Photo by Andrea Piacquadio from Pexels
Bina Kemudian Jual (BKJ) merupakan satu sistem yang diguna pakai sejak zaman berzaman oleh pemaju hartanah swasta yang bermodal kecil.
Sistem ini membenarkan pemaju hartanah menjual terlebih dahulu unit kediaman mereka sebelum siap dibina.
Baca : 6 Risiko Membeli Lot Lidi Yang Perlu Kita Tahu
Pemaju hartanah ini biasanya membeli lot tanah di pinggir bandar atau kawasan sub urban pada harga murah untuk dijadikan projek perumahan baharu.
Untuk pemaju hartanah, sistem ini membolehkan mereka memegang cash sebelum menjual produk dan teknik ini bergantung kepada aktiviti pemasaran mereka.
Akan tetapi, sistem ini menyebabkan banyak masalah lain yang bukan sahaja memberi kesan kepada pembeli hartanah dan Kerajaan, bahkan institusi perbankan dan juga pasaran hartanah.
Statistik menunjukkan antara 2010 hingga 2016, secara puratanya terdapat 92 projek swasta berstatus terbengkalai setahun. Ini melibatkan purata 21,628 pembeli setahun.
Dua Perspektif Berbeza: Pembeli & Pemaju
Pembeli biasanya tertarik dengan tawaran seperti ‘rumah banglo tanah sendiri’ atau ‘rumah landed murah’.
Kebanyakan pembeli adalah golongan yang bakal bersara atau tidak berminat membeli unit kediaman yang ditawarkan pemaju komersial atas pelbagai faktor dan alasan.
Ada juga yang membeli kerana faktor lokaliti dan harga yang ditawarkan jauh lebih murah berbanding ‘rumah siap’ oleh pemaju hartanah.
Baca : Bersara Dengan Selesa Atau Seksa? 6 Perkara Yang Boleh Kita Buat Sekarang
Dan mereka hanya perlu membayar 10% deposit kepada pemaju hartanah dan baki 90% diselesaikan dengan membuat pinjaman hartanah kepada bank.
Isunya adalah, pembeli terpaksa menanggung bebanan berlebihan ke atas risiko yang berada diluar kawalan mereka seperti projek lewat siap, terbengkalai, atau mutu pembinaan yang tidak memuaskan setelah rumah siap.
Andai kata projek tersebut mempunyai masalah, pemaju hartanah masih boleh mengemukakan pelbagai rayuan sebelum didakwa dan disenaraihitamkan.
Sebaliknya, pembeli terpaksa terus membayar ansuran pinjaman kepada bank dan pada masa yang sama perlu membiayai kos rumah yang didiami sekarang.
Statistik menunjukkan antara 2010 hingga 2016, secara puratanya terdapat 92 projek swasta berstatus terbengkalai setahun.
Ini melibatkan purata 21,628 pembeli setahun. Biarpun terdapat penguat kuasaan undang-undang, kes terbengkalai tidak menampakkan penurunan.
Di bawah sistem JKB, pemaju diberi tempoh dua hingga tiga tahun untuk menyiapkan rumah yang telah sedia terjual, sementara kos semasa pembinaan ditanggung melalui pembiayaan di atas nama pembeli.
Ini menjadikan tiada tekanan kepada pemaju hartanah untuk mencari jalan mempercepatkan kerja pembinaan bagi meminimumkan kos.
Baca : Produk Tak Bagus atau Rakyat Malaysia Yang Tak Beli Hartanah?
Kaedah konvensional di tapak binaan dengan menggunakan tenaga buruh yang ramai serta amalan kerja-kerja manual yang mengambil masa lebih lama masih menjadi pilihan pemaju.
Cabaran semasa yang disuarakan pemaju berkaitan bangunan kediaman strata yang lebih tinggi dan tempoh kerja yang terhad sepatutnya menggalakkan lagi penggunaan teknologi dalam pembinaan projek perumahan.
Ini boleh membantu pemaju menyiapkan rumah dengan kualiti yang terjamin mengikut tempoh yang dijanjikan
Langkah untuk memanjangkan lagi tempoh pembinaan hanya akan menambah risiko kepada pembeli disamping terpaksa menanggung komitmen kewangan yang lebih tinggi.
Pihak pemaju juga akan terpalit dengan risiko bisnes seperti turun naik kos bahan binaan yang seterusnya akan membawa kesan kepada peningkatan harga rumah.
Selagi ada permintaan selagi itu ada penawaran. Permintaan untuk kediaman landed di tanah kampung seperti ini sebenarnya masih wujud sehingga ke hari ini.
Apa yang boleh dilakukan pemaju hartanah adalah dengan menggunakan teknologi moden seperti IBS dalam pembinaan projek perumahan mereka.
Baca : Kelebihan Dan Kekurangan Beli Rumah Dengan Sistem IBS
Sayangnya, pembeli yang akhirnya terpaksa menanggung segala kerugian dari segi masa, tenaga dan wang ringgit jika sesebuah projek itu :-
- Lambat siap
- Terbengkalai
- Mutu pembinaan yang lemah
Baca : 3 Risiko Tanah Lot Lidi Dan Kenapa Ianya Tak Boleh Dihibahkan
Di sini, pemaju hartanah memainkan peranan yang besar dalam menjaga tempoh masa pembinaan, aliran tunai dan mutu pembinaan projek perumahan yang mereka bina.
Suka atau tidak, pemaju hartanah perlu menerima hakikat bahawa mereka adalah cerminan ketelusan dalam industri hartanah.
Sumber Rujukan: KRI Institute
Baca juga:
- Buat 5 Perkara Ini Sebelum Nak Sewakan Rumah Anda
- Ambil Tahu 5 Perkara Ini Sebelum Nak Sewakan Rumah Kepada Warga Asing
- Kadar Sewa Di Malaysia Dijangka Tidak Meningkat Bagi Tahun 2021, Disebabkan 3 Perkara Ini
- Analisis Pelaburan Hartanah Sewa
Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.
1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020
2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank
3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.
4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod
5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.
6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun
Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 4 April 2021, jam 830 malam.
Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan
Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.
Kita jumpa nanti Ahad ini.
