Berbaloikah Beli Lot Kedai Untuk Pelaburan Hartanah?

Rasanya ramai dah mula bosan dengan pelaburan hartanah berasakan hartanah unit kediaman. Balik-balik rumah kos rendah, apartmen, teres dan sublet.

Apa yang beza pun barangkali hanyalah tips dan strategi untuk pasaran undercon, subsale dan lelong.

Baca : Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Bagaimana dengan pelaburan hartanah dari pasaran komersial atau lebih tepatnya lot kedai? Bagaimana jenis penyewa untuk lot kedai? Adakah rental yield untuk lot kedai lebih tinggi berbanding unit kediaman?

Dan bagaimanakah penawaran dan permintaan dalam pasaran semasa hartanah untuk lot kedai?

Jika anda sedang mencari jawapan bagi persoalan di atas, bergembiralah kerana anda sedang membaca artikel yang tepat!

Ulasan artikel ini adalah berdasarkan temu bual dengan seorang anak muda yang bekerja sebagai jurutera dan aktif melabur dalam lot kedai di sekitar Ampang dan Kajang.

Berbaloi atau tidak beli lot kedai untuk pelaburan hartanah, kita kena tengok 5 perkara ini.

1. Jenis Penyewa

Kebanyakan penyewa hartanah lot kedai adalah pemilik syarikat milikan tunggal atau sendirian berhad. Disebabkan mereka adalah usahawan yang bergantung sepenuhnya kepada premis tersebut, bayaran sewa adalah lebih cantik berbanding penyewa unit kediaman.

Penyewa juga mempunyai ownership yang tinggi terhadap lot kedai tersebut kerana premis mereka melambangkan identiti perniagaan mereka.

Baca : Panduan Pelaburan Dengan Hanya RM1,000: Di Mana Anda Patut Melabur?

Soal kebersihan, bayaran utiliti, renovasi dan sebagainya tidak perlu dirisaukan kerana diambil berat sepenuhnya oleh penyewa lot kedai tersebut.

Mungkin inilah punca kita jarang-jarang membaca berita ‘penyewa lot kedai atau premis perniagaan dari neraka.’

2. Rental Yield

Sekiranya kita membeli sebuah rumah teres dua tingkat dengan 2 lot parkir di Bandar Seri Putra pada harga RM500,000, belum tentu kita mampu menyewakan unit kediaman tersebut pada harga RM4,000. Paling kuat pun mungkin RM1,500.

Nah! Di sini kita terpaksa menanggung kerugian hampir 50% daripada ansuran pinjaman bulanan bank. 

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Ini berbeza dengan lot kedai yang berharga RM500,000, kita masih boleh menyewakannya pada harga RM4,000 – RM5,000 dan secara automatik anda mendapat amaun rental yield sekitar 9% – 12%.

Apa yang menarik adalah, trend menaikkan kadar sewa bagi lot kedai setiap beberapa tahun adalah normal dan penyewa premis akur kerana tidak mahu berpindah lokasi perniagaan mereka.

3. Penawaran Dalam Pasaran

Photo by Pixabay from Pexels

Sepertimana hartanah jenis kediaman yang mempunyai unit lelong atau unit yang dijual di bawah harga pasaran, begitu juga dengan hartanah jenis lot kedai.

Apabila berlaku permintaan dalam pasaran, maka akan timbul pula penawaran dalam pasaran.

Baca : 5 Sebab Hartanah Adalah Pelaburan Terbaik

Adalah tidak sukar sama sekali untuk anda mencari lot kedai yang dijual di bawah harga pasaran. Lihat sahaja portal online seperti iProperty, Propertyguru dan Mudah.my.

Akan tetapi, lokasi tetap memainkan peranan yang besar dalam lot kedai. Hartanah di kawasan primer seperti Damansara, Bangsar, Subang dan Wangsa Maju masih lagi dalam kurungan ‘harga keras’.

4. Permintaan Dalam Pasaran

Data daripada NAPIC bagi jualan unit hartanah di Malaysia 2019 menunjukkan trend membeli unit lot kedai pada tahun 2019 jatuh merudum kerana Kempen Pemilikan Rumah (HOC) menyaksikan orang awam fokus untuk membeli unit kediaman berbanding lot kedai.

Baca : Ulasan Hartanah Tidak Terjual Di Malaysia Sepanjang Tahun 2019

Permintaan tanpa HOC juga dilihat kurang kerana faktor-faktor luaran seperti:

  • Peningkatan perniagaan atas talian.
  • Isu politik tempatan.
  • Keadaaan ekonomi tempatan yang tidak menentu.

5. Risiko

Pelaburan unit lot kedai sangat bergantung kepada trend semasa perniagaan dan lokasi. Lihat sahaja iklan ‘Shop To Sell’ yang digantung di Subang Jaya kerana trend ‘Boba’ telah mula surut.

Apabila trend dalam perniagaan surut, pelabur lot kedai terpaksa mencari penyewa baru kerana penyewa lama tidak lagi berminat/mampu untuk menyewa premis berkenaan.

Baca : Jangan Buat 6 Perkara Ini Dalam Pelaburan Hartanah

Kuasa beli rakyat dalam membeli produk memberi impak langsung kepada pelaburan hartanah. Kesannya, permintaan sewaan menyusut dan pelabur perlu menukar strategi baru.

Pelaburan hartanah berasaskan lot kedai adalah lebih kompleks kerana merangkumi beberapa elemen penting seperti jenis perniagaan penyewa, jenis lot, kos dan sasaran keuntungan.

Akan tetapi, pelaburan lot kedai boleh dikatakan lebih mudah berbanding unit kediaman kerana faktor kadar pertukaran penyewa yang lebih rendah berbanding hartanah unit kediaman.

Dan, sekiranya kita ingin mencuba sesuatu yang baru, boleh lah berkira-kira untuk menceburkan diri dalam pasaran komersial pula.

Sumber Rujukan:

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kebangkitan Hartanah SOHO Selepas COVID-19 Selesai

Hartanah SoHo bermaksud Small Office Home Office, merupakan sebuah hartanah yang direka bentuk untuk menjadi kediaman dan pejabat.

SoHo hanya mempunyai kelengkapan asas seperti bilik tidur, tandas, ruang tamu dan kebanyakan SoHo dibina tanpa dapur dan balkoni.

Baca : 6 Alasan Anak Muda Tak Nak Melabur Dalam Bidang Hartanah

Keluasannya adalah kurang daripada 500 kaki persegi dan wujud secara mendadak di pusat bandar seperti Kuala Lumpur, Pulau Pinang, Johor Bahru dan Kota Kinabalu

Ini berlaku gara-gara pengisytiharan Akta Hakmilik Strata pada 2013 untuk membina lebih banyak unit bersaiz kecil (500 kaki persegi) yang lebih mampu milik.

Sasaran utama pembeli unit kediaman SoHo adalah golongan muda yang baru berkahwin dan usahawan muda yang ingin menduduki hartanah di kawasan komersial berdekatan dengan :-

  • MRT/KTM/LRT
  • Pusat Beli Belah/Pasaraya
  • Lot Perniagaan Komersial
  • Akses Lebuhraya
  • Restoran Makanan Segera

Menjelang tahun 2017, permintaan terhadap hartanah SoHo meningkat khususnya dari SME dan startup yang semakin meningkat jumlahnya menerusi pelbagai program subsidi dan geran kerajaan menerusi Malaysia Digital Economy Corporation (MDEC).

Baca : Anak Muda, Jangan Pernah Putus Asa Untuk Beli Rumah Dan Buatlah 5 Perkara Ini

Data daripada NAPIC juga menunjukkan transaksi hartanah SoHo meningkat sebanyak 18% setiap tahun semenjak tahun 2013.

SoHo mencatatkan pemilikan sebanyak 3,437 unit pada tahun 2013 kepada 4,800 unit pada tahun 2017 dengan kebanyakan pembeli adalah individu / SME untuk pelaburan hartanah atau dijadikan kediaman dan pejabat.

Permintaan juga dijangka meningkat kepada unit terbaru di pasaran seperti:

Kenapa Permintaan SOHO Meningkat?

Kebanyakan SoHo hadir di pasaran dengan tanda harga di bawah RM500,000 dengan fasiliti seperti gimnasium, kolam renang, lot parkir dan sekuriti 24 jam.

Baca : Kajian Menunjukkan Shah Alam Dan Bangi Merupakan Lokasi Yang Paling Ideal Untuk Diduduki

Pemilik syarikat yang telah mengecilkan saiz syarikat dan memerlukan ruang yang lebih kecil akan memilih SoHo sebagai alternatif utama menggantikan co-working space kerana mempunyai kebebasan untuk bekerja lebih masa tanpa terikat dengan waktu operasi co-working space.

Memandangkan bayaran bulanan adalah lebih rendah, pemilik syarikat mempunyai bajet tambahan yang boleh difokuskan untuk aktiviti syarikat.

Dijangka 75% tenaga kerja golongan milennial di Malaysia menjelang tahun 2025 adalah usahawan gig yang sukakan fleksibiliti samada mereka mendapatkannya dengan menyewa/membeli SoHo atau menyewa meja di co-working space.

Faktor Luaran Yang Membantu Peningkatan Permintaan SOHO

Photo by Pixabay from Pexels

Semenjak tahun 2019 lagi Kerajaan menerusi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) cuba menyelesaikan isu pemilikan hartanah dan lambakan hartanah tidak terjual.

Antara langkah popular adalah dengan mewujudkan Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang membolehkan pembeli rumah membeli tanpa kos tambahan duti setem, MOT, SPA.

Tawaran dari pemaju hartanah pada hari ini yang dilihat terdesak seperti menawarkan rebat, cashback dan diskaun pada amaun yang luar biasa juga bakal membantu peningkatkan permintaan SoHo di masa hadapan.

Jangan terkejut sekiranya anda mendapat pemaju hartanah hari ini bukan sahaja menawarkan deposit percuma, bahkan duit muka mampu dibayar secara ansuran sehingga 22 bulan dan ada pemaju yang menawarkan kabinet dan perabot secara percuma!

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Jumlah hartanah SoHo yang dilelong pada tahun 2018 meningkat sebanyak 835 atau 255 unit berbanding 2017 dan ini bermakna secara purata terdapat 21 kes lelong SoHo setiap bulan.

Pada tahun 2019, hartanah RM300,000 hingga RM500,000 tidak terjual adalah sebanyak 7,883 unit dan hartanah lebih RM500,000 sebanyak 12,258 unit yaqni 40.9% daripada jumlah keseluruhan hartanah tidak terjual 2019.

Penawaran inventori dari pemaju juga telah menurun mendadak bermula tahun 2015 dan paling rendah adalah pada tahun 2019.

  • 2014 : 673,235 unit
  • 2015 : 568,951 unit
  • 2016 : 451,913 unit
  • 2017 : 448,199 unit
  • 2018 : 449,685 unit
  • Q3 2019 : 442,468 unit

Landskap Masa Hadapan Di Malaysia

Golongan milennial cenderung untuk menjadi usahawan berbanding bekerja 9-5 di pejabat kerana inginkan fleksibiliti dalam gaya hidup.

Golongan ini ini juga sanggup menangguhkan matlamat hidup yang konservatif seperti memiliki rumah dan berkeluarga dan.

Trend tinggal di co-living semakin mendapat tempat kerana penghuni berkongsi ruang hidup, minat dan nilai yang sama dan wujud di kawasan tumpuan bandar utama dengan penguasaan gig ekonomi yang lebih meluas.

Baca : Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Disebabkan harga rumah pada hari ini dilihat semakin tidak mampu milik, konsep co-living yang mengetengahkan konsep kolaboratif perkongsian ruang dan kemudahan yang menjimatkan wang kini semakin mendapat tempat.

Gaya hidup minimalis lebih cenderung kepada golongan milennial introvert yang lebih selesa berada di rumah berbanding keluar bersosial.

Golongan ini tidak sukakan komitmen dan lebih gemar berbelanja kepada pengalaman sebenar seperti bercuti, makan di restoran dan aktiviti sosial yang menyihatkan.

Kita boleh menjangkakan ketiga – tiga golongan ini lebih cenderung untuk menyewa SoHo kerana inginkan fleksibiliti, ruang yang minimalis dan akses kemudahan yang pelbagai.

Sebenarnya norma baharu dalam hartanah telah lama dibentuk dan golongan milennial dilihat cenderung membeli/menyewa SoHo berbanding rumah teres yang terletak di pinggir bandar.

Baca : Jom Semak Kelayakan Rumah Dari 17 Bank Di Malaysia

Lebihan penawaran untuk SoHo boleh di selesaikan dengan sendirinya sekiranya stimulus yang dilancarkan Kerajaan terus konsisten sehingga isu lambakan hartanah ini selesai.

Ini bukanlah pengakhiran untuk ruangan pejabat kerana permintaan terhadap ruang pejabat di lot komersial akan tetap ada.

Baca : 5 Fakta Industri Hartanah Anda Wajib Tahu Bagi Tahun 2020

Hanya trend penyewaan pejabat kini sedikit berbeza dan orang awam inginkan nilai tambah yang mereka boleh dapatkan berbanding ruang pejabat yang lapang dan kosong.

Apa yang pasti, samada co-working space atau SoHo menjadi pilihan utama mereka.

Sumber Rujukan:

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!