Photo by Artem Beliaikin from Pexels
Sub Topik
Rasanya ramai dah mula bosan dengan pelaburan hartanah berasakan hartanah unit kediaman. Balik-balik rumah kos rendah, apartmen, teres dan sublet.
Apa yang beza pun barangkali hanyalah tips dan strategi untuk pasaran undercon, subsale dan lelong.
Baca : Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?
Bagaimana dengan pelaburan hartanah dari pasaran komersial atau lebih tepatnya lot kedai? Bagaimana jenis penyewa untuk lot kedai? Adakah rental yield untuk lot kedai lebih tinggi berbanding unit kediaman?
Dan bagaimanakah penawaran dan permintaan dalam pasaran semasa hartanah untuk lot kedai?
Jika anda sedang mencari jawapan bagi persoalan di atas, bergembiralah kerana anda sedang membaca artikel yang tepat!
Ulasan artikel ini adalah berdasarkan temu bual dengan seorang anak muda yang bekerja sebagai jurutera dan aktif melabur dalam lot kedai di sekitar Ampang dan Kajang.
Berbaloi atau tidak beli lot kedai untuk pelaburan hartanah, kita kena tengok 5 perkara ini.
1. Jenis Penyewa
Kebanyakan penyewa hartanah lot kedai adalah pemilik syarikat milikan tunggal atau sendirian berhad. Disebabkan mereka adalah usahawan yang bergantung sepenuhnya kepada premis tersebut, bayaran sewa adalah lebih cantik berbanding penyewa unit kediaman.
Penyewa juga mempunyai ownership yang tinggi terhadap lot kedai tersebut kerana premis mereka melambangkan identiti perniagaan mereka.
Baca : Panduan Pelaburan Dengan Hanya RM1,000: Di Mana Anda Patut Melabur?
Soal kebersihan, bayaran utiliti, renovasi dan sebagainya tidak perlu dirisaukan kerana diambil berat sepenuhnya oleh penyewa lot kedai tersebut.
Mungkin inilah punca kita jarang-jarang membaca berita ‘penyewa lot kedai atau premis perniagaan dari neraka.’
2. Rental Yield
Sekiranya kita membeli sebuah rumah teres dua tingkat dengan 2 lot parkir di Bandar Seri Putra pada harga RM500,000, belum tentu kita mampu menyewakan unit kediaman tersebut pada harga RM4,000. Paling kuat pun mungkin RM1,500.
Nah! Di sini kita terpaksa menanggung kerugian hampir 50% daripada ansuran pinjaman bulanan bank.
Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?
Ini berbeza dengan lot kedai yang berharga RM500,000, kita masih boleh menyewakannya pada harga RM4,000 – RM5,000 dan secara automatik anda mendapat amaun rental yield sekitar 9% – 12%.
Apa yang menarik adalah, trend menaikkan kadar sewa bagi lot kedai setiap beberapa tahun adalah normal dan penyewa premis akur kerana tidak mahu berpindah lokasi perniagaan mereka.
3. Penawaran Dalam Pasaran
Sepertimana hartanah jenis kediaman yang mempunyai unit lelong atau unit yang dijual di bawah harga pasaran, begitu juga dengan hartanah jenis lot kedai.
Apabila berlaku permintaan dalam pasaran, maka akan timbul pula penawaran dalam pasaran.
Baca : 5 Sebab Hartanah Adalah Pelaburan Terbaik
Adalah tidak sukar sama sekali untuk anda mencari lot kedai yang dijual di bawah harga pasaran. Lihat sahaja portal online seperti iProperty, Propertyguru dan Mudah.my.
Akan tetapi, lokasi tetap memainkan peranan yang besar dalam lot kedai. Hartanah di kawasan primer seperti Damansara, Bangsar, Subang dan Wangsa Maju masih lagi dalam kurungan ‘harga keras’.
4. Permintaan Dalam Pasaran
Data daripada NAPIC bagi jualan unit hartanah di Malaysia 2019 menunjukkan trend membeli unit lot kedai pada tahun 2019 jatuh merudum kerana Kempen Pemilikan Rumah (HOC) menyaksikan orang awam fokus untuk membeli unit kediaman berbanding lot kedai.
Baca : Ulasan Hartanah Tidak Terjual Di Malaysia Sepanjang Tahun 2019
Permintaan tanpa HOC juga dilihat kurang kerana faktor-faktor luaran seperti:
- Peningkatan perniagaan atas talian.
- Isu politik tempatan.
- Keadaaan ekonomi tempatan yang tidak menentu.
5. Risiko
Pelaburan unit lot kedai sangat bergantung kepada trend semasa perniagaan dan lokasi. Lihat sahaja iklan ‘Shop To Sell’ yang digantung di Subang Jaya kerana trend ‘Boba’ telah mula surut.
Apabila trend dalam perniagaan surut, pelabur lot kedai terpaksa mencari penyewa baru kerana penyewa lama tidak lagi berminat/mampu untuk menyewa premis berkenaan.
Baca : Jangan Buat 6 Perkara Ini Dalam Pelaburan Hartanah
Kuasa beli rakyat dalam membeli produk memberi impak langsung kepada pelaburan hartanah. Kesannya, permintaan sewaan menyusut dan pelabur perlu menukar strategi baru.
Pelaburan hartanah berasaskan lot kedai adalah lebih kompleks kerana merangkumi beberapa elemen penting seperti jenis perniagaan penyewa, jenis lot, kos dan sasaran keuntungan.
Akan tetapi, pelaburan lot kedai boleh dikatakan lebih mudah berbanding unit kediaman kerana faktor kadar pertukaran penyewa yang lebih rendah berbanding hartanah unit kediaman.
Dan, sekiranya kita ingin mencuba sesuatu yang baru, boleh lah berkira-kira untuk menceburkan diri dalam pasaran komersial pula.
Sumber Rujukan:
