Apa Kesan Trend Bina Kemudian Jual Dalam Hartanah?

Bina Kemudian Jual (BKJ) merupakan satu sistem yang diguna pakai sejak zaman berzaman oleh pemaju hartanah swasta yang bermodal kecil.

Sistem ini membenarkan pemaju hartanah menjual terlebih dahulu unit kediaman mereka sebelum siap dibina.

Baca : 6 Risiko Membeli Lot Lidi Yang Perlu Kita Tahu

Pemaju hartanah ini biasanya membeli lot tanah di pinggir bandar atau kawasan sub urban pada harga murah untuk dijadikan projek perumahan baharu.

Untuk pemaju hartanah, sistem ini membolehkan mereka memegang cash sebelum menjual produk dan teknik ini bergantung kepada aktiviti pemasaran mereka.

Akan tetapi, sistem ini menyebabkan banyak masalah lain yang bukan sahaja memberi kesan kepada pembeli hartanah dan Kerajaan, bahkan institusi perbankan dan juga pasaran hartanah.

Statistik menunjukkan antara 2010 hingga 2016, secara puratanya terdapat 92 projek swasta berstatus terbengkalai setahun. Ini melibatkan purata 21,628 pembeli setahun.

Dua Perspektif Berbeza: Pembeli & Pemaju

Pembeli biasanya tertarik dengan tawaran seperti ‘rumah banglo tanah sendiri’ atau ‘rumah landed murah’.

Kebanyakan pembeli adalah golongan yang bakal bersara atau tidak berminat membeli unit kediaman yang ditawarkan pemaju komersial atas pelbagai faktor dan alasan.

Ada juga yang membeli kerana faktor lokaliti dan harga yang ditawarkan jauh lebih murah berbanding ‘rumah siap’ oleh pemaju hartanah.

Baca : Bersara Dengan Selesa Atau Seksa? 6 Perkara Yang Boleh Kita Buat Sekarang

Dan mereka hanya perlu membayar 10% deposit kepada pemaju hartanah dan baki 90% diselesaikan dengan membuat pinjaman hartanah kepada bank.

Isunya adalah, pembeli terpaksa menanggung bebanan berlebihan ke atas risiko yang berada diluar kawalan mereka seperti projek lewat siap, terbengkalai, atau mutu pembinaan yang tidak memuaskan setelah rumah siap.

Andai kata projek tersebut mempunyai masalah, pemaju hartanah masih boleh mengemukakan pelbagai rayuan sebelum didakwa dan disenaraihitamkan.

Sebaliknya, pembeli terpaksa terus membayar ansuran pinjaman kepada bank dan pada masa yang sama perlu membiayai kos rumah yang didiami sekarang.

Statistik menunjukkan antara 2010 hingga 2016, secara puratanya terdapat 92 projek swasta berstatus terbengkalai setahun.

Ini melibatkan purata 21,628 pembeli setahun. Biarpun terdapat penguat kuasaan undang-undang, kes terbengkalai tidak menampakkan penurunan.

Di bawah sistem JKB, pemaju diberi tempoh dua hingga tiga tahun untuk menyiapkan rumah yang telah sedia terjual, sementara kos semasa pembinaan ditanggung melalui pembiayaan di atas nama pembeli.

Ini menjadikan tiada tekanan kepada pemaju hartanah untuk mencari jalan mempercepatkan kerja pembinaan bagi meminimumkan kos.

Baca : Produk Tak Bagus atau Rakyat Malaysia Yang Tak Beli Hartanah?

Kaedah konvensional di tapak binaan dengan menggunakan tenaga buruh yang ramai serta amalan kerja-kerja manual yang mengambil masa lebih lama masih menjadi pilihan pemaju.

Cabaran semasa yang disuarakan pemaju berkaitan bangunan kediaman strata yang lebih tinggi dan tempoh kerja yang terhad sepatutnya menggalakkan lagi penggunaan teknologi dalam pembinaan projek perumahan.

Ini boleh membantu pemaju menyiapkan rumah dengan kualiti yang terjamin mengikut tempoh yang dijanjikan

Langkah untuk memanjangkan lagi tempoh pembinaan hanya akan menambah risiko kepada pembeli disamping terpaksa menanggung komitmen kewangan yang lebih tinggi.

Pihak pemaju juga akan terpalit dengan risiko bisnes seperti turun naik kos bahan binaan yang seterusnya akan membawa kesan kepada peningkatan harga rumah.

Selagi ada permintaan selagi itu ada penawaran. Permintaan untuk kediaman landed di tanah kampung seperti ini sebenarnya masih wujud sehingga ke hari ini.

Apa yang boleh dilakukan pemaju hartanah adalah dengan menggunakan teknologi moden seperti IBS dalam pembinaan projek perumahan mereka.

Baca : Kelebihan Dan Kekurangan Beli Rumah Dengan Sistem IBS

Sayangnya, pembeli yang akhirnya terpaksa menanggung segala kerugian dari segi masa, tenaga dan wang ringgit jika sesebuah projek itu :-

  •  Lambat siap
  •  Terbengkalai
  •  Mutu pembinaan yang lemah

Baca : 3 Risiko Tanah Lot Lidi Dan Kenapa Ianya Tak Boleh Dihibahkan

Di sini, pemaju hartanah memainkan peranan yang besar dalam menjaga tempoh masa pembinaan, aliran tunai dan mutu pembinaan projek perumahan yang mereka bina.

Suka atau tidak, pemaju hartanah perlu menerima hakikat bahawa mereka adalah cerminan ketelusan dalam industri hartanah.

Sumber Rujukan: KRI Institute

Baca juga:

This image has an empty alt attribute; its file name is webinar-faizul-ridzuan-7-mac-2021-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 4 April 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Adakah Kulim Akan Menjadi Tanjung Malim 2.0?

Kulim merupakan bandar ketiga terbesar di Kedah dan terletak secara tepatnya di selatan negeri Kedah Darul Aman.

Ianya mula dipenuhi penduduk pada tahun 1950-an ekoran peningkatan kegiatan perindustrian di Kulim.

Rekod sejarah menunjukkan, Kulim telah mula didiami seawal tahun 1750-an lagi dengan penemuan bijih timah di kawasan tersebut.

Menjelang tahun 1854, terdapat 8 buah syarikat cari gali bijih timah dengan 1,500 orang pekerja di Kulim.

Hari ini, Kulim merupakan bandar dan teknologi Kedah yang mempunyai Kulim Hi-Tech Park dan menempatkan puluhan syarikat dan kilang luar negara seperti First Solar, Infineon Technologies, Entegris, BASF, Abbott Laboraties dan banyak lagi.

Kulim Hi-Tech Park atau Taman Teknologi Tinggi Kulim dibangunkan pada tahun 1996 untuk menjadi taman teknologi pertama di Malaysia.

Berdasarkan data dan statistik dari Brickz.my, median harga rumah di Kulim setakat Januari 2020 – Jun 2020 adalah :-

  • Teres : RM202,500 (RM146/kps)
  • Semi D : RM368,000 (RM112/kps)
  • Banglo : RM387,500 (RM71/kps)

Baca : [TERKINI] Median Harga Rumah Di Malaysia Bulan Januari – Julai 2020

Kredit Gambar: NST

Manakala Tanjung Malim yang terletak di Perak dengan jarak 70KM dari Kuala Lumpur merupakan bandar industri perindustrian yang mengeluarkan kenderaan jenama nasional Proton untuk pasaran domestik dan antarabangsa.

Turut dikenali sebagai ‘Proton City’, Tanjung Malim dahulunya bukanlah lokasi tumpuan dan sekadar mempunyai ladang getah dan kelapa sawit.

Selepas itu, Tanjung Malim telah menjadi pilihan utama Kerajaan sebagai lokasi ideal membina tapak industri ekoran kilang Proton di Shah Alam tidak lagi mampu menampung keperluan pengeluaran Proton.

Projek pembangunan Proton City di Tanjung Malim bermula pada tahun 1996 dengan jumlah pelaburan RM2.5 bilion. Hari ini, Tanjung Malim mempunyai populasi lebih daripada 300,000 orang.

Berdasarkan data dan statistik dari Brickz.my, median harga rumah teres di Tanjung Malim  adalah di antara RM295,000 – RM388,000.

Baca : Harga Rumah Turun Kerana Covid-19? Realiti Atau Spekulasi?

Menurut sumber daripada The Edge, Porsche akan bekerjasama dengan Inokom Corporation Sdn Bhd, sebuah subsidiari di bawah Sime Darby Motors Sdn Bhd.

Porsche akan menjadikan Malaysia sebagai hab rantau Asean dan berita baiknya adalah, rakan kerjasama Porsche iaitu Inokom; akan membangunkan sebuah kilang baharu yang khusus untuk Porsche di Kulim.

Langkah ini diambil kerana, wujud keperluan di masa hadapan untuk kenderaan elektrik (EV) dan rantau Asia Tenggara dilihat pelabur antarabangsa sebagai destinasi strategik untuk perindustrian.

Sementara itu pada 18 Januari yang lalu, Menteri Besar Kedah, Muhammad Sanusi Md Nor telah mengumumkan Kedah Rubber City (KRC) telah menarik pelaburan berpotensi lebih daripada RM2.1 bilion dan lebih daripada 5,000 peluang pekerjaan dihasilkan oleh pemain industri getah tempatan.

Demi memenuhi permintaan dunia terhadap sarung tangan kelas perubatan getah, NCIA telah meluluskan pelaburan baharu bernilai RM10 bilion daripada pengeluar sarung tangan dengan memperluaskan barisan pengeluaran mereka di Taman Teknologi Tinggi Kulim

Apa yang lebih mengujakan adalah, ECK Group of Companies’ (ECK) mengumumkan dilantik kerajaan negeri Kedah bagi menyertai usahasama membangunkan projek Lapangan Terbang Antarabangsa Kulim (KXP).

Ini menjadikan, Kulim di masa hadapan sebagai bandar raya moden dengan komponen perumahan dan perniagaan, bandar perubatan, pengurusan akademi, teknologi informasi dan komunikasi serta hab pengangkutan serba lengkap.

Baca : 4 Sebab Kita Perlu Elak Beli Rumah Di ‘Negative Listing Area’?

Kredit Gambar: Porsche

Secara holistik, pembangunan yang dijangka akan menjadi catalyst utama di Kulim adalah :-

1. Kilang Porsche

2. Pusat Pengeluaran Sarung Tangan Getah

3. Lapangan Terbang Antarabangsa Kulim

Melihat kepada nilai pelaburan yang dijangka masuk ke Kulim dan pembangunan pesat yang bakal berlaku kelak, tidak mustahil Kulim akan menjadi lebih maju dan berdaya saing berbanding Tanjung Malim.

Kulim berkemungkinan akan menyaingi Tanjung Malim daripada segi sosial, ekonomi dan populasi untuk tempoh seawal 10 tahun mendatang.

Perancangan dan pelan pembangunan ini hanya mampu dicapai jika berlakunya kestabilan politik dan amat sukar untuk pelabur asing bahkan domestik melabur dalam hartanah apabila keadaan sosial dan politik berada dalam keadaan terumbang ambing.

Baca : Bagaimana Isu Politik Beri Kesan Kepada Harga Rumah Di Malaysia

Kesimpulannya, sekiranya segala projek pembangunan di Kulim terlaksana dengan baik, ini mampu meningkatkan nilai hartanah di Kedah yang sejak sekian lama tersenarai antara negeri dengan harga rumah yang pasif.

Penyelesaian untuk meningkatkan nilai hartanah di sesebuah lokasi adalah dengan wujudnya peluang pekerjaan. Kulim bakal berubah jika wujud banyak peluang pekerjaan di sana kelak.

Sumber Rujukan:

This image has an empty alt attribute; its file name is webinar-faizul-ridzuan-4-april-2021-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 11 April 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Iklan

Majalah Labur