Ulasan Industri Hartanah Sepanjang Tahun 2020, 6 Perkara Yang Berlaku

Sub Topik

Kita tidak boleh menafikan yang krisis kesihatan yang melanda awal Mac 2020 yang lalu telah melumpuhkan sedikit sebanyak aktiviti hartanah di seluruh negara. Impak COVID-19 yang paling besar tentunya penjarakan sosial 1 meter yang secara langsung membataskan pergerakan pasaran hartanah tempatan.

2020 boleh dikatakan satu tahun yang penuh tragis untuk semua golongan dan peringkat umur. Apapun kita perlu akui yang krisis kesihatan ini membantu kita muhasabah diri dan mengenal pasti masalah dan keperluan sebenar kehidupan kita.

2021 yang baru tiba juga tidak menampakkan sebarang sinar sungguhpun Kerajaan membenarkan segolongan rakyat Malaysia mengeluarkan wang mereka dari akaun 1 KWSP menerusi i-Sinar.

Satu benda yang mengejutkan sepanjang tempoh PKP berlangsung, berlaku transaksi jual beli hartanah sungguhpun pada kadar yang minima.

Apa sebenarnya yang terjadi pada industri hartanah sepanjang tahun 2020 yang lalu?

Sama-sama kita baca satu persatu 6 perkara yang berlaku di dalam industri hartanah sepanjang tahun 2020.

1. Transaksi Hartanah Menurun

Pada suku pertama 2020 yang lalu, data yang dikeluarkan NAPIC menunjukkan berlaku penyusutan jumlah transaksi hartanah dengan angka 115,476 unit berbanding 160,165 unit tempoh yang sama tahun sebelumnya.

Baca : Transaksi Dan Nilai Hartanah Malaysia Suku Ketiga 2020 Menurun

75,318 unit adalah dari unit kediaman yang menyaksikan penyusutan 24.6% diikuti hartanah komersial 37.4%, perindustrian, agrikultur dan pembangunan harta tanah masing-masing pada angka 36.9%, 32.% dan 28.6%.

2. Lambakan Unit Kediaman Tak Terjual Meningkat

Masalah lambakan hartanah tidak terjual nampaknya semakin parah pada tahun 2020 apabila krisis kesihatan dan kelembapan ekonomi melanda dunia.

Baca : Lambakan Hartanah Hari Ini Berpunca Dari 23 Tahun Yang Lalu

Data daripada NAPIC menunjukkan berlaku peningkatan sebanyak 31,661 unit kediaman tidak terjual bermaksud kenaikan sebanyak 3.3%.

31.7% merupakan hartanah pada harga RM300,000 dan pecahannya adalah:

53.2% : high-rise
29% : teres
12.4% : Semi-D dan detached
1.6% : Rumah kos rendah
3.8% : lain – lain

Johor kekal johan sebagai negeri tertinggi di Malaysia dengan unit kediaman tak terjual pada angka 19.5% siikuti Selangor 16.4%.

3. Banyak Rumah Bawah RM300,000 Dibina

Sedar atau tidak, pemaju hartanah tetap meneruskan pelancaran projek hartanah baharu dengan 13,294 unit dilancarkan pada suku pertama 2020.

50.1% daripadanya adalah pada harga di bawah RM300,000 dan 33.7% pada harga RM300,000 – RM500,000.

Baca : Menurut Pakar, 4 Cara Ini Mampu Selesaikan Isu Rumah Mampu Milik

Apa yang menarik adalah, hartanah jenis landed mendominasi pasaran dengan angka 69.7% dan bakinya adalah hartanah jenis berstrata.

Negeri Sembilan merekodkan 2,797 pelancaran unit kediaman baharu sungguhpun berada jauh daripada ibu kota Kuala Lumpur.

4. Pejabat & Kedai Sepi Tanpa Penyewa

Ini merupakan kesan terbesar PKP apabila Kerajaan telah mewajibkan sebahagian besar rakyat Malaysia untuk bekerja dari rumah (work from home).

Maka, tidak mengejutkan apabila kadar penghunian ruang pejabat jatuh drastik sehingga 74.3%.

Selain daripada itu, kompleks beli belah juga berdepan cabaran apabila berlaku penurunan sebanyak 76.7% kadar penghunian.

Baca : Kebangkitan Hartanah SOHO Selepas COVID-19 Selesai

Sungguhpun selepas PKPB dan PKPP dilancarkan, kita dapat lihat di kebanyakan kompleks membeli-belah, banyak kedai yang masih kosong.

5. Indeks Harga Rumah Menurun

Buat pertama kalinya, indeks harga rumah di Malaysia mencatatkan penurunan sebanyak 0.7% semenjak tahun 2010.

Baca : 73% Rumah Yang Tidak Terjual Adalah Dengan Harga Melebihi RM250,000

Indeks harga rumah di Malaysia berada pada nisbah 199.7 mata pada suku pertama 2020 sebelum turun kepada 198.3 mata pada suku kedua 2020.

Buat pengetahuan anda, indeks harga rumah di Malaysia pada suku pertama 2010 adalah 97.25 mata.

6. PENJANA

Bagi merancakkan aktiviti industri hartanah, Tan Sri Muhyidin Yassin telah mengumumkan satu kempen rangsangan digelar Pelan Jana Semula Ekonomi Negara (PENJANA).

Melalui kempen itu, pengecualian duti setem akan diberikan ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi pembelian rumah kediaman yang bernilai di antara RM300,000 hingga RM2.5 juta.

Menerusi PENJANA, pembeli rumah sepanjang tempoh 1 Jun 2020 sehingga 31 Mac 2021 menikmati potongan cukai dalam pembelian hartanah dan diskaun sekurang-kurangnya 10% daripada pemaju hartanah.

Selain daripada itu, terdapat juga pengecualian Cukai Keuntungan Harta Tanah diberikan kepada individu warga Malaysia ke atas pelupusan rumah kediaman yang dibuat mulai 1 Jun 2020 sehingga 31 Disember 2021.

Pengecualian ini dihadkan bagi pelupusan tiga unit rumah kediaman sahaja untuk setiap individu.

Dan had pembiayaan bagi pinjaman rumah ketiga dan seterusnya bernilai RM600,000 ke atas tidak lagi tertakluk kepada 70% daripada nilai rumah.

Natijahnya, semua industri sebenarnya terkesan dengan krisis kesihatan dan kelembapan ekonomi yang melanda dan hartanah salah satu daripadanya.

Walaupun dalam keadaan penularan wabak COVID-19 berlaku, ada juga individu yang tidak melepaskan peluang membeli hartanah.

Perkara ini tidak mengejutkan sama sekali kerana pada setiap krisis ekonomi, akan ada golongan yang berjaya membuat banyak duit daripadanya.

Baca : Bulan 12 Waktu Terbaik Untuk Window Shopping Rumah?

Dan ada golongan yang terpaksa menggadaikan segala harta yang ada demi meneruskan hidup.

Apa yang pasti, trend pemaju hartanah yang membina rumah pada harga RM300,000 telah pun berlaku.

Industri hartanah perlukan keajaiban dan magis untuk terus berdepan dengan 2021 yang penuh dengan misteri dan ketidakpastian.

Sumber Rujukan :

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod

5.Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu lepas? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 31 Januari 2021 jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian

Artikel Terkini

Social Connect