4 Mitos Di Kalangan Pembeli Hartanah Di Malaysia

Sub Topik

Membeli rumah boleh jadi satu keputusan yang bijak dan dalam masa yang sama, kurang bijak.

Rumah yang anda beli boleh jadi pada asalnya adalah pelaburan dan bertukar secara tragik menjadi peleburan.

Hal ini kerana, sifat alami manusia itu semenjak beribu – ribu tahun lagi, membuat keputusan dalam urusan perdagangan dan membeli sesebuah barang dengan emosi.

Punca kepada emosi adalah stigma dan mitos yang berlegar di persekitaran anda. Dan dalam pelaburan, wujud banyak stigma dan mitos khususnya pelaburan konvensional seperti hartanah.

Baca : Bukan Semuanya Indah Dalam Pelaburan Hartanah

“Stigma dan mitos yang paling popular ialah harga rumah akan terus naik.”

Soalnya, benarkah stigma itu? Atau ianya kekal sekadar mitos yang tidak signifikan?

Sebenarnya, mitos dalam pelaburan hartanah dapat dipatahkan begitu mudah dengan adanya ilmu dalam menilai pasaran lepas, semasa dan mendatang hartanah.

Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?

Dalam artikel kali ini, anda akan didedahkan dengan 4 mitos popular di kalangan pembeli hartanah di Malaysia.

1. Harga Rumah Akan Terus Naik

Ini merupakan mitos terbesar di kalangan pembeli hartanah di Malaysia yang menyebabkan ramai pelabur hartanah terpaksa melepaskan pemilikan hartanah mereka selepas zaman kemuncak hartanah berakhir pada tahun 2018.

Baca : Harga Rumah Naik 313% Sejak 2002. Ini 4 Punca Dan 2 Solusinya

Memang benar, harga rumah di Malaysia secara purata meningkat hampir RM30,000 sepanjang tahun 2000 hingga tahun 2014.

Itu kerana, sepanjang tempoh tahun 2008 hingga tahun 2014, industri hartanah di Malaysia berada dalam fasa ‘explosive phase’.

Baca : Kenali 4 Fasa Yang Ada Dalam Kitaran Pelaburan Hartanah

Permintaan meningkat dengan mendadak dan harga rumah turut meningkat selepas Krisis Perumahan Amerika Syarikat 2008.

Mimpi ngeri buat kebanyakan pelabur hartanah apabila industri hartanah secara tiba – tiba mengalami ‘recession phase‘ pada tahun 2016 dan menyaksikan harga rumah mula turun sedikit demi sedikit dan meninggalkan kesan yang sangat besar kepada negara yakni masalah lambakan hartanah tidak terjual.

Setakat suku ketiga 2020, terdapat 57,390 unit kediaman pelbagai jenis termasuk servis apartmen dengan nilai RM42.49 bilion tidak terjual.

Data daripada Bank Negara Malaysia menerusi portal Housing Watch turut menunjukkan harga rumah di Malaysia mula turun melepasi paras purata kenaikan harga rumah tahun 1990 – 2013 bermula suku keempat 2017.

Di Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Sabah menunjukkan harga rumah setakat suku ketiga 2020 masing – masing turun pada paras -1.5, -2,6, -1.4 dan -2.0.

2. Nilai Hartanah Akan Naik 100% Selepas 5 Tahun

Nilai hartanah tidak mungkin naik secara mendadak dan tiba – tiba sungguhpun selepas tempoh 5 tahun.

Faktor utama nilai hartanah di sesebuah lokasi meningkat adalah kerana wujudnya booster komersial, booster infrastruktur dan booster populasi.

Dan ini merupakan sebab utama kebanyakan lokasi di negeri yang kurang membangun seperti Kedah, Perlis, Kelantan dan Terengganu tidak meningkat pada kadar yang memuaskan.

Baca : 12 Lokasi Hotspot Pelaburan Hartanah di Malaysia

Buat pengetahuan anda, harga median apartmen di Alor Setar pada tahun 2015 adalah RM135,000 dan harga akhir pada tahun 2020 adalah RM172,500.

Ini menunjukkan berlaku peningkatan sebanyak 27% sahaja dalam tempoh 5 tahun atau 5.4% setahun.

Akan tetapi, memang wujud beberapa lokasi di Lembah Klang yang mencapai kenaikan hampir 100% tetapi bergantung kepada jenis hartanah dan lokasinya.

Bukan semua hartanah mampu mencapai kenaikan 100% dalam masa 5 tahun lebih – lebih di lokasi pinggir bandar.

3. Boleh Gunakan Hartanah Untuk Aliran Tunai

Memang ada teknik dan strategi untuk anda mencapai aliran tunai positif setiap bulan dengan pelaburan hartanah. Tetapi, untuk mencapai aliran tunai positif, anda perlu terlebih dahulu berhadapan dengan keuntungan serendah RM50 – RM100 atau rugi sama sekali setiap bulan.

Aliran tunai positif mampu dicapai sekiranya anda membeli unit kediaman di bawah harga pasaran dan menyewakan unit kediaman tersebut pada kadar sewa semasa di lokasi tersebut.

Baca : Ini Teknik Paling Cepat Kaya Dengan Hartanah

Itupun, sekiranya anda berjaya mendapatkan penyewa yang konsisten membayar kadar sewa untuk satu tempoh masa.

Ada banyak kemungkinan yang menyebabkan hartanah anda gagal menjana aliran tunai positif seperti persaingan pasaran semasa dan mendatang daripada jenis hartanah yang sama dan faktor harga.

4. Boleh Kurangkan Cukai

Poin keempat ini juga merupakan mitos terbesar dalam pelaburan hartanah kerana mustahil untuk anda mendapat pelepasan cukai dengan membeli dan menjual hartanah.

Terkini, kita mempunyai Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) yang memerlukan anda membayar 30% cukai daripada harga rumah jika menjualnya kurang 3 tahun daripada tarikh Sales and Purchase Agreement (SPA) unit kediaman tersebut.

CKHT berperanan sebagai instrumen Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dalam mengawal pelupusan hartanah di Malaysia.

Baca : Home Ownership Campaign (HOC 2.0): Rahmat Untuk Pemaju Atau Pembeli?

Sedikit perubahan ekoran negara mengalami krisis kesihatan, Kerajaan telah mengecualikan cukai untuk penjualan hartanah bermula 1 Jun 2020 sehingga 31 Disember 2021 dan terhad kepada tiga unit kediaman untuk satu individu.

Sebenarnya, tidak salah dan berdosa sama sekali jika anda membuat keputusan untuk menyewa hartanah berbanding membeli hartanah.

Baca : Harga Hartanah Di 24 Kawasan Ini Akan Melonjak Menjelang 2021

Hari ini, adalah tidak keterlaluan jika dikatakan menyewa rumah adalah lebih menguntungkan berbanding membeli rumah di sesetengah kawasan bergantung kepada jenis hartanah.

Apa yang penting, anda perlu tetapkan objektif utama dan mengumpul sebanyak mungkin fakta kritikal sebelum membuat pelaburan hartanah.

Ini kerana, seperti kita semua tahu pelaburan hartanah memberi impak kepada kewangan anda untuk satu tempoh yang lama.

Sumber Rujukan :

KUALA LUMPUR: Rumah yang semakin dilihat sebagai instrumen pelaburan oleh sesetengah masyarakat berbanding tempat perlindungan menimbulkan cabaran baharu terhadap kemampuan pemilikan kediaman, khususnya dalam keadaan kos sara hidup dan kos pembiayaan yang terus meningkat.

Pengarah Strategi Pelaburan dan Ketua Ekonomi Negara IPP Wealth Managers Ltd, Mohd Sedek Jantan, berkata perubahan corak pemikiran itu menyebabkan isu kemampuan pemilikan rumah tidak lagi boleh dinilai berdasarkan harga semata-mata kerana ia turut dipengaruhi faktor kewangan, kos sara hidup dan kadar faedah.

Beliau berkata, rumah yang pada asalnya berfungsi sebagai tempat berteduh kini semakin dianggap sebagai aset pelaburan, sekali gus memberi kesan kepada tahap kemampuan pemilikan, khususnya apabila kos pembiayaan meningkat.

“Dahulu rumah dilihat sebagai tempat berteduh, tetapi sekarang pembelian rumah banyak dikaitkan dengan pelaburan dan pengumpulan aset. Ini boleh menjadi isu kerana ia sentiasa dikaitkan dengan kewangan. Perumahan mampu milik kini mungkin mampu dimiliki, tetapi apabila kadar faedah meningkat kelak, ia menjadi masalah kepada sesetengah kumpulan.

“Jadi, definisi mampu milik perlu ditakrif semula. Ia bukan hanya tanggungjawab kerajaan, tetapi semua pihak berkepentingan dan pemain pasaran perlu bekerjasama untuk menyediakan perumahan mampu milik,” katanya.

Beliau berkata demikian pada sesi forum Perumahan Mampu Milik dan Pasaran Kediaman: Permintaan dan Penawaran pada Sidang Kemuncak Binaan & Hartanah Malaysia 2026 (MBPS 2026) baru-baru ini.

Forum itu turut menampilkan Pengarah Penyelidikan Khazanah Research Institute (KRI), Dr Suraya Ismail; Pengarah Urusan Kumpulan CBRE | WTW, Tan Ka Leong; Pengarah Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co International Sdn Bhd, Sr Sulaiman Akhmady Mohd Saheh; serta Ketua Pegawai Eksekutif Olive Tree Property Consultants, Dr Samuel Tan.

Tambah Mohd Sedek, kemampuan pemilikan rumah juga perlu dilihat dari sudut kos tersembunyi yang ditanggung isi rumah seperti penjagaan anak, penyelenggaraan kediaman dan perbelanjaan perjalanan harian ke tempat kerja.

Menurutnya, ramai keluarga muda kini terpaksa membeli atau menyewa rumah jauh dari pusat bandar kerana tidak mampu memiliki kediaman berhampiran lokasi pekerjaan, sekali gus menambah kos dan masa perjalanan harian.

Sementara itu, Tan berkata, kecenderungan melihat rumah sebagai aset pelaburan turut mempengaruhi corak pembangunan hartanah apabila pemaju lebih cenderung membina projek berketumpatan tinggi dan apartmen servis bagi memaksimumkan nilai tanah.

“Bagaimanapun, permintaan sebenar pasaran lebih tertumpu kepada rumah mampu milik berharga bawah RM300,000 yang terletak berhampiran pusat pekerjaan serta mempunyai akses pengangkutan yang baik.

“Ketidaksepadanan antara produk yang dibangunkan dengan keperluan sebenar pembeli menjadi antara punca utama berlakunya lambakan unit tidak terjual dalam pasaran,” katanya.

Ia juga berikutan berdasarkan data yang dibentangkan Rahim & Co menunjukkan jumlah kediaman siap tidak terjual ataupun ‘overhang’ meningkat kepada 54,795 unit pada suku pertama 2026 dengan nilai RM34.12 bilion, berbanding 43,533 unit bernilai RM30.72 bilion pada tempoh sama tahun sebelumnya.

Sulaiman pula berkata, keadaan itu menunjukkan masalah pasaran bukan semata-mata berpunca daripada harga rumah yang tinggi, sebaliknya turut membabitkan ketidaksesuaian produk, lokasi dan kehendak pembeli.

“Ramai pembeli masih mahukan rumah atas tanah walaupun ditawarkan unit apartmen pada harga yang lebih rendah,” katanya.

Beliau turut menjelaskan sebahagian besar kediaman siap tidak terjual sebenarnya terdiri daripada unit berharga bawah RM300,000, sekali gus mencabar tanggapan bahawa masalah lambakan hanya membabitkan hartanah mewah.

Sementara itu, Ka Leong berkata, sebanyak 21,384 unit kediaman berharga bawah RM400,000 direkodkan dalam kategori tidak terjual setakat suku pertama 2026, menunjukkan rumah yang dianggap mampu milik juga berdepan masalah permintaan yang lemah.

Beliau berkata, trend itu mencerminkan jurang yang semakin melebar antara harga rumah yang ditawarkan dengan kemampuan sebenar isi rumah untuk memiliki kediaman.

“Isu kemampuan pemilikan rumah kini semakin bersifat setempat dan tidak boleh lagi dilihat sebagai cabaran yang sama di seluruh negara. Bekalan rumah mampu milik perlu diselaraskan dengan kuasa beli sebenar penduduk di setiap kawasan,” katanya.

— Berita Harian