Hartanah

Kebangkitan Semula Industri Hartanah Asia Pasifik 2021

Image by Indra Gunawan from Pixabay

Umum mengetahui betapa dahsyatnya penangan virus COVID-19 yang bukan sahaja meragut ribuan nyawa rakyat Malaysia bahkan juga merampas kebebasan masyarakat dan ekonomi domestik.

Sungguhpun kita mungkin berada di fasa-fasa akhir krisis kesihatan ini selepas vaksin COVID-19 telahpun tiba di tanah air, ini bukanlah pengakhiran untuk industri hartanah.

Industri hartanah terkesan secara langsung dek krisis kesihatan yang melanda dan melumpuhkan semua sektor yang berkait rapat dengan hartanah seperti pelancongan, perhotelan, peruncitan, perkhidmatan dan banyak lagi.

Baca : Ulasan Mengenai Kesan COVID-19 Kepada Ekonomi Malaysia

Impak ini turut memberi kesan negatif kepada negara-negara di rantau Asia Pasifik seperti Singapura, Indonesia, Thailand dan Australia yang turut bergantung kepada industri pelancongan dan pelaburan antarabangsa sebagai punca pendapatan negara mereka.

Akan tetapi, satu perkara yang ramai orang tidak sedar adalah, ada industri yang terus berkembang maju sepanjang krisis kesihatan ini.

Ada industri yang terpaksa melabur membina gedung-gedung dan makmal yang menelan kos jutaan ringgit.

JLL, sebuah perunding hartanah antarabangsa meramalkan yang industri hartanah di Asia Pasifik akan bangkit semula selepas kejatuhan secara besar-besaran yang berlaku sepanjang tahun 2020.

“Transaksi hartanah domestik akan melonjak sekurang-kurangnya 15% – 20% sungguhpun transaksi hartanah sepanjang tahun 2020 merudum melebihi 20%.”

Baca : Industri Hartanah Perlu Masa 2 Tahun Untuk Pulih

Image by Jens P. Raak from Pixabay

Transaksi ini datangnya daripada pelaburan industri logistik dan pusat data raya.

Pandemik COVID-19 telah memendekkan jangkaan jangka masa pendigitalan secara makro daripada 5 tahun kepada hanya 1 tahun.

Buktinya? Syarikat-syarikat logistik di Malaysia berkembang dengan pesat sehingga cawangan J&T Express mampu dilihat hampir di setiap daerah di Malaysia.

Jalan raya juga dipenuhi dengan penghantar makanan dari Grabfood, Foodpanda, HALO, Dahmakan dan banyak lagi.

Baca : Bagaimana Airbnb Hilang Segala-Galanya Dalam Masa 6 Minggu

Ini didorang oleh aktiviti e-dagang (e-commerce) yang meningkat naik semenjak Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) dikuatkuasakan Kerajaan tanggal 18 Mac 2020 yang lalu.

Disebabkan aktiviti e-commerce semakin rancak, maka wujud keperluan untuk membina pusat data raya sebagai hab utama penyimpanan data dan maklumat.

Transaksi hartanah melibatkan aktiviti logistik meningkat kepada 29% secara purata dan dijangka akan terus meningkat untuk tahun-tahun yang mendatang.

Tahukah anda, trend virtual kitchen yang popular bermula di Amerika Syarikat dan kini di Malaysia adalah satu aktiviti menjual makanan secara online tanpa perlu memiliki restoran.

“Sifirnya mudah, semakin rancak aktiviti e-dagang sebuah negara, semakin banyak permintaan untuk sewaan gudang dan pusat data raya.”

Photo by Anna Shvets from Pexels

Di samping itu, Asia Tenggara khususnya Malaysia, Indonesia, Singapura dan Thailand akan terus menjadi destinasi utama pelabur-pelabur Barat sebagai alternatif kepada China yang kini berada dalam polemik perebutan kawasan sempadan dan perang perdagangan.

Baca : Malaysia Keenam Tertinggi Bagi ‘Rental Yield’ Hartanah Asia Pada Tahun 2019

Untuk rekod, kebanyakan negara di Asia dikategorikan sebagai negara terbaik menangani krisis kesihatan tanpa mengenepikan pertumbuhan ekonomi domestik.

Caranya adalah dengan menggalakkan pertumbuhan ekonomi dengan mengurangkan kes harian jangkitan COVID-19 dan menggalakkan aktiviti kitaran wang domestik.

Langkah paling proaktif yang diambil oleh Jepun misalannya adalah dengan menggalakkan aktiviti pelancongan domestik kerana industri pelancongan dan perhotelan antara yang paling teruk terjejas di negara matahari terbit itu.

Apabila Kerajaan berjaya menangani krisis kesihatan dengan baik, secara automatik aktiviti ekonomi domestik akan kembali rancak.

Contoh seterusnya adalah China yang merekodkan peningkatan 21% dalam transaksi hartanah. Manakala Jepun dan Korea masing-masing meningkat kepada 37% dan 16%.

Singapura turut mengambil langkah sama dengan menggalakkan rakyat mereka untuk melancong dan menginap di hotel-hotel di seluruh Singapura.

Baca : Top 5 Pilihan Pelabur Hartanah Antarabangsa di Asia Pasifik

Antara yang paling popular adalah Pan Pasific Hotel dan Raffles Hotel yang mempunyai kadar penghunian 60% dan 70% pada Disember 2020 yang lalu.

Kesimpulannya, pertumbuhan ekonomi domestik perlu pulih pada kadar segera dan cara paling tepat adalah dengan mengurangkan kadar jangkitan virus COVID-19.

Industri hartanah tidak boleh diabaikan sama sekali apatah lagi di pandang sebelah mata kerana industri pembinaan, perkhidmatan dan pelancongan merupakan penyumbang terbesar KDNK Malaysia semenjak 10 tahun yang lalu.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Buat masa ini, pelabur hartanah perlu membiasakan diri mereka dengan dapatan rental yield yang jauh lebih rendah daripada waktu sebelum tahun 2020.

Sumber Rujukan:

This image has an empty alt attribute; its file name is faizul-ridzuan-21-feb-2021-700x394.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 14 Mac 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian