaju hartanah.

Selain daripada itu, terdapat juga pengecualian Cukai Keuntungan Harta Tanah diberikan kepada individu warga Malaysia ke atas pelupusan rumah kediaman yang dibuat mulai 1 Jun 2020 sehingga 31 Disember 2021.

Pengecualian ini dihadkan bagi pelupusan tiga unit rumah kediaman sahaja untuk setiap individu.

Dan had pembiayaan bagi pinjaman rumah ketiga dan seterusnya bernilai RM600,000 ke atas tidak lagi tertakluk kepada 70% daripada nilai rumah.

Natijahnya, semua industri sebenarnya terkesan dengan krisis kesihatan dan kelembapan ekonomi yang melanda dan hartanah salah satu daripadanya.

Walaupun dalam keadaan penularan wabak COVID-19 berlaku, ada juga individu yang tidak melepaskan peluang membeli hartanah.

Perkara ini tidak mengejutkan sama sekali kerana pada setiap krisis ekonomi, akan ada golongan yang berjaya membuat banyak duit daripadanya.

Baca : Bulan 12 Waktu Terbaik Untuk Window Shopping Rumah?

Dan ada golongan yang terpaksa menggadaikan segala harta yang ada demi meneruskan hidup.

Apa yang pasti, trend pemaju hartanah yang membina rumah pada harga RM300,000 telah pun berlaku.

Industri hartanah perlukan keajaiban dan magis untuk terus berdepan dengan 2021 yang penuh dengan misteri dan ketidakpastian.

Sumber Rujukan :

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5.Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu lepas? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 31 Januari 2021 jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian