Apa Kesan Trend Bina Kemudian Jual Dalam Hartanah?

Bina Kemudian Jual (BKJ) merupakan satu sistem yang diguna pakai sejak zaman berzaman oleh pemaju hartanah swasta yang bermodal kecil.

Sistem ini membenarkan pemaju hartanah menjual terlebih dahulu unit kediaman mereka sebelum siap dibina.

Baca : 6 Risiko Membeli Lot Lidi Yang Perlu Kita Tahu

Pemaju hartanah ini biasanya membeli lot tanah di pinggir bandar atau kawasan sub urban pada harga murah untuk dijadikan projek perumahan baharu.

Untuk pemaju hartanah, sistem ini membolehkan mereka memegang cash sebelum menjual produk dan teknik ini bergantung kepada aktiviti pemasaran mereka.

Akan tetapi, sistem ini menyebabkan banyak masalah lain yang bukan sahaja memberi kesan kepada pembeli hartanah dan Kerajaan, bahkan institusi perbankan dan juga pasaran hartanah.

Statistik menunjukkan antara 2010 hingga 2016, secara puratanya terdapat 92 projek swasta berstatus terbengkalai setahun. Ini melibatkan purata 21,628 pembeli setahun.

Dua Perspektif Berbeza: Pembeli & Pemaju

Pembeli biasanya tertarik dengan tawaran seperti ‘rumah banglo tanah sendiri’ atau ‘rumah landed murah’.

Kebanyakan pembeli adalah golongan yang bakal bersara atau tidak berminat membeli unit kediaman yang ditawarkan pemaju komersial atas pelbagai faktor dan alasan.

Ada juga yang membeli kerana faktor lokaliti dan harga yang ditawarkan jauh lebih murah berbanding ‘rumah siap’ oleh pemaju hartanah.

Baca : Bersara Dengan Selesa Atau Seksa? 6 Perkara Yang Boleh Kita Buat Sekarang

Dan mereka hanya perlu membayar 10% deposit kepada pemaju hartanah dan baki 90% diselesaikan dengan membuat pinjaman hartanah kepada bank.

Isunya adalah, pembeli terpaksa menanggung bebanan berlebihan ke atas risiko yang berada diluar kawalan mereka seperti projek lewat siap, terbengkalai, atau mutu pembinaan yang tidak memuaskan setelah rumah siap.

Andai kata projek tersebut mempunyai masalah, pemaju hartanah masih boleh mengemukakan pelbagai rayuan sebelum didakwa dan disenaraihitamkan.

Sebaliknya, pembeli terpaksa terus membayar ansuran pinjaman kepada bank dan pada masa yang sama perlu membiayai kos rumah yang didiami sekarang.

Statistik menunjukkan antara 2010 hingga 2016, secara puratanya terdapat 92 projek swasta berstatus terbengkalai setahun.

Ini melibatkan purata 21,628 pembeli setahun. Biarpun terdapat penguat kuasaan undang-undang, kes terbengkalai tidak menampakkan penurunan.

Di bawah sistem JKB, pemaju diberi tempoh dua hingga tiga tahun untuk menyiapkan rumah yang telah sedia terjual, sementara kos semasa pembinaan ditanggung melalui pembiayaan di atas nama pembeli.

Ini menjadikan tiada tekanan kepada pemaju hartanah untuk mencari jalan mempercepatkan kerja pembinaan bagi meminimumkan kos.

Baca : Produk Tak Bagus atau Rakyat Malaysia Yang Tak Beli Hartanah?

Kaedah konvensional di tapak binaan dengan menggunakan tenaga buruh yang ramai serta amalan kerja-kerja manual yang mengambil masa lebih lama masih menjadi pilihan pemaju.

Cabaran semasa yang disuarakan pemaju berkaitan bangunan kediaman strata yang lebih tinggi dan tempoh kerja yang terhad sepatutnya menggalakkan lagi penggunaan teknologi dalam pembinaan projek perumahan.

Ini boleh membantu pemaju menyiapkan rumah dengan kualiti yang terjamin mengikut tempoh yang dijanjikan

Langkah untuk memanjangkan lagi tempoh pembinaan hanya akan menambah risiko kepada pembeli disamping terpaksa menanggung komitmen kewangan yang lebih tinggi.

Pihak pemaju juga akan terpalit dengan risiko bisnes seperti turun naik kos bahan binaan yang seterusnya akan membawa kesan kepada peningkatan harga rumah.

Selagi ada permintaan selagi itu ada penawaran. Permintaan untuk kediaman landed di tanah kampung seperti ini sebenarnya masih wujud sehingga ke hari ini.

Apa yang boleh dilakukan pemaju hartanah adalah dengan menggunakan teknologi moden seperti IBS dalam pembinaan projek perumahan mereka.

Baca : Kelebihan Dan Kekurangan Beli Rumah Dengan Sistem IBS

Sayangnya, pembeli yang akhirnya terpaksa menanggung segala kerugian dari segi masa, tenaga dan wang ringgit jika sesebuah projek itu :-

Lambat siap
Terbengkalai
Mutu pembinaan yang lemah

Baca : 3 Risiko Tanah Lot Lidi Dan Kenapa Ianya Tak Boleh Dihibahkan

Di sini, pemaju hartanah memainkan peranan yang besar dalam menjaga tempoh masa pembinaan, aliran tunai dan mutu pembinaan projek perumahan yang mereka bina.

Suka atau tidak, pemaju hartanah perlu menerima hakikat bahawa mereka adalah cerminan ketelusan dalam industri hartanah.

Sumber Rujukan: KRI Institute

Baca juga:

This image has an empty alt attribute; its file name is webinar-faizul-ridzuan-7-mac-2021-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 4 April 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

KUALA LUMPUR, 21 April (Bernama) – Kerajaan disaran menetapkan dasar lebih ketat terhadap pemaju untuk menyelesaikan jualan unit kediaman siap dibina sekurang-kurangnya lebih 15 peratus daripada jumlah dibina sebelum meluluskan pembinaan baharu.

Pensyarah Kanan Fakulti Ekonomi dan Muamalat Universiti Sains Islam Malaysia Dr Muhammad Iqmal Hisham Kamaruddin berkata langkah itu bagi mengatasi isu rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 seunit yang tidak terjual di negara ini, sekali gus memastikan tidak berlaku lambakan penawaran dalam pasaran.

“Bagi mengimbangi penawaran secara berlebihan, kerajaan boleh membuat ketetapan lebih ketat seperti kebenaran bagi setiap projek pembangunan di kawasan perumahan baharu tertakluk kepada jumlah lambakan kediaman di kawasan sedia ada.

“Sebagai contoh, sekiranya jumlah unit kediaman tidak terjual melebihi 15 peratus di sesuatu kawasan, pihak kerajaan perlu mengetatkan kelulusan dengan tidak membenarkan pembinaan unit kediaman baharu sehingga jumlah unit kediaman tidak terjual itu berkurangan,” katanya ketika dihubungi Bernama.

Beliau berkata demikian bagi mengulas itu rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 seunit yang direkodkan menjadi komponen hartanah paling banyak tidak terjual di negara ini pada suku ketiga 2024.

Berdasarkan laporan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), kediaman yang tidak terjual itu mewakili 31.9 peratus komponen hartanah meliputi 7,003 unit bernilai RM2.78 bilion pada 2024.

Muhammad Iqmal juga berkata kerajaan sewajarnya memastikan harga hartanah di sesuatu kawasan itu bersesuaian dengan kemampuan dan pendapatan purata penduduk di tempat berkenaan.

Sebagai contoh, jika purata isi rumah penduduk di sesebuah negeri itu mempunyai keupayaan untuk membeli sebuah hartanah berjumlah RM500,000, beliau berkata seharusnya rumah yang ditawarkan juga tidak melebihi RM500,000 seunit.

Beliau berkata ini berikutan ketidakseimbangan antara pendapatan isi rumah dengan harga kediaman turut menjadi punca utama kepada isu lambakan rumah.

“Hal ini kerana pendapatan tidak berkadaran dengan julat harga rumah berikutan penengah pendapatan purata isi rumah di Malaysia sekitar RM6,338 sebulan pada 2023 manakala Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) terkini adalah pada harga RM483,879 seunit.

“Dalam situasi ini, kebanyakan rumah dalam julat RM300,000 hingga RM500,000 memerlukan sekurang-kurangnya komitmen bulanan antara RM1,500 hingga RM2,500 sekali gus jumlah komitmen bulanan itu memerlukan pendapatan bulanan sekurang-kurangnya RM4,000 ke atas dan ia mewakili lebih 60 peratus daripada pendapatan individu terbabit,” katanya.

Selain itu, Muhammad Iqmal berkata faktor lain melibatkan kemampuan untuk menyediakan deposit sekurang-kurangnya 10 peratus daripada nilai kediaman.

Dalam pada itu, beliau berkata trend purata harga kediaman melalui IHRM menunjukkan peningkatan sehingga 2024 walaupun masih banyak unit kediaman yang tidak terjual.

“Sebagai contoh harga purata kediaman di Malaysia bernilai RM465,604 pada 2023 dan meningkat kepada RM483,879 pada 2024.

“Pada 2023, harga purata rumah teres setingkat ialah RM238,600 dan meningkat kepada RM251,500 pada 2024, manakala bagi rumah teres dua tingkat, purata harga naik daripada RM442,549 kepada RM466,506 dalam tempoh sama,” katanya.

Beliau menyatakan perkara itu jelas bertentangan dengan teori ekonomi di mana lebihan penawaran akan membawa kepada penurunan harga.

“Dalam hal ini, harga kediaman bukan sahaja tidak mengalami penurunan malah semakin meningkat dari semasa ke semasa dan anggapan bahawa harga kediaman yang tidak terjual di antara lima hingga 10 tahun akan menjadi lebih rendah adalah tidak benar.

“Jadi kediaman sedia ada perlu diberikan penurunan harga melalui diskaun dan rebat agar menjadi kompetitif dengan pasaran kediaman baharu,” jelasnya.

Beliau menjelaskan lambakan rumah tidak terjual juga boleh menjejaskan makroekonomi kerana pemaju yang gagal menjual unit yang mencukupi berisiko gagal membayar pinjaman, sekali gus memberi kesan kepada sektor kewangan.

–BERNAMA

Artikel Terkini

Social Connect

Dua Perspektif Berbeza: Pembeli & Pemaju

Leave a Reply Cancel reply

Editor Picks