Segalanya Mengenai Investment Holding Company (IHC)

Sub Topik

Dalam pelaburan hartanah, apabila seorang pelabur telah mencapai satu peringkat di mana beliau ingin memiliki lebih banyak unit hartanah, ramai cerdik pandai dalam hartanah akan mencadangkan beliau melabur dengan teknik IHC.

Apa itu IHC?

Buat pengetahuan anda, IHC bermaksud Investment Holding Company dan dibuka atas kapasiti membeli lebih banyak unit hartanah ekoran kuota pembelian individu pelabur itu sudah penuh.

Baca : Apa Beza Beli Rumah Seorang Diri Dan Bulk Purchase?

Di Malaysia, melabur dalam hartanah dengan IHC bukanlah perkara baru sebaliknya teknik ini sudah digunapakai ramai pelabur hartanah otai.

Fungsi IHC hanyalah satu yaqni membeli unit hartanah atas kapasiti pelaburan hartanah untuk menjana lebih banyak keuntungan.

Baca : 3 Sebab Kita Kena Gunakan Kuota Pinjaman Hartanah Sebaik Mungkin

Jadi, IHC bukanlah syarikat yang dibangunkan dengan pelbagai fungsi seperti menjual produk kecantikan dan aksesori kenderaan di samping membeli unit hartanah.

Tetapi benarkah IHC merupakan solusi tunggal dan paling ideal untuk pelabur hartanah melebarkan portfolio hartanah mereka?

Dan, adakah fasiliti yang wujud pada IHC sebenarnya menguntungkan pelabur hartanah?

Jom kita kupas perkara menarik ini.

Segalanya Mengenai Investment Holding Company (IHC)

Sebuah syarikat diklasifikasikan sebagai IHC apabila syarikat tersebut menjurus kepada pelaburan hartanah atau aset dan keuntungan syarikat bersumberkan aktiviti pelaburan hartanah.

Selepas syarikat tersebut mempunyai kriteria sebuah Investment Holding Company (IHC), mereka perlu memastikan pulangan keuntungan mereka yang datangnya dari pelaburan hartanah sekurang – kurangnya adalah 80%.

Baca : 7 Senarai Semak Sebelum Terciduk Dalam Pelaburan Hartanah

Terdapat tiga perbezaan besar antara pelaburan hartanah individu dan pelaburan hartanah dengan IHC.

1. Margin Pinjaman

Untuk individu, mereka layak mendapatkan 90% margin pinjaman untuk hartanah pertama dan kedua bagi unit kediaman.

Untuk hartanah ketiga dan seterusnya, biasanya adalah 75% – 70% mengikut kadar semasa bank tersebut.

Baca : Berbaloikah Beli Lot Kedai Untuk Pelaburan Hartanah?

Untuk hartanah komersial pula, margin pinjaman kekal 85% – 80%.

Berbeza dengan IHC, margin pinjaman terhad kepada 60% sahaja untuk unit hartanah kediaman dan 85% – 80% untuk unit hartanah komersial.

2. Kos

Untuk pelabur hartanah individu, kos yang perlu dikeluarkan adalah :-

Deposit 10%
Kos S&P
Yuran guaman
Duti Setem

Untuk pelabur hartanah dengan IHC pula, mereka perlu mengeluarkan belanja RM4,000 – RM6,000 setiap tahun untuk kos perkhidmatan audit dan setiausaha syarikat.

3. Cukai

Keburukan IHC adalah mereka tidak boleh bawa ke hadapan kerugian lepas mereka dan tidak boleh untuk tuntut sebarang elaun modal berkenaan dengan syarikat.

Investment Holding Company (IHC) sesuai untuk :-

Individu yang ingin memasukkan unit hartanah sedia ada ke dalam portfolio IHC mereka dengan refinance unit hartanah yang menggunakan nama individu.

Golongan yang tidak suka had milikan hartanah kerana IHC membenarkan anda membeli hartanah mengikut kapasiti dan kemampuan aliran tunai (cashflow) IHC anda.

Diturunkan kepada keluarga seperti anak – anak anda atau membina legasi keluarga.

Baca : Macam Ni Caranya ‘Kapitalis’ Beli Rumah Dengan Banyak

Sebaiknya, sekiranya anda ingin membeli hartanah kediaman, belilah menggunakan nama individu dengan margin pinjaman 90%.

Apabila rental yield telah mencapai 6% pada harga refinance rumah tersebut, baharulah anda refinance semua unit kediaman itu dengan IHC pada margin pinjaman 60%.

IHC sebenarnya lebih sesuai digunakan untuk membeli unit hartanah komersial kerana margin pinjaman yang anda boleh dapatkan daripada phiak bank adalah 85% – 80%.

Pelaburan hartanah memang bukan untuk semua orang dan IHC juga bukanlah untuk semua pelabur hartanah.

Baca : ROI Mana Yang Anda Pilih Untuk Pelaburan Hartanah?

IHC hanyalah instrumen dalam pelaburan hartanah dan bukanlah jaminan kejayaan pelaburan hartanah anda.

Jika hartanah anda masih lagi gagal memberikan sekurang – kurangnya 6% rental yield, ada baik anda fokus kepada masalah yang ada terlebih dahulu.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Apa yang penting adalah analisis hartanah dan pengurusan kewangan yang mantap harus menjadi keutamaan semua pelabur hartanah.

Gelanggang IHC bukanlah tentang berapa banyak portfolio hartanah anda, sebaliknya berapa kukuh aliran tunai (cashflow) bulanan anda.

Sumber Rujukan:

Sub Topik

Saranan BELI dan harga sasar (TP) sebanyak MYR2.15 dikekalkan, harga saham berpotensi menaik 51% dengan kadar hasil dividen kira-kira 3% untuk FY26F

Kami memandang baik akan pelancaran New Economy Venture Fund (NEVF) oleh Sime Darby Property yang bernilai MYR1.25bn. Dengan adanya dana ini, SDPR akan mempunyai platform lebih besar untuk mempercepat usaha-usaha pembangunan pusat data (DC) dan aset-aset industri dan logistik yang lain tanpa membebankan kunci kira-kiranya. Dengan jangka hayat dana selama lima tahun, kami ramalkan SDPR akan mencapai pulangan lebih besar selepas penutupan dana tersebut, dan mungkin dengan menyuntik aset-aset yang dipegang dalam dana tersebut ke dalam aset REIT-nya yang akan datang.

Melonjakkan keyakinan

Dibangunkan dengan struktur patuh syariah secara menyeluruh, platform pelaburan bukan keperluan utama, NEVF mempunyai dana sehingga MYR1.25bn (dana utama: MYR1bn, dana sampingan: MYR250j). Dana ini menyaksikan pelibatan menggalakkan daripada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), dan Great Eastern Life Assurance (Malaysia) (GELM).

Makluman: GELM juga pernah terlibat dalam Dana Pembangunan Perindustrian (IDF) milik SDPR pada tahun 2022. SDPR selaku rakan kongsi dan penaja am kepada NEVF, telahpun mengesahkan pelaburan bernilai MYR500.1j sebagai pelabur bersama pada penutupan pertama. Komitmen modal lain masing-masing ialah MYR100j + MYR250j (dana sampingan) daripada KWSP, MYR200j daripada LTAT, dan MYR199.9j daripada GELM.

Tumpuan pada aset-aset DC dan industri

Penubuhan NEVF dirangkakan dengan penuh strategik dan ia akan membuat pelaburan dalam bangunan DC yang dibina mengikut kehendak pelanggan untuk tujuan pajakan, dan juga pembangunan industri dan logistik dalam projek-projek SDPR. Pada pandangan kami, dana ini merupakan satu pencapaian penting lebih-lebih lagi apabila Taman Perniagaan Elmina (EBP) semakin mendapat keuntungan sementara pihak pengurusan mengutamakan model pembinaan yang sesuai dengan kehendak penyewa untuk tujuan pajakan bagi pembangunan-pembangunan industri yang akan datang untuk mengembangkan portfolio pendapatan berulangnya.

SDPR juga giat membangunkan taman-taman perindustrian lain seperti Bandar Bukit Raja, Vision Business Park, Bandar Universiti Pagoh, maka ada banyak peluang untuk ia mengembangkan portfolio asetnya. Semakin banyak pemain dan syarikat multinasional dilihat membina fasiliti penyimpanan di taman-taman perindustrian milik SDPR. Selain DC2, kami fikir pusat pengedaran automatik milik Mydin yang bernilai MYR450j (kawasan binaan: 786,000kps) di EBP mungkin akan dimasukkan dalam NEVP ini.

Lebih banyak suntikan aset akan dilaksanakan

Walaupun NEVP bernilai MYR1.25bn ini akan membentuk bahagian “ekuiti” dalam pelaburan aset, berdasarkan nisbah hutang berbanding ekuiti sebanyak 70:30, NEVP mungkin akan membuat hutang berjumlah MYR2.9-3bn. Hal ini sekali gus menjadikan jumlah saiz dana selepas hutang (atau modal) mencecah sekitar MYR4.25bn. Dengan ini, ia akan berupaya menyerap lebih banyak aset industri (yang akan dibangunkan) kelak. IRR untuk dana ini adalah sekitar 10-15%.

Kesan minimum pada perolehan jangka dekat

Kami meramalkan SDPR akan mengiktiraf keuntungan penjualan aset sebaik sahaja aset-aset berkaitan disuntikkan ke dalam dana ini. Pendapatan berasaskan bayaran semasa jangka hayat NEVP sepatutnya agak rendah.

Asas Penilaian

Penilaian SOP kami melibatkan:
i. Diskaun 30% pada RNAV untuk segmen hartanah
ii. DCF untuk pelaburan pusat datanya.

Faktor Pemacu Utama

Pemilikan bank tanah yang besar

Risiko Utama

Keadaan pasaran lebih lemah daripada jangkaan

Profil Syarikat

Sime Darby Property ialah pemilik tanah tebesar antara semua pemaju yang tersenarai, dengan pelbagai perbandaran, dan juga pembangunan komersial dan bersepadu.